（2016）浙民再60号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-11-15

案件名称

郭建良、金伟群与诸暨市天荣置业有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

法院

浙江省高级人民法院

所属地区

浙江省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

郭建良,金伟群,诸暨市天荣置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条

全文

浙江省高级人民法院民事判决书（2016）浙民再60号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭建良，男，1972年12月9日出生，汉族，住诸暨市. 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：金伟群，女，1971年2月14日出生，汉族，住诸暨市。上述二再审申请人共同委托诉讼代理人：沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：诸暨市天荣置业有限公司。住所地：诸暨市枫桥镇学勉路83号。法定代表人：陈国光，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。再审申请人郭建良、金伟群因与被申请人诸暨市天荣置业有限公司(简称天荣置业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服绍兴市中级人民法院(2016)浙06民终字第322号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月15日作出（2016）浙民申字第2607号民事裁定，由本院提审本案。再审立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭建良、金伟群的委托诉讼代理人沈沛敏，被申请人天荣置业公司的委托诉讼代理人杨绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建良、金伟群申请再审称：1.天荣置业公司交付的房屋并不具备用气条件，明显违反商品房买卖合同的约定，郭建良、金伟群据此要求解除合同，理当予以支持；2.天荣置业公司主张合同约定房屋必须具备用气条件系援引合同时疏忽所致，但其并未提交证据证实，且亦未在合同签订后一年内提出撤销，故天荣置业公司该项抗辩不应采信；3.本案双方当事人一致确认合同约定的“用气条件”系指具备管道煤气的用气条件，而二审判决却认为“用气条件”不等于管道煤气用气条件，错误；4.案涉房屋竣工验收备案证明系通过非法手段获取，不能作为认定案件事实的依据，应当认定天荣置业公司违约，郭建良、金伟群据此有权解除合同。郭建良、金伟群再审请求：一、撤销诸暨市人民法院（2015）绍诸枫民初字第369号民事判决和绍兴市中级人民法院(2016)浙06民终字第322号民事判决；二、依法改判支持郭建良、金伟群一审全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被申请人负担。天荣置业公司答辩称：1.案涉房屋在规划审批时就没有设计管道天然气，商品房销售合同中有关“用气”的约定属笔误，并非天荣置业公司真实意思表示；2.案涉房屋于2015年9月28日取得备案所有手续，并未超出合同约定的90天期限，郭建良、金伟群无权要求解除合同。请求依法驳回郭建良、金伟群的再审请求。郭建良、金伟群向一审法院起诉请求确认其解除案涉合同的行为有效，天荣置业公司返还其购房款675800元及购买车库款110700元，返还维修金、办证费3871元，支付违约金15730元及相应利息损失。一审法院查明，2013年6月30日，郭建良、金伟群与天荣置业公司签订编号为AF2033301的商品房买卖合同，次日又签订地下人防车库购置协议，约定郭建良、金伟群向天荣置业公司购买位于诸暨市，合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的2%向买受人支付违约金。2015年7月1日，天荣置业公司通知郭建良、金伟群交付前述房屋，郭建良、金伟群回函要求房屋交付应按合同首先取得竣工验收备案表。