（2017）冀01民终5741号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-15
案件名称
恒大地产集团石家庄有限公司、刘振刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
恒大地产集团石家庄有限公司,刘振刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5741号上诉人（原审被告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地：石家庄市桥西区维明南大街266号恒大华府5号商业五层。法定代表人：钟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵光，该公司公司员工。委托诉讼代理人：吴栋，该公司公司员工。被上诉人（原审原告）：刘振刚，男，1980年11月16日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：宋玉萍，河北冀华律师事务所律师。委托诉讼代理人：关广灿，河北冀华律师事务所律师。上诉人恒大地产集团石家庄有限公司因与被上诉人刘振刚房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人赵光，被上诉人刘振刚及其委托的诉讼代理人宋玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒大地产集团石家庄有限公司的上诉请求：1、依法对石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初539号错误判决进行纠正，即请求判令驳回被上诉人（原审原告）一审各项诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在一审当中提出的所有诉讼请求，均没有证据予以支撑，一审法院即主观认为上诉人“存在明显过错”，存在严重的事实认定错误。1、本案的核心焦点方面，即谁是真正导致公共区域遭受侵权的责任人方面，被上诉人没有提供任何指证上诉人的证据，一审法院主观认定上诉人为责任人。2、本案另一核心焦点，即上诉人是否就《商品房买卖合同》存在违约，公共区域的拆改是否归责于上诉人。针对此焦点，上诉人提供了充足证据，而被上诉人却没有任何证据提交，在此情况下一审法院主观认定上诉人违约。二、一审法院对于寄送《收楼通知书》的事实不做认定，主观臆断上诉人为侵权主体，在法律适用方面选择适用《合同法》第九十四条第四项，存在明显的法律适用错误。三、被上诉人在第一次起诉中行及渤海银行之诉中，曾在起诉状中说明“交房后，中行、渤海银行进行了改造，占用了公共区域”。我们认为被上诉人在起诉状中说明的内容应该为当事人自认，通过此可以证明以下两点：1、被上诉人认为公共区域的改造是中行和渤海银行的行为。2、可以证明被上诉人自认改造系发生在交房以后，被上诉人一会说改造行为系中行和渤海银行所为，一会说系我司所为，但其均未提供相应证据。原审法院忽视该理由，径行认定是明显的认识错误。综上，针对以上情况，上诉人恳请二审法院能够公正裁判，维护法律的权威与公正，对一审法院错误判决予以纠正，依法改判，判如所请。刘振刚辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同约定的义务。根据合同约定，被答辩人应当向答辩人交付符合商业平面图的商铺，但现该商铺毗邻的公共区域已发生重大改变，与合同中附的商业平面图严重不符，导致答辩人至今未接收涉案商铺。被答辩人对涉案商铺周边格局的重大变化，存在明显过错，导致答辩人基于合同产生的合理信赖丧失，交易目的落空，一审法院依据《中华人民共和国合同法》判决解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实及法律依据。刘振刚向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款649520元及利息203683.27元（利息暂计算至2016年12月20日，该日后的利息按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、诉讼费被告承担。一审法院认定的事实：2011年11月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区××大街××号商业办公楼00单元0121，建筑面积40.90平方米，期间原告共向被告交纳购房款649520元。合同约定：交房时间为2013年12月30日。另，原告至今未接收被告交付的涉案商铺。对以上事实，原、被告均无异议。现原告以被告将走廊封死、电梯堵住，被告将公共通道出租、出售，开展“恒大海花岛”商业宣传，被告改造后的一楼公共区域格局与合同约定的规划严重不符，严重违反了商品房买卖合同第二十一条约定：出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。被告对其所称不予认可，认为侵权人应为中国工商银行股份有限公司石家庄裕华支行及渤海银行，原告应向上述单位主张权利。一审法院认为，原、被告于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。合同有效，双方当事人应当依约全面履行合同义务。根据合同约定，被告应当向原告交付符合商业平面图的商铺，但是现在该商铺毗邻的公共区域已发生重大改变，与原告提交合同中附的3#一层商业平面图不符，导致原告至今未接收涉案商铺。原告购买商铺经营目的的实现有赖于物业整体功能的发挥，现被告对涉案商铺周边格局的重大变化，存在明显过错，导致原告基于合同产生的合理信赖丧失、交易目的落空。原告要求解除合同、返还购房款及支付利息的请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九二十七条之规定，判决：一、解除原告刘振刚与被告恒大地产集团石家庄有限公司于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告恒大地产集团石家庄有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘振刚购房款649520元及利息（关于利息的计算，第一部分自2011年10月28日至实际支付之日止，以320000元为基数，第二部分自2011年11月17日至实际支付之日止，以109520元为基数，第三部分自2011年12月5日至实际支付之日止，以140000元为基数，第四部分自2011年12月26日至实际支付之日止，以80000元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。因涉案房屋（商铺）关联的公共部位及设施使用性质发生改变，被上诉人至今未办理收房手续。上诉人主张导致该变化的责任不在己方，但上诉人作为房屋的出卖人，有责任和义务保证所售房产符合合同约定的交付条件，对于其他产权人对共有的公共部位随意进行拆改，上诉人知情却未加制止，从而导致本案被上诉人所购买的房产关联的公共部位发生重大变化，与双方签订的《商品房买卖合同》中所附的商业平面图不符，致使被上诉人有理由不予接收不能满足使用需求的房屋（商铺）。况且通知被上诉人办理房屋交付手续的是上诉人之外的第三方金碧物业有限公司，该第三方与上诉人均为独立的企业法人,上诉人亦未提供证据证实曾授权委托金碧物业有限公司向被上诉人寄送验收楼通知书，故对于上诉人主张其已按合同约定履行了交房通知义务应视为被上诉人已接收房屋（商铺）的理据不足，不能成立。因案涉房屋（商铺）相关联的公共部位发生变化，导致合同目的无法实现，原审法院支持被上诉人刘振刚要求解除合同并返还购房款及利息的诉求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12332元，由上诉人恒大地产集团石家庄有限公司有负担。本判决为终审判决。审判长 刘清振审判员 郝东霞审判员 薛金来二〇一七年六月二十六日书记员 李 苒 来源：百度“”