（2017）鲁1481民初244号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2018-05-29
案件名称
李延周与杜洪林、杜敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐陵市人民法院
所属地区
乐陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李延周,杜洪林,杜敏,杜娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百零六条第一款
全文
山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1481民初244号原告：李延周，男，1966年4月27日生，汉族，农民，住乐陵市。委托诉讼代理人:陈国升，山东胜券律师事务所律师。被告：杜洪林，男，1954年10月4日生，汉族，原住乐陵市城区，现住。委托诉讼代理人：菅朝霞，北京市京昌律师事务所律师。被告：杜敏，女，1978年10月9日生，汉族，住青岛市市南区。被告：杜娜，女，1980年6月4日生，汉族，住海淀区。委托诉讼代理人：杜敏，女，1978年10月9日生，汉族，住青岛市市南区。原告李延周与被告杜洪林、杜敏、杜娜为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李延周及其委托代理人陈国升，被告杜洪林的委托诉讼代理人菅朝霞，被告杜敏，被告杜娜的委托诉讼代理人杜敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李延周向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行购房协议，协助配合原告办理房产过户手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月27日，原、被告签订购房协议，原告购买被告乐陵市富民路民丰巷1982年建设的房产一处，北方两间、偏房四间（房产证号：乐政房权字第××号）。协议约定一次性付款五万元房产证交原告，什么时候过户被告及时配合办理过户手续。协议签订后，原告多次要求被告办理过户手续，被告据不履行协议义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，提起诉讼，请依法判决。杜洪林辩称，该购房协议没有效力，首先该房屋是答辩人与妻子李秀荣的共同财产，答辩人在妻子去世后，单方处置该共同共有财产，其行为依法应该无效，该房屋是1999年取得的���权证，是夫妻共同财产，妻子李秀荣是2004年农历腊月初三因病去世，根据继承法、物权法等法律规定，在妻子去世后，答辩人与两个女儿以及当时尚在世的岳母王文兰，对其所留的遗产没有进行分割，故该房屋应为答辩人与女儿杜敏、杜娜及岳母共同拥有，2009年答辩人出卖该房屋时，没有告知其他共同共有人，更没有征求他们的意见，根据最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第八十九条的规定，在共同关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产，以及对共有的动产或者不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二的按份共有人，或者全体共有人同意，因此，答辩人单方处置共有财产，行为无效，并且答辩人的岳母在2014年农历6月25日因病去世，现在该房屋为答辩人与女儿杜敏、��娜及岳母的法定继承人共同共有，其次，原告购买该房屋的时候，不适用善意取得，答辩人与原告的岳父是同村的村民，是世交好友，原告夫妻结婚的时候，答辩人还作为长辈前去祝贺，赠送礼物，两家这些年一直有来往，双方家庭情况都非常了解，原告明知该房屋为夫妻共同财产，在妻子去世后，丈夫一人享有房屋部分所有权的情况下依然购买该房屋，不适用善意取得，因此，双方房屋买卖协议无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。杜敏辩称，同第一被告的答辩意见。杜娜辩称，同第一被告的答辩意见。经审理本院认定，被告杜洪林与李秀荣系夫妻关系，被告杜敏、杜娜是他们所生的女儿，李秀荣于2005年1月12日因病去世，李秀荣的母亲王文兰于2014年7月21日去世。1999年6月8日，被告杜洪林与其配偶李秀荣对其居住的房屋进行产权登记，并领取乐政房权字第××号房权证书，该房坐落于乐陵市外贸总公司家属院内，房权证书载明产权人为杜洪林、共有人为李秀荣，房屋坐落的位置为乐陵市富民路民丰巷，产权比例为个人100%，建成年代为1982年，房屋结构为平房北屋两间（建筑面积32.52平方米）及偏房四间（62平方米）的院落一处，四至为东靠赵泽英、西靠孙秀和、北邻沿街楼、南邻禹宝林。2009年3月27日，经中介人陈某介绍并起草书写，原告委托其妻妹杜俊花全权代理原告李延周，而与被告杜洪林订立购房协议，内容为：“购房协议，杜洪林在外贸南院平房一处通过协商李延舟用伍万元购用，一次性付款，付款后房屋土地产权一��属李延舟所有，现不过户，房产证交李延舟，什么时候过户时，杜洪林及时配合办理过户手续，过户费由李延舟负责。双方签字：‘杜俊花代李延舟，杜洪林’，证明人：陈某，2009年3月27日”。该协议签订后，双方按照事先的约定，由杜俊花代替李延周将五万元购房款代付给杜洪林，后杜洪林当场将房权证书及房屋的钥匙交付给了杜俊花。诉讼期间，原告李延周于2017年5月4日向本院递交房屋价格评估申请，申请以2009年3月27日为基准日，委托评估机构对所购房屋乐政房权字第××号所载房屋进行评估，经本院委托，山东中安土地房地产评估有限公司于2017年6月10日作出评估意见：以2009年3月27日为基准日，涉案房地产评估总价为5.14万元。以上事实由原告提供的购房协议、乐政房权字第××号房权证书、评估报告、证人陈某的证言，被告提供的王文兰死亡注销证明及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告订立的购房协议属房屋买卖合同，是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同。本案中，在被告杜洪林与原告订立购房协议时，虽然其配偶李秀荣已经死亡，但购房人李延周及代理李延周签订购房协议的代理人杜俊花、中介人陈某有足够的理由足以相信被告杜洪林与其女儿、岳母的亲情关系，被告杜洪林有签订合同的代理权和对涉案房屋的处分权，由此本院确认被告杜洪林签订合同、处分房屋的行为有效，依照合同法第四十九条规定，认定被告杜洪林与原告签订购房协议的行为属表见代理行为，原、被告所订立的购房协议有效，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。被告杜洪林作为对涉案房屋无处分权人将不动产转让给受让人李延周，因为李延周受让该不动产时是善意的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，且以五万元合理的价格购得，与购房时的涉案不动产评估总价5.14万元相比较，不存在显失公平的情形，故本院认定原告从被告处购得该房属善意取得，被告不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的李延周，被告应当按照约定全面履行购房协议，由被告协助原告办理房产过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：被告杜洪林、杜敏、杜娜在本判决生效后十日内协助原告李延周将现登记为杜洪林、李秀荣所有的坐落在乐陵市富民路民丰巷的乐陵市外贸总公司院内的房权证号为乐政房权字第××号的房屋及院落过户到原告李延周的名下。案件受理费100元，由被告杜洪林、杜敏、杜娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长 王祁生人民陪审员 高景龙人民陪审员 郑丽红二〇一七年六月二十五日书 记 员 刘 斌 关注微信公众号“”