2015年10月10日，郭建良、金伟群再次函告天荣置业公司，要求解除双方之间商品房销售合同。另，天荣置业公司在规划设计本案诉争房屋所在小区项目时，并未设计家用燃气用途的相应设施。天荣置业公司已于2015年9月28日完成竣工验收备案。一审法院认为，合同当事人应本着诚实信用原则履行合同，不得擅自解除。虽然双方签订之合同的第八条约定“用气”具备正常使用条件为交付房屋之前提，但天荣置业公司提供的建设项目设计方案报审表中并无民用燃气管道设计的情况，且上述房屋设计时该区域也尚不存在“用气”的条件；故该院对天荣置业公司抗辩的编号为AF2033301的浙江省商品房买卖合同中的第八条中之所以将“用气”事项列为交付房屋的前提条件，系天荣置业公司在援用有关机构监制的格式合同时因疏忽而未能更改造成的意见予以采纳。在“用气”事项列入交房条件并非天荣置业公司之真实意思，且因客观因素致使未安装“用气”设施的前提下，天荣置业公司已在约定的交房日期届满后九十日内满足了取得建设工程竣工验收备案证明等其他房屋交付条件，郭建良、金伟群以此拒绝收房并不具有正当性，也有违于诚实信用原则。原告以此为由解除双方之买卖合同有失公平、公正。然而民用燃气设施对商品房用户而言并非可有可无，毕竟在双方当事人签订的合同中，对“用气”有约定，郭建良、金伟群可要求天荣置业公司承担相应的违约责任，或在用气条件成就时，要求天荣置业公司承担相应的“用气”所需费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回郭建良、金伟群的诉讼请求。案件受理费11861元，依法减半收取5930.50元，财产保全费4770元，合计诉讼费用10700.50元，由郭建良、金伟群负担5700.50元，天荣置业公司负担5000元。郭建良、金伟群不服，提起上诉请求依法改判支持其一审全部诉。二审法院审理查明的事实与一审判决认定一致。二审法院认为，本案的争议焦点在于郭建良、金伟群主张解除合同是否具有事实及法律依据？郭建良、金伟群主张解除的理由是在约定交房日后90天届满，天荣置业公司提供的房屋尚未实质取得竣工验收备案证明及房屋未满足用气（管道煤气）要求，符合合同约定的买受人可以主张解除的条件。首先，房屋是否实质取得竣工验收备案证明并非法院审理买卖双方合同纠纷的审查要件，只要天荣置业公司的商品房在截止日前“经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”即可，至于相关行政部门为其出具竣工验收备案证明是否符合行政法律法规规定，则不属于本案审查范围。其次，关于房屋是否“用气”的情况，从买卖合同本身并不能直接认定“用气”即为通常理解中的管道煤气，因为涉案房屋在规划时即没有配置管道煤气设计。同时，对于高层住房没有安装燃气管道配套设施是否违反《城市燃气管理办法》的强制性规定，也应由相关设计、规划审批部门认定。因此，郭建良、金伟群要求解除合同的理由不能成立。郭建良、金伟群的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11861元，由郭建良、金伟群负担。再审庭审中，郭建良、金伟群提交了工程竣工报告、工程竣工验收报告、建设工程竣工验收综合意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明诸暨市公安消防部门和环保部门在案涉房屋竣工备案过程中滥用职权，案涉房屋当时并不符合竣工备案条件。天荣置业公司质证认为上述证据系复印件，真实性无法确认。天荣置业公司提交了以下证据：1.诸暨市天然气公司出具的证明材料，拟证明枫桥镇至2013年2月才完成区域燃气管网建设并完成“用气”条件；2.诸暨市住建局出具的情况说明，拟证明诸暨市规划局于2012年11月核发案涉房屋工程规划许可证时，相应的审批方案中并无天然气管道配套项目。郭建良、金伟群对上述证据的形式真实性没有异议，但认为证据2的内容不客观，事实上案涉工程报审表上载有管道煤气的相关内容。本院经审核认为，郭建良、金伟群提交的证据虽系复印件，但该部分证据均在案涉房屋竣工验收过程中形成，天荣置业公司理应持有该部分证据原件，在天荣置业公司未能提交原件比对之情形下，本院对该部分证据的真实性予以确认。但上述证据仅能证明消防、环保等职能部门曾就案涉工程出具过相关意见，但尚不足以推翻案涉工程竣工验收备案表的证明力，即仅凭上述证据尚不足以推翻案涉工程已于2015年9月28日完成竣工备案之事实。天荣置业公司提交的证据，郭建良、金伟群对其形式真实性无异议，故真实性可予确认。