（2017）粤13民终1344号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-25
案件名称
文仕坚、惠阳电力实业发展总公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
文仕坚,惠阳电力实业发展总公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1344号上诉人（原审被告）：文仕坚，男，汉族，1968年5月6日出生，住址：广东省梅州市丰顺县，委托诉讼代理人：李志科，广东创通顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萌，广东创通顺达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：惠阳电力实业发展总公司，地址：广东省惠州市惠阳区淡水镇河背街149号。法定代表人蔡文战。委托诉讼代理人：吴承校，广东凯扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚泳涵，广东凯扬律师事务所律师。上诉人文仕坚因与惠阳电力实业发展总公司租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告诉称：2010年8月18日，原告与被告签订了《出租房屋合同》，约定：原告将其所有的位于惠阳区秋长人民二路xx号的房屋一幢三层以每月人民币6000元的租金出租给被告，租期自2010年9月1日至2015年12月31日止。被告在原告不知情的情况下，将上述房屋分间非法转租给他人使用，到期后一直占用原告的物业，且未支付2015年7月至12月的租金。原告已向被告多次发出《房屋租金催缴通知书》及《房屋租赁到期收回通知书》，要求其支付租金并交回物业，但其一直置之不理。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《出租房屋合同》的约定，被告应立即向原告支付2015年7月至12月的租金36000元，同时立即返还物业并支付占用期间的占用费。为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2015年7月至12月的租金36000元；2、判令被告立即返还物业给原告并支付占用期间的占用费85500元（每月17xx元，自2016年1月起算，暂计至2016年5月，以后的占用费计算至被告交还物业之日止）；3、判令本案所有诉讼费用由被告承担。原告为其诉请提供了以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3、出租房屋合同，证明原告与被告存在租赁合同关系及被告违约的事实；4、房屋租金催缴通知单，证明被告拖欠原告2015年7月至12月租金并经原告催缴的事实；5、房屋租赁到期收回通知书，证明被告拒不按约交回物业并经原告通知的事实。6，（当庭提交）证明，证明涉案房屋系惠阳供电局的物业资产，经2009年交由原告使用。被告答辩称：一、原告诉请被告立即返还物业，没有事实根据。2010年8月18日，原告与被告签订了《出租房屋合同》，约定租期自2010年9月1日至2015年12月31日止。并约定租赁期满后，如被告要求续租，应通知原告并享有同等条件下的优先租用权。自2015年12月31日到期后，被告一直实际租用此门面，原告也并没有提出终止《出租房屋合同》，也没有收回被告承租的门面，实际履行中被告与原告延长了租赁合同。因此，原告申请判决被告立即返还物业没有事实根据。二、原告诉请被告支付房屋占用费85500元，也没有事实根据。原告委托广东凯扬律师事务所向被告及次承租人发出律师催告函，要求被告等人每月分别向原告支付合计17xx元的房屋占用费，并禁止次承租人向被告支付房屋租金。由于原告阻碍被告收取正常的门面租金，导致被告无法按时向原告交纳租金。原告一边向次承租人要求收取高达每月17100元的房屋占用费，一边申请要求被告支付房屋占用费，相当于一个门面每月收取两倍的租金，没有任何法律依据。三、原告与被告签订的《出租房屋合同》无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告没有证据证明房屋有规划许可证，属于无效情形。合同无效后，原告仅有权利向被告主张占用使用费，时间以合同签订的2010年9月1日至2015年12月31日止，月租金以6000元计算占用费，超出租赁期限的租金原告无权要求。综上，原告的请求没有事实根据和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告为其答辩提供了以下证据：1、（当庭提交）律师催告函，证明原告于2016年1月22日向被告及租户等八人发送律师函，要求租户不要向被告支付租金，直接向原告缴纳房屋租金，导致被告收不回租金的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表的质证意见如下：对证据1、2,真实性无异议；对证据3真实性无异议，但对证明内容有异议，是原告让承租人不交租，导致被告没有收到租金，无法支付给原告租金。故未收到租金的原因是原告导致的不是被告导致的。对证据4、5，没有被告签名，当事人不知情。对证据6真实性无法确认，不能证明涉案房屋已经取得了建设工程规划许可证。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表的质证意见如下：对证据真实性无异议，对证明内容有异议。原告没有让租户不支付租金，仅发律师函让被告及租户交还物业。对原告提交的证据，本院经过审查，认定如下：对证据1、2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对证据4、5，被告拒签由两名案外人签名，予以采信；对证据6，有相关单位盖章，予以采信。对被告提交的证据，本院经过审查，认定如下：对证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信。原审法院查明的事实经审理查明，2010年8月18日，原告与被告签订一份《出租房屋合同》。合同约定：原告将位于惠州市惠阳区秋长人民二路xx号（供电所）右侧的一幢三层出租给被告，租赁期限为2010年9月1日起至2015年12月31日止；每月租金6000元；双方签订合同时，被告支付原告保证金12000元，合同期满被告须保证房屋等建筑物的原貌。如原告对房屋现状有异议，被告负责维修并支付相关费用。在被告付清租金及一切费用之后，原告将保证金无息退还给被告；被告每月10日前向支付当月租金，逾期一个月未支付租金，原告有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成经济损失由被告负责；及其他合同条款。合同签订后，被告支付了12000元保证金给原告，原告将涉案房屋交付被告使用。被告自2015年7月起拖欠原告租金。2015年10月14日，原告向被告送达《房屋租金催缴通知书》向被告催缴2015年7月至2015年9月的租金，否则原告有权按双方合同第六条约定终止合同。