（2017）川1702民初315号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-12-05

案件名称

牟必林与孙虹忠、唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

达州市通川区人民法院

所属地区

达州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

牟必林,孙虹忠,唐小凤,王某,王森,王晶,刘家荣,孙晓天

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条

全文

四川省达州市通川区人民法院民事判决书（2017）川1702民初315号原告（反诉被告）：牟必林，男，1976年10月15日出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：刘登峰，四川绥定律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙虹忠（又名孙中红），男，1971年6月23日出生，汉族，住达州市通川区。第三人：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住达州市通川区。第三人：王某，男，2004年8月9日出生，汉族，住达州市通川区。法定代理人：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住达州市通川区。第三人：王森，女，1995年5月5日出生，汉族，住达州市通川区。第三人：王晶，女，1991年6月16日出生，汉族，住达州市通川区。第三人王某、王森、王晶共同委托诉讼代理人：唐小凤，系王某、王森、王晶之母，住达州市通川区。第三人：刘家荣（又名刘荣），男，1970年2月18日出生，汉族，住达州市通川区。第三人：孙晓天，女，1993年2月9日出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：丁长碧（又名丁碧），系孙晓天之母，住达州市通川区。原告（反诉被告）牟必林与被告（反诉原告）孙虹忠、第三人唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）牟必林及其委托诉讼代理人刘登峰，被告（反诉原告）孙虹忠，第三人唐小凤，第三人王某、王森、王晶的委托诉讼代理人唐小凤，第三人刘家荣，第三人孙晓天的委托诉讼代理人丁长碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）牟必林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年7月21日签订的《西苑宾馆租赁合同》；2.判令被告返还原告租赁费175000元（此款系2017年上半年租金）；3.判决被告赔偿原告损失15万元；4.判决被告赔偿原告违约金20万元。事实和理由：2010年7月21日，原、被告经协商签订了《西苑宾馆租赁合同》，合同约定被告将位于通川区×号西苑宾馆承租给原告，租期8年，同时约定了租金、违约责任等。合同签订后，原告依约向被告交付了租金，但在合同履行过程中，第三人近年多次出面声称该租赁物系其所有，被告无权擅自转租。为此，第三人连续多次关闭宾馆大门，并于2017年1月14日彻底将宾馆关闭，导致原告无法继续经营宾馆。被告的行为，违反合同约定，给原告造成了巨大经济损失。被告（反诉原告）孙虹忠辩称，原告应当于2016年1月21日支付的租金至今未支付；合同未约定转租事宜须征得第三人同意，转租后被告通知了第三人，第三人知道转租事宜；第三人无权关闭门市，产权不是第三人的，第三人关门的行为与被告无关。第三人唐小凤述、王炎、王晶、王森述称，门市是租给被告的，不知道转租的情况，直到后来收租金时才知道已转租；不清楚原、被告关于门市内家具、电梯、空调等可以拆走的合同约定。第三人刘家荣述称，被告称口头告知已将门市转租不是事实，经多次向被告了解，被告均称没有转租，直至2017年1月，经过详细了解后，才知道转租事宜；转租合同约定可以处置宾馆内财产，为了保护自身财产，才将西苑宾馆的门关了的。第三人孙晓天述称，不清楚关门的事情；宾馆转租给原告经营后，每次收房租都是待被告向原告收了租金之后才给孙晓天。反诉原告（被告）孙虹忠向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告租金48.97万元及资金利息；2.判令反诉被告承担违约金20万元。