上述证据能够表明案涉房屋报批建设时并不具有设置管道煤气的条件。本院经再审，对一、二审判决查明的事实予以确认。另查明，案涉工程于2012年11月取得建设工程规划许可证，审批方案设计文本中并无管道煤气、天然气配套项目内容，且此时工程所在地诸暨市枫桥镇并不具备管道天然气用气条件。本院认为，本案争议焦点在于：1.本案案涉房屋竣工时间是否已经超过合同约定的时限，郭建良、金伟群是否可以据此解除商品房销售合同？2.案涉商品房销售合同第八条约定的“用气”条件是否指管道煤气？3.案涉商品房销售合同第八条约定的“用气”条件是否属天荣公司笔误，郭建良、金伟群是否可以据此解除合同？（一）关于房屋竣工验收备案时间是否逾期超过90日的问题。案涉商品房销售合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工备案证明……”第九条约定：“逾期（交房）超过90日后，买受人有权解除合同。”根据上述约定，天荣公司最迟应当于2015年9月28日前取得讼争房屋建设工程竣工验收备案证明，否则郭建良、金伟群有权解除合同。现天荣置业公司提交的建设工程竣工验收备案表表明，案涉房屋已于2015年9月28日取得竣工备案证明，并未逾期超过90日。故郭建良、金伟群关于本案房屋取得竣工备案证明已经逾期超过90日的主张，缺乏事实依据，难以成立。其以此为由提出解除合同之诉请，难予支持。郭建良、金伟群又提出天荣置业公司系通过违法手段完成竣工验收备案手续，但并未提交有效证据予以证实，且相关主管部门出具的竣工验收备案证明并未被依法撤销，仍具有相应效力。故郭建良、金伟群该项主张，缺乏依据，难以成立。（二）关于“用气条件”之约定如何理解的问题。案涉商品房买卖合同第八条第一款第3项约定：“（天荣置业公司交付的房屋应当符合）用水、用电、用气、道路等，具备商品正常使用的基本条件。”合同附件四第6条约定：“厨房：预设竖向排烟系统，预留管道煤气接口、废水排水接口及自来水接口。”上述约定足以表明合同所约定的“用气条件”系接通管道煤气或预留管道煤气接口。况且，天荣置业公司在一审诉讼过程中对郭建良、金伟群提出的“用气条件”系指管道煤气用气条件的主张并未提出异议，仅抗辩称商品房买卖合同中约定“用气”事项系援引格式合同时因疏忽而未能更改相关内容所致，即双方当事人对合同中“用气条件”本身含义的理解事实上并无争议。二审判决认为“从买卖合同本身并不能直接认定用气即为通常理解中的管道煤气”，与双方当事人的陈述及合同约定不符，存有不当，应予纠正。（三）关于案涉房屋不具备管道煤气用气条件是否足以导致合同解除的问题。虽然案涉商品房买卖合同及附件约定交付房屋须具备管道煤气用气条件，但是建设项目设计方案报审表表明讼争房屋在规划设计时并未设计家用燃气用途的相关设施，且案涉房屋所在地诸暨市枫桥镇当时亦不具备管道煤气用气条件，即天荣置业公司自始就不可能履行交付具备管道煤气用气条件的房屋。因此，如若按照商品房买卖合同的约定，天荣置业公司在签约时就已经必然陷入违约，且该违约行为将导致郭建良、金伟群依约享有合同解除权，显然不合常理。故天荣置业公司主张合同中有关管道煤气用气条件的约定系援用监管机构格式合同时因疏忽未能更改相关内容所致的解释，具有合理性。即商品房买卖合同将不具备管道煤气用气条件作为合同解除事由，并非天荣置业公司真实意思表示。况且，商品房买卖合同第八条第一款第3项约定：“（天荣置业公司交付的房屋应当符合）用水、用电、用气、道路等，具备商品正常使用的基本条件。”该条约定的重点在于交付房屋应当具备正常使用的基本条件。虽然不具备管道煤气用气条件一定程度上将导致买受人生活不便，但讼争房屋目前使用罐装煤气并无障碍，即案涉房屋已经具备正常使用的基本条件，买受人购买房屋的根本目的已经实现，不存在天荣置业公司根本违约之情形。故郭建良、金伟群以案涉房屋不具备管道煤气用气条件为由要求解除合同之诉请，亦不能支持。综上，郭建良、金伟群关于合同约定的“用气条件”系指具备管道煤气用气条件的再审理由成立，本院予以支持。二审判决就该问题的说理阐述部分存有不当，应予纠正。但二审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持绍兴市中级人民法院(2016)浙06民终字第322号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　奕代理审判员　　谭飞华代理审判员　　汤潇潇二〇一七年六月二十六日书　记　员　　周颖芳关注公众号“”