（2017）沪01民终5777号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海科拉胜一物业管理有限公司诉李璐物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海科拉胜一物业管理有限公司,李璐,马金兰,李光福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5777号上诉人（原审原告）：上海科拉胜一物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区宜山路436号E29。法定代表人：陈勇鹤，总经理。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李璐，男，1983年9月6日出生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。被上诉人（原审被告）：马金兰，女，1959年12月13日出生，汉族，住址同李璐。被上诉人（原审被告）：李光福，男，1955年10月17日出生，汉族，住址同李璐。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：连小龙，上海市鹤铭律师事务所律师。上诉人上海科拉胜一物业管理有限公司（以下简称科拉胜一公司）因与被上诉人李璐、马金兰、李光福（以下简称李璐等三人）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初29934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。科拉胜一公司上诉请求：撤销一审判决，改判李璐等三人支付其2009年4月1日起至2016年10月31日止的物业管理费75,899.76元及逾期付款利息(以拖欠物业费为基数，按日万分之七计算至实际清偿之日止)。事实和理由：科拉胜一公司于一审中已提供证据证明其在诉讼时效内向李璐等三人催讨物业费。李璐等三人曾因物业服务问题向科拉胜一公司发送律师函，亦能证明科拉胜一公司曾向李璐等三人催讨物业费。李璐等三人拖欠物业费事实清楚，其抗辩理由不成立。李璐等三人辩称，科拉胜一公司并无有效证据证明其曾催讨过物业费。律师函系双方在另案诉讼中的证据，其内容与本案无关。请求二审驳回上诉，维持一审判决。科拉胜一公司向一审法院起诉请求：判令李璐等三人支付其本市XX路XX号XX号房屋（以下简称系争商铺）自2009年4月1日起至2016年10月31日止的物业管理费75,899.76元及逾期付款利息(以拖欠物业费为基数，按日万分之七计算至实际清偿之日止，暂计至2016年10月25日为82,042.16元)。一审法院认定事实如下：科拉胜一公司原为上海XX有限公司，2007年9月21日变更登记为现名。李璐等三人为系争商铺登记的产权人，该房屋建筑面积为22.90平方米，房屋用途为商业。2006年10月11日，上海市徐汇区XX业主大会、上海市徐汇区XX业主委员会（甲方）与原上海XX有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为金银岛宜德苑（坐落位置：上海市徐汇区XX路XX号；四至范围：东至宜山路，西与其他物业相接，南至家饰佳精品装饰城，北至古宜路）的业主、物业使用人提供物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业经营管理服务费：1、商业用房：（1）招商物业经营管理费：按建筑面积每平方米1.20元/天收取；（2）受业主合理招商价委托的商铺，物业经营管理费按每平方米0.80元/天收取；三个月未招入商户空商铺物业经营管理费按每平方米0.40元/天收取；商铺一经出租，物业经营管理费恢复至每平方米1.20元/天收取；（3）未受业主委托和业主非合理招商价委托造成空铺按正常每平方米1.20元/天收取物业管理费。2、住宅：物业管理服务费按建筑面积每平方米1.87元/月收取。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主（或租户）应在每年首月10日前履行交纳义务。逾期缴纳的，需承担每日千分之三的逾期缴纳部分的违约金。本合同为期壹拾年，自2006年10月11日起至2016年10月10日止。合同另就其他内容作了约定。合同到期后，双方未签订新的物业合同，现科拉胜一公司仍继续管理涉案物业。因李璐等三人自2009年4月1日起未支付物业管理费，科拉胜一公司遂于2016年8月19日向一审法院提起本案诉讼。一审中，科拉胜一公司提供一组催款通知，以证明其已经履行催讨义务，李璐等三人认为该催款通知没有李璐等三人签名，未送达李璐等三人。一审法院认为该些催款通知系科拉胜一公司自行制作，又无李璐等三人的签收，故对其证明力不予确认。一审法院认为，科拉胜一公司与上海市徐汇区XX业主大会、上海市徐汇区XX业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其对外签订的协议，应视为全体业主的意思表示，李璐等三人应按该合同的约定支付相关物业管理费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。本案中，李璐等三人自2009年4月起欠费至今，李璐等三人认为科拉胜一公司的诉讼请求已超过诉讼时效，科拉胜一公司认为其向李璐等三人进行过催讨，但未提供相应的证据证实，故对科拉胜一公司超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。合同约定管理费每年缴付一次，科拉胜一公司只要在当年12月31日前行使催款的权利，诉讼时效即可中断。科拉胜一公司于2016年8月向李璐等三人提起诉讼，故科拉胜一公司有权向李璐等三人收取自2014年1月起的物业服务费，对科拉胜一公司超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。考虑到李璐等三人未支付物业管理费事出有因，对科拉胜一公司主张违约金的诉讼请求不予支持。一审法院审理后，于2017年2月21日依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、李璐、马金兰、李光福于判决生效之日起十日内给付上海科拉胜一物业管理有限公司自2014年1月1日起至2016年10月31日止的物业管理费28,029.60元；二、上海科拉胜一物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,729.50元，由上海科拉胜一物业管理有限公司负担1,422.50元，李璐、马金兰、李光福负担307元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，科拉胜一公司提交其委托诉讼代理人周木山律师、王利芳律师对科拉胜一公司的工作人员樊某、徐某及其他商铺业主应某所作调查笔录共计三份，以证明科拉胜一公司的工作人员樊某一直在向李璐等三人催讨物业费。李璐等三人对上述证据真实性不予认可，认为其内容亦不符合事实。科拉胜一公司申请其工作人员樊某出庭作证，本院未予准许。本院认为，物业管理是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，科拉胜一公司向李璐等三人主张自2009年4月1日起算的物业管理费，李璐等三人以其主张超过诉讼时效进行抗辩，而科拉胜一公司于一审、二审中均未提供有效证据证明其向李璐等三人进行过书面催交，故对其超过诉讼时效部分的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决李璐等三人应支付科拉胜一公司物业管理费的期限及金额并无不当，本院予以认同。从李璐等三人的答辩意见来看，其并非恶意拒缴物业管理费，而是对科拉胜一公司提供的物业服务质量素有异议，一审法院对科拉胜一公司主张违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以认同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费997元，由上诉人上海科拉胜一物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 陈蓓蓉审判员 唐建芳二〇一七年六月二十六日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”