（2017）沪0115民初17893号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张宝红、甘志军与上海麦格茂置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宝红,甘志军,上海麦格茂置业有限公司,上海进口商品展示贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初17893号原告：张宝红，女，1980年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：甘志军，男，1979年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陆兵，上海陆兵律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：程秀秀，上海陆兵律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，董事长。委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田云滔，上海市海华永泰律师事务所律师。第三人：上海进口商品展示贸易有限公司，住所地上海市浦东新区下盐路XXX号XXX室。法定代表人：厉又玮，董事长。委托诉讼代理人：臧梦梅，上海海宽律师事务所律师。原告张宝红、甘志军诉被告上海麦格茂置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告张宝红、甘志军的共同委托诉讼代理人程秀秀，被告上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。后经原告申请，追加上海进口商品展示贸易有限公司为本案第三人。于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告甘志军及原告张宝红、甘志军的共同委托诉讼代理人程秀秀，被告上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人张浩然，第三人上海进口商品展示贸易有限公司的委托诉讼代理人臧梦梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝红、甘志军向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《上海市商品房出售合同》，并判令被告返还购房款人民币(币种下同)390,795元。事实及理由：2016年4月18日，两原告接受了上海天夏汇合实业有限公司的宣传，向该公司缴纳团购费13万元即可在购买上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)时享受25万元的折扣，故向上海天夏汇合实业有限公司支付了13万元的团购费。同日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由原告购买系争房屋，房屋总价款480,795元。合同约定，原告应于2016年4月18日支付首付款240,795元，被告保证在房屋交付时未设定抵押权或已清除原由被告设定的抵押权。签约当日两原告即支付购房款370,795元，同年11月14日又支付2万元。后被告无故提高房价，要求两原告支付总房价60余万元，否则不予办理小产证，导致产生纠纷。后原告前去房地产交易中心拉去产调信息得知系争房屋至今还有抵押权，与合同约定不符，且两原告已于2016年9月19日离婚，不便继续履行本合同，故与被告工作人员沟通，要求解除合同，但被告称解除合同只愿退还原告6万元。原告认为被告利用强势地位，违约在先，故诉如所请。被告上海麦格茂置业有限公司辩称，双方签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效。在双方签约时，原告已明知系争房屋存在抵押，如原告按约支付房款，被告只需在过户前涤除抵押即可办理小产证，现原告未能按约支付房款，交房条件未成就，故被告确未涤除抵押。关于案外人上海天夏汇合实业有限公司的团购费，确实有该活动，两原告向案外人缴纳团购费后，向被告购房，在计算购房款时被告已予以扣除了25万元的优惠折扣，合同中的价款系折扣后的数额。原告在事后认为该合同价款应再行扣除团购费13万元，被告难以接受，故不存在被告擅自提高房价的事实。履约过程中，两原告曾向被告要求解除合同的理由系两原告已离婚，无法继续履约，并非被告涨价，被告认为，婚姻关系与购房关系并不冲突，原告的要求无合同及法律依据，未予同意。故要求驳回原告的诉讼请求。第三人上海进口商品展示贸易有限公司述称，原告自愿委托第三人管理系争房屋，第三人与被告仅是一种合作关系，现因原告仍未付清房款，故房屋目前仍未交付，导致第三人不能对房屋进行经营管理。第三人不存在欺诈原告的行为，原、被告的买卖合同是否解除与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，原告张宝红、甘志军(乙方)与被告上海麦格茂置业有限公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定由原告购买上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价款480,795元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方解除本合同。合同第六条约定，乙方支付房款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，视为乙方未按合同约定的时间付款。