事实和理由：2010年7月21日，反诉原告孙虹忠与反诉被告牟必林签订《西苑宾馆租赁合同》，孙虹忠将位于达州市通川区×号西苑宾馆租给牟必林经营，双方约定租赁期限8年，自2010年7月21日至2018年7月20日；租金第一年20万元，次年每年递增10%，协议签订后，牟必林一次性付清当年租金20万元，次年租金每年提前半年付清；任何一方违约或毁约，应赔偿给对方所造成的一切直接经济损失，并赔偿违约金20万元，牟必林违约，孙虹忠有权收购牟必林现经营的常珍宾馆，孙虹忠不认任何费用等。上述合同签订后，孙虹忠按照约定将租赁物交给了牟必林，牟必林也按照约定支付了2010年至2016的年全部租金。2017年的租金应为35.43万元，牟必林已支付25.43万元；第8年即2017年7月21日至2018年7月20日的租金应为38.97万元，按照合同约定，该款牟必林应在2017年1月21日支付，但牟必林至今分文未付。反诉被告（原告）牟必林辩称，反诉被告未缴纳租金，是因为2017年1月14日第三人将宾馆关闭，致使租赁物无法正常使用，反诉原告未将转租事宜告知第三人违反合同约定，反诉原告应该承担相应的违约责任。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月25日，王明芳、刘家荣、孙晓天作为甲方与孙虹忠作为乙方签订《租赁协议》，该协议约定：甲方将西苑宾馆承包给乙方自主经营，租期十年，即从2008年6月15日起至2018年6月18日止，租金每年11.7万元；租金交纳方式，第一年合同签定后一次性付清当年承包费，次年承包费提前两个月交清，2009年以后每年于当年12月15日交清次年承包费，如乙方不交清，甲方无条件收回宾馆，一切责任和后果由乙方负责；宾馆现有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走所移动的东西；违约责任，双方必须共同信守，若一方违约赔偿守约方总额的30%等。2010年7月21日，孙虹忠（甲方）与牟必林（乙方）签订了《西苑宾馆租赁合同》，该合同主要约定：乙方自愿承包租用甲方位于达州市通川区×号西苑宾馆，建筑面积约1200平方米，房间共45间；租期8年，自2010年7月21日至2018年7月20日止；租赁物用途，乙方租赁该物业主要用于宾馆服务经营，门市乙方用于吧台登记，甲方要求乙方不得用于违约经营活动场所，门市租期6年，门市租赁期满，甲方负责把门市续签，如不能续签，视为甲方违约。但由于乙方泄密等造成的不能续租，则一切后果由乙方负责；租金，第一年20万元，次年每年递增10%（该租金含宾馆45个房间及吧台1门市），乙方经营期间因甲方原因造成不能正常营业，视为违约；付款方式，本协议双方签字生效之日，乙方一次性付清当年租金，次年租金每年提前半年付清；此合同双方签订后，乙方必须立即给甲方付清当年的租金20万元整，甲方收到该款后，必须马上退出经营权，把经营权立即交付给乙方，如不能按上述条款，视为甲方违约；违约责任，任何一方违约或毁约，应赔偿给对方所造成的一切直接经济损失，并赔偿违约金贰拾万元整（同时乙方有权收购甲方现经营的梦圆时尚大酒店，乙方不认任何费用），但乙方违约，甲方有权收购乙方现经营的常珍宾馆，甲方不认任何费用等。合同签订后，孙虹忠按照约定将西苑宾馆交付给了牟必林经营，牟必林亦按照约定将租金足额支付至2016年7月20日。2016年3月15日，牟必林向孙虹忠支付了租金255000元，孙虹忠向牟必林出具《收条》一份，载明：“今收到牟必林交来人民币大写贰拾伍万伍仟元整，系西苑宾馆2016.6.21-2017.6.20日租金，下欠人民币大写壹拾万元正，按信用社贷款计息支付”。该收条中载明的2016年6月21日至2017年6月20日租金实际应为2016年7月21日至2017年7月20日租金。此后，牟必林未再向孙虹忠支付过租金。2017年1月6日，唐小凤、刘家荣向牟必林发出《通知函》一份，载明：“我们与孙中红（孙虹忠）于2008年5月25日签订了《租赁协议》，由于孙中红（孙虹忠）未经同意，擅自将西苑宾馆转租于你经营，违反合同约定和法律规定。我们近期将依法收回宾馆经营权利。故书面函告你停止向孙中红（孙虹忠）缴纳2017年-2018年年度租金，应交款项待我们与孙中红（孙虹忠）西苑宾馆租赁协议纠纷完毕后依法处理”。2017年1月14日，第三人唐小凤、刘家荣将西苑宾馆大门关闭后，牟必林未再经营该宾馆。另查明，西苑宾馆位于达州市通川区，其房屋所有权系刘家荣、王明芳、孙晓天共同所有。2013年8月15日，王明芳因交通事故去世，其继承人为妻子唐小凤，子女王晶、王森、王某。2013年12月16日，唐小凤因收取西苑宾馆租金事宜，在西苑宾馆大门口与牟必林设在西苑宾馆的管理人员牟碧年发生纠纷，达州市公安局通川区分局朝阳派出所于同日出警处理。2016年12月15日，孙虹忠向庞烈玉（刘家荣之妻、又名庞小玲）、丁长碧、唐小凤支付西苑宾馆2017年6月15日至2018年6月15日的租金117000元。庞烈玉、丁长碧、唐小凤向孙虹忠出具《收条》一份，载明：“今收到西苑宾馆孙虹忠2017年的租金：117000.00元，大写,2017.6.15-2018.6.15”。