（2017）闽01民终336号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-31
案件名称
杨芳、陈煌滨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨芳,陈煌滨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终336号上诉人（原审被告）：杨芳，女，1980年10月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：李积忠，福建通享律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈煌滨，男，1989年1月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏华忠，福建名闻律师事务所律师。上诉人杨芳因与被上诉人陈煌滨房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2016）闽0105民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杨芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈煌滨的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由陈煌滨承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、杨芳未能在合同约定的2016年7月1日之前办理房屋所有权证收件受理手续，原因是在于2016年6月20日至7月7日期间市房管部门暂停办理商品房、二手房涉税产权转移登记的业务，这是众所周知的事实，一审以杨芳未能提交证据证明为由认定违约，明显适用法律错误。二、合同约定由买方陈煌滨以公积金贷款方式付款，但没有明确付款时间，这使得卖方杨芳的权利无法得到保障，其必须先行承担自行筹款解除银行抵押的高额成本费用，这显然不公平。三、一审认定违约金为8万元，明显过高，应调整为6万元以下。陈煌滨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨芳主张2016年6月20日至7月7日，房管部门暂停受理办证业务，没有事实依据。杨芳认为合同中公积金贷款方式对付款时间没有明确约定，会损害其合法权益，也没有事实依据，杨芳在签约的时候已经认可了公积金贷款的付款方式，且其前面的房屋解押程序还没有办理，所以不存在无法确认陈煌滨是否具有公积金贷款条件的风险。另，一审判令违约金为80000元，还不足以弥补陈煌滨因杨芳违约行为造成的损失，现杨芳主张违约金调整为6万元以下，于法无据。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨芳向一审法院起诉请求：1.陈煌滨赔偿杨芳违约金60000元、迟延履行违约金43505元、居间佣金33900元、律师代理费6500元，合计143905元；2.本案诉讼费用由陈煌滨承担。一审法院认定事实：2016年6月26日，陈煌滨通过福州市马尾区儒湾骊特房产经纪服务部居间，决定向杨芳购买其名下坐落于福州市马尾区××名城港湾××区××＃××单元的房产，双方签订一份《房屋买卖合同》和《补充协议》。《房屋买卖合同》第二条约定：甲方（杨芳）承诺在2016年8月5日之前自行筹款结清贷款并将房屋抵押权注销，同时将解押完成后的房屋所有权证交给交易服务方保管。第四条约定：该房产成交价款为1130000元。第九条约定：1、自违约行为发生之日起超过5日，守约方可向违约方发出函件促其履行。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。2、因一方迟延履行合同约定的义务，自违约行为发生之日起守约方有权要求违约方按成交价的日万分之五支付迟延履行的违约金。3、因一方迟延履行合同约定的义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金60000元；同时守约方有权要求违约方承担中介佣金、交易服务费、交易过程所产生的税费，及提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等。《补充协议》第3条约定：杨芳必须在2016年7月1日之前办理其名下的《房屋所有权证》的收件受理手续。合同签订之后，陈煌滨向福建骊特担保有限公司支付履约保证金60000元。但是，杨芳未在约定时间内办理房屋所有权证的收件手续，福建骊特担保有限公司于2016年7月21日向杨芳发出《催办函》催促杨芳办理房屋所有权证收件受理手续。杨芳于2016年8月6日办妥房屋所有权证。此后，因杨芳未办理房屋抵押权注销手续，福建骊特担保有限公司又在2016年9月6日、9月18日两次向杨芳发出《催办函》催促杨芳办理房屋抵押权注销手续。福建骊特担保有限公司三次发出的《催办函》，杨芳确认均已收到。因杨芳在《催办函》发出后仍没有办理房屋抵押权注销手续，陈煌滨于2016年9月30日向杨芳发出《解除房屋买卖合同通知函》，正式通知杨芳解除房屋买卖合同，杨芳于2016年10月1日签收。另查，陈煌滨于2016年10月8日因本案支付律师代理费6500元。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋买卖合同及补充协议意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人应全面履行房屋买卖合同及补充协议约定的义务。杨芳未按时办理房屋所有权证收件受理手续和房屋抵押权注销手续，致使交易无法正常进行，其行为已构成违约，应承担违约责任。福建骊特担保有限公司于2016年9月6日、9月18日两次向杨芳发出《催办函》催促杨芳办理房屋抵押权注销手续，但杨芳仍未办理，按照《房屋买卖合同》第九条约定，陈煌滨有权解除合同。陈煌滨于2016年9月30日向杨芳发出《解除房屋买卖合同通知函》，杨芳于2016年10月1日签收，双方的买卖合同已解除。杨芳辩称导致无法履行合同的原因系2016年6月底至7月中旬福州市房地产交易中心暂停办理产权交易手续和无法确定陈煌滨是否具备公积金贷款条件，但未能提交充分证据予以证实，不予采信。陈煌滨要求杨芳赔偿迟延履行的违约金43505元和解除合同的违约金60000元，过分高于其所造成的损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审酌情调整违约金为80000元。因杨芳违约，陈煌滨要求杨芳赔偿因本案诉讼支付的律师代理费6500元，符合合同约定，予以支持。陈煌滨要求杨芳赔偿居间佣金损失33900元，但并未提供证据证实该损失已实际发生，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、杨芳应于本判决生效之日起十日内赔偿陈煌滨违约金80000元、律师代理费6500元，合计86500元；二、驳回陈煌滨的其他诉讼请求。一审案件受理费3178元，减半收取1589元，由陈煌滨负担634元，由杨芳负担955元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的事实属实。本院认为，杨芳与陈煌滨之间于2016年6月26日签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效，双方均应依约严格履行各自的义务。根据房屋买卖合同第二条约定，出卖人杨芳承诺在2016年8月5日之前自行筹款结清贷款并将房屋抵押权注销，同时将解押完成后的房屋所有权证交给交易服务方保管，以及补充协议第3条约定，杨芳必须在2016年7月1日之前办理其名下的《房屋所有权证》的收件受理手续。然而，杨芳未在合同约定的时间内办理房屋所有权证的收件手续，中介方福建骊特担保有限公司也于2016年7月21日向杨芳发函催促其及时办理房屋所有权证收件受理手续，但杨芳最终于8月6日才办妥房屋所有权证，构成违约。另，杨芳未依约在2016年8月5日之前自行筹款结清贷款并将房屋抵押权注销，导致交易无法正常进行，福建骊特担保有限公司也于9月6日、9月18日两次向杨芳发函催促办理抵押权注销手续，但均无果，杨芳亦已构成违约。因此，一审根据房屋买卖合同第九条的约定，认定买受人陈煌滨有权行使合同解除权，并要求杨芳支付相应的违约金，并无不当，予以维持。关于杨芳主张的其未能在合同约定的2016年7月1日之前办妥产权收件手续系因6月20日至7月7日房管部门暂停办理商品房产权转移登记业务，但该原因不能阻却杨芳违约事实的存在，故对其该上诉理由不予采纳。关于违约金的金额，陈煌滨主张杨芳应依约支付迟延履行违约金43505元和解除合同违约金60000元，但该违约金明显过高，一审据此酌情调整为80000元，已臻合理。综上所述，杨芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3178元，由杨芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁文伟代理审判员 陈秀瑜代理审判员 马 青二〇一七年六月二十六日书 记 员 章信淡PAGE 百度搜索“”