合同第七条约定，甲乙双方按下列第四种约定确定该房屋交付使用日期：乙方委托第三方“上海进口商品展示贸易有限公司”经营管理，甲方向该第三方公司交付房屋，即视为履行了向乙方交付房屋的义务。合同第八条约定，甲方向乙方保证在交付该房屋时：……(二)甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择继续履行合同追究甲方责任。合同第十五条约定，该房屋交付后，经核验确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。合同第十九条约定，甲乙双方商定，2016年7月18日前，由甲乙双方共同向南汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2016年10月18日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%；2017年1月18日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十二条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30日内，向解决争议机关确认解除合同的效力。附件一付款时间和付款方式约定，乙方于2016年4月18日与甲方签约，并支付首付房款240,795元。一、乙方未能按合同约定按时支付房款，将导致甲方交付日期的变更，乙方将不能按本合同第十三条追究甲方责任。二、若乙方申请商业性贷款时的有关规定：1、乙方应于签订本合同后三日内，即2016年4月21日前，支付首付房款即全部房价款的50.08%，计240,795元；2、乙方申请商业性贷款额为全部房款的49.92%(24万元)，该部分款项的付款方式按照乙方与贷款银行之间的借款合同之约定办理；如由于乙方原因或其他原因，造成申请商业性贷款额度与银行批准发放贷款额度产生差额或贷款不能时，乙方应在本合同签署后两个月内向甲方补足。同日，两原告与第三人签订《经营管理合同》，原告将系争房屋委托第三人经营管理。同日，原告向案外人上海天夏汇合实业有限公司支付团购费13万元。同日，原告支付给被告首付款240,795元。同年11月14日，原告支付被告购房款2万元。2016年9月19日，两原告自愿离婚。同月29日，原告张宝红与案外人吴爱明登记结婚。审理中，被告提供《付款方式变更确认书》一份，载明：张宝红、甘志军于2016年4月18日购买了上海市惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室商铺，原付款方式为商业贷款，贷款金额为24万元。现变更为分期付款方式，本人承诺于2016年11月14日前支付房款2万元，承诺于2017年3月15日前付清购房尾款22万元。如本人未按约定期限付款的，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款金额日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过三十日后本人仍未付款的，除应向开发商支付违约金外，开发商有权单方解除合同。开发商单方解除合同的，本人承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。开发商可从本人已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给本人。由此导致的诉讼而产生的费用由本人承担。落款处有原告张宝红、甘志军的署名，日期为2016年11月14日。两原告确认落款处的签名均系甘志军所签，但认为当时两原告已经离婚，张宝红亦未委托授权甘志均；同时原告甘志军基于信任未查看内容即签字，不是甘志军的真实意思表示，故均不认可该付款方式变更确认书。被告则认为，对于签名事宜不清楚，但可以证明对于原告应支付给被告的房屋价款就是合同约定的价款，团购费不应计算在内，也不存在被告提高房价的事实。另查，2015年12月14日，系争房屋上登记设立抵押权人为南京银行股份有限公司上海分行的抵押权。以上事实，由上海市商品房出售合同、经营管理合同、天夏汇合优惠购房确认函、收据、销售不动产发票、上海市不动产登记薄、离婚证等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现两原告未能按约付清房款，被告享有先履行抗辩，故原告以被告尚未涤除抵押并交房、无法办理小产证为由要求解除合同，无合同及法律依据，本院不予支持。原告称被告无故要求提高房价，根据现有证据可以证明，原告应支付的房价款系双方合同约定的价款，原告支付给案外人的团购费与合同约定的房屋价款无涉，故原告之述本院难以采信。原告认为两原告已经离异，无法共同经营管理系争房屋，且原告目前已失业、无履约能力，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，在签订买卖合同前理应对自己的支付能力等风险有充分认识，现原告无充分证据证明合同事实上已无法履行或者符合法律规定有权行使解除权，其作为违约方提出解除合同，缺乏法律依据。同理，原告为此要求被告返还已支付的房款，亦于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张宝红、甘志军的全部诉讼请求。案件受理费7,161.90元，减半收取3,580.95元，由原告张宝红、甘志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨晓云二〇一七年六月二十六日书记员 袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 来自：