被告仍未交付租金给原告。2015年12月17日，原告向被告送达《房屋租赁到期收回通知书》告知被告合同期限至2015年12月31日届满，被告需结清至2015年12月31日止的租金并交还物业。被告未履行该义务。2016年1月22日，原告委托广东凯扬律师事务所向被告及次承租人送达《律师催告函》，要求被告及次承租人支付占用费并返还物业。至今被告未返还房屋给原告，也未支付租金及房屋占用费给原告。另查，涉案房屋属于广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局物业资产，已列入国有资产，于2003年交由原告经营、使用，但无法查明是否取得建设工程规划许可证。原审法院判决理由和结果原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，本案中，原告不能提供证据证明其取得建设工程规划许可证，本院推定原告未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”之规定，因原告与被告的房屋租赁合同无效，但原告已交付房屋给被告使用，原告请求被告返还租赁财产，于理于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告应当支付拖欠的原告自2015年7月1日至2015年12月31日的租金，每月租金6000元，共计36000元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院一般予以支持。”的规定，应当按照《出租房屋合同》约定的租金6000元/月，计算被告房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告文仕坚在本判决发生法律效力之日起十五日内返还承租的房屋给原告惠阳电力实业发展总公司；二、被告文仕坚在本判决发生法律效力之日起十五日内支付自2015年7月1日至2015年12月31日的租金36000元及按6000元/月自2016年1月1日起至被告文仕坚归还租赁房屋之日止的房屋占用费给原告惠阳电力实业发展总公司；三、原告惠阳电力实业发展总公司在本判决发生效力后十五日内返还收取的租房押金12000元给被告文仕坚；四、驳回原告惠阳电力实业发展总公司的其他诉讼请求。案件受理费2730元，由被告文仕坚负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人二审的意见文仕坚不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销惠阳区人民法院作出的(2016)粤1303民初1940号民事判决书的判决;二、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由是：上诉人不服惠阳区人民法院作出的(2016)粤1303民初1940号民事判决，依法提起上诉。一、一审法院判令上诉人立即返还物业给被上诉人惠阳电力实业发展总公司，没有事实根据。1、2010年8月18日，上诉人与被上诉人签订了《出租房屋合同》，约定租期自2010年9月1日至2015年12月31日止。并约定租赁期满后，如上诉人要求续租，应通知被上诉人并享有同等条件下的优先租用权。自2015年12月31日到期后，上诉人一直实际租用此门面，被上诉人也并没有提出终止《出租房屋合同》，也没有收回上诉人承租的门面，实际履行中上诉人与被上诉人延长了租赁合同。因此，被上诉人惠阳电力实业发展总公司诉请上诉人立即返还物业没有事实根据。二、原审法院判令上诉人向被上诉人惠阳电力实业发展总公司支付房屋占用费按每月6000元计算，也没有事实根据。被上诉人委托广东凯扬律师事务所向文仕坚、袁国辉、吴思雄、贝仁欢、何广美、何鑫、王红运、胡定国发出律师催告函，要求袁国辉等人直接向被上诉人支付房租，并禁止袁国辉等人向上诉人支付房屋租金。由于被上诉人惠阳电力实业发展总公司阻碍上诉人收取正常的门面租金，导致上诉人无法按时向被上诉人交纳租金。综上，被上诉人的请求没有事实根据和法律依据，依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人惠阳电力实业发展总公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院判定对方返还物业具有充分的事实依据，双方签订的出租房屋合同明确约定涉案物业的租赁期于2015.12.31到期，租赁期满前我方已经书面告知，上诉人租赁期满后不在出租涉案的物业，一审判决支付每月6000元的占用费具有事实依据，实际上已经偏袒了上诉人，对方向案外人转租房屋收取的租金远远超过6000元每月，按照市场价格，实际上该物业的租金也应该高于6000元每月，综上所述，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉。双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：文仕坚占用涉案的租赁物是否应当向电力发展总公司返还以及是否应当向电力发展总公司支付占用费的问题。具体判析如下：首先，双方当事人于2010年8月18日签订的《出租房屋合同》约定租期自2010年9月1日至2015年12月31日止，租赁的期限已经到期，文仕坚仍继续使用租赁的房屋，缺乏合同依据。其次，双方当事人签订的《出租房屋合同》约定的享有同等条件下有优先租用权的前提是电力发展总公司另行将涉案租赁的房屋出租给第三人，但是电力发展总公司是请求收回房屋，未将到期限的房屋另行出租给第三人，文仕坚主张的优先租用权缺乏前提条件，不予以支持。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，当事人未提交租赁的房屋是否具有建设工程规划许可证，双方当事人签订的合同从无效方面考虑，依据《合同法》第五十八条之规定，应当予以返还。据此，原审法院判决文仕坚向电力发展总公司返还承租的房屋，处理并无不妥，予以维持。关于占用费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院一般予以支持。”本案中，即便涉案合同无效，亦不影响当事人按照合同约定的租金标准主张占用费。如合同合法有效，租赁期限已经过期，文仕坚实际占用租赁物，依据公平原则，电力发展总公司请求占用费亦应当予以支持。而对于文仕坚未支付占用费用抗辩理由。文仕坚没有举证证明电力发展总公司直接向次承租人收取租金，如果确实存有电力发展总公司已经收取次承租人的租金，待有证据证实可另行法律途径解除，否则文仕坚应承担举证不能的诉讼后果。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2730元，由上诉人文仕坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年六月二十六日法官助理 黄晓娜书 记 员 彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注微信公众号“”