庭审中，孙晓天表示其早已知晓孙虹忠将西苑宾馆转租给牟必林一事，且对此并无异议。本院认为，牟必林、孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。虽然双方并未在合同中约定解除条件，但根据合同约定，牟必林应当于2017年1月21日向孙虹忠支付2017年7月21日至2018年7月20日的租金，牟必林于2017年1月19日诉至本院要求解除合同，已以其实际行动表明自己将不再履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，当事人可以解除合同，因此牟必林、孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》应当予以解除。因牟必林在向孙虹忠支付2016年7月21日至2017年7月20日租金时只支付了25.5万元，下差9.93万元（35.43万元-25.5万元）未支付，且牟必林虽未再继续经营西苑宾馆，但并未将宾馆返还给孙虹忠，因此牟必林应当向孙虹忠支付租金至实际返还宾馆之日止，故牟必林要求孙虹忠返还2017年上半年租金17.5万元的诉讼请求，本院不予支持。牟必林要求孙虹忠赔偿损失15万元，但未举证证明其损失已经实际发生及实际金额，对该项诉讼请求，本院不予支持。牟必林要求孙虹忠赔偿违约金20万元，其理由是孙虹忠未将西苑宾馆转租事宜告知原出租人，原出租人关闭宾馆大门导致西苑宾馆无法继续经营，系孙虹忠违约，按照合同约定，孙虹忠应当赔偿违约金20万元。虽然孙虹忠未提供书面证据证明其转租西苑宾馆给牟必林征得了唐小凤、刘家荣的同意，但在2013年12月16日，唐小凤因收取西苑宾馆租金的事情曾与牟必林的工作人员发生过纠纷，此时唐小凤就应当知道孙虹忠已将西苑宾馆转租给牟必林的事实，刘家荣作为共同出租人，也应当知晓此事。孙晓天当庭表示其早已知晓转租一事，且对此无异议。直至2017年1月14日，唐小凤、刘家荣才将西苑宾馆的大门关闭以主张其权利，早已超出法律规定的在知道或者应当知道转租事宜后六个月内提出异议的期间，因此不存在因孙虹忠违约导致西苑宾馆无法继续经营的情形，故牟必林要求孙虹忠支付违约金20万元的理由不能成立，对该项诉讼请求，本院不予支持。孙虹忠要求牟必林支付的租金，应为牟必林下欠的2016年7月21日至2017年7月20日租金9.93万元，以及按1067.67元/日[38.97万元（2017年7月21日至2018年7月20日应付租金）÷365天]从2017年7月21日起计算至实际返还宾馆之日止的租金。孙虹忠要求牟必林支付租金利息，虽然孙虹忠在2016年3月15日出具的《收条》中载明对下欠的2016年7月21日至2017年7月20日的租金按信用社贷款计息支付，但该约定系约定不明，对此部分的利息应当按照中国人民银行公布的同期同档人民币存款基准利率予以计算。2017年7月21日之后的租金利息也应当按照此标准从2017年1月21日起计算。牟必林迟延支付租金，其行为系违约，理应承当违约责任。但双方约定违约金20万元过高，因我国合同法所确立的违约金制度是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故尽管牟必林没有请求调减违约金，综合本案情况，本院依照公平原则和诚实信用原则予以调减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）牟必林与被告（反诉原告）孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》；二、原告（反诉被告）牟必林在本判决生效后次日向被告（反诉原告）孙虹忠支付租金及利息（其中，2016年7月21日至2017年7月20日下欠的租金为9.93万元，其利息从2016年1月21日起按中国人民银行发布的同期一年档存款基准计算至该笔租金付清之日止；2017年7月21日之后的租金按1067.67元/日计算至实际返还宾馆之日止，其利息从2017年1月21日起按中国人民银行发布的同期六个月档存款基准计算至该笔租金付清之日止）；三、原告（反诉被告）牟必林在本判决生效后次日向被告（反诉原告）孙虹忠支付违约金5万元；四、驳回原告（反诉被告）牟必林和被告（反诉原告）孙虹忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9050元，财产保全费3020元，共计12070元，由原告（反诉被告）牟必林负担11970元，被告（反诉原告）孙虹忠负担100元。反诉案件受理费5348.50元，由原告（反诉被告）牟必林负担1643元，被告（反诉原告）孙虹忠负担3705.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审　判　长　　潘红伟审　判　员　　张　阳人民陪审员　　曲绍菊二〇一七年六月二十六日书　记　员　　吴大庆关注公众号“”