（2016）鲁0281民初5974号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-08-28
案件名称
青岛佳源养殖有限公司与胡振荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛佳源养殖有限公司,胡振荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零九条
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初5974号原告青岛佳源养殖有限公司，住所地胶州市。法定代表人堵鹏，该公司董事长。委托代理人王佰禄、刘志山，山东禄嘉律师事务所律师。被告胡振荣，男，汉族，住胶州市。委托代理人臧贻峰，胶州营海法律服务所法律工作者。原告青岛佳源养殖有限公司与被告胡振荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛佳源养殖有限公司的委托代理人王佰禄、刘志山，被告胡振荣及其委托代理人臧贻峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛佳源养殖有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告履行2015年9月6日签订的协议书，将其物品进行搬迁。并由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年7月30日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定原告将牛舍8栋租赁给被告使用。因涉案地段为青岛新机场建设拆迁范围，原告接到政府部门通知要求搬迁。2015年9月6日，原、被告签订了《协议书》，约定原、被告终止双方签订的租赁合同，原告一次性支付被告781644元，被告马上搬迁。现原告已按合同约定履行了付款，被告拒不配合政府规定予以搬迁。被告胡振荣辩称：第一，原告尚未履行完毕协议中规定的赔偿数额，胡振荣已收到原告支付的700000元，尚欠81644元未支付。第二，双方签订的协议第三条，原、被告双方关于肉牛补偿尚未补偿到位。第三，被告在原告处自建的钢结构，按照机场拆迁规定停产停业补偿都应支付给被告胡振荣，原告自己同意退给被告的租赁款43000元。关于赔偿款的支付，被告已到相关部门进行上访，胶州市胶东街道办事处正在积极处理当中，因此被告暂时不能搬迁。针对被告的答辩，原告主张：第一，原告方确实欠被告81644元未支付。第二，补偿给被告的全部款项，已经包括了被告在此经营期间所建房屋和其他设施，停产停业损失已经全部包括在781644元当中，关于肉牛补偿的问题，胶东街道办事处没有给原告补偿，所以原告也不能给被告补偿肉牛款。关于原告退回给被告租赁款43000元代理人不清楚，需庭后落实。被告强调此期间正在上访，不予迁出，不符合事实，应当按照双方签订的协议履行义务。原告青岛佳源养殖有限公司为证明其主张向本院提供证据如下：证据一，2015年7月30日签订的房屋租赁合同书一份，证明被告租赁原告牛舍和办公用房，年租赁费43000元，租赁期限2014年12月30日至2015年11月30日。证据二，原、被告双方于2015年9月6日签订的协议书一份，该协议书是关于机场征迁原、被告达成的协议，协议主要内容是双方于2015年7月30日所签订的租赁合同终止，由原告补偿给被告拆迁等各种损失781644元，被告必须在政府规定的时间内拆迁拆除，不得拖延、不得上访，否则造成的损失由被告承担，协议内容中用笔添加的“补偿给乙方的款项全部付清，不含下步肉牛补偿”，因为政府没有给原告补偿该款项，所以不含在本协议书当中。按照协议约定，被告应当无条件迁出，原告将剩余81644元支付给被告，被告收到款项后应当迁出。证据三，原告于2017年2月23日向法院缴纳（2016）鲁0281民初5974号案款81644元，证明原告方已经按照协议全部履行完毕，被告方也应该按照协议约定搬出。原告方要求此案款等到判决生效以后给付。被告的质证意见为：对证据一真实性无异议，被告所称原告同意退还的43000元就是本协议当中确定的租赁款。对证据二真实性无异议，但被告认为原告还没有按照本协议当中所确定的义务履行完毕，因此被告暂时不能按照原告的诉求迁出。对证据三的真实性无异议，但是该笔案款是原告主动向法院履行的义务，在庭审中被告没有要求原告履行该笔案款，原告履行的81644元是原告早就应该履行的义务。被告要求的是原被告之间履行协议中第三条所规定的，补偿给被告的相关肉牛养殖补偿款。被告为证明其主张，提交以下证据：证据一，胶东机场征迁指挥部领导于2015年10月30日出具的情况说明一份及明细表二张，该说明系原告法定代表人父亲堵书田签字及原告盖章确认的情况说明，要求胶东机场指挥部对被告养牛进行补偿，该情况说明是在原、被告双方签订协议书之后出具的，被告关于养牛的补偿款还没有按照规定实际到位。证据二，2016年6月16日胶东办事处信访事项处理意见书，该意见书也是在原、被告双方签订的协议书之后，证明胶东办事处也积极配合被告获得相应的经济补偿，同时也可以证明被告还有一部分补偿款没有实际到位，应补偿给被告的这一部分补偿款其中有一部分是包含在原告的补偿款之内，还有一部分是当时评估时遗漏了。证据三，堵书田出具给原告方的同意退还租赁费的说明一份，证明原告承诺的事情未履行。证据四，涉案房产评估价格报告，要求原告以此再给被告460万元。证据五，关于青岛佳源养殖有限公司猪舍补偿的请示复印件一份，证明被告养牛没有得到实际补偿，该协议也是在原、被告签订协议之后原告出具的。证据六，被告要求原告补偿的明细和照片一宗，证明原告尚欠被告3822073.3元，此款包括在评估报告中，另外尚有漏评的项目。针对评估报告中有的，原告称：钢结构是被告建的，在评估报告的明细表中，无证房屋，单价400元的均为钢结构，面积2723.94平方米，这块钢结构面积的停产停业经营损失补偿，按照每平方米300元，也应该赔偿给原告。租赁牛舍：有证面积为2411.16平方米，原告要求停产停业损失，每平方米600元。搬迁费每平方米40元，无证的面积时145.132平方米，评估报告中没有。土地整理费、消毒室、牛水槽2240元、厕所2000元、饲料机、排水管、养牛喂料池评估报告中均没有，牛槽在评估报告中仅有两次，价值为8960元，原告主张52200元，在被告提交明细的第二、三页中列明的均是漏评的项目，没有参与评估。证据七，国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明被告所主张的在拆迁协议中有所体现。原告质证意见为：对证据一，只是原告向胶东机场反映酌情解决的情况，并不能证明没有补偿的事实；对证据二只是信访的答复，不能作为任何依据；对证据三与本案无关，若事实存在，被告可另行主张权利；对证据四系复印件，不予认可。原告提交的四份证据都与本案无关，因该证据都发生在双方签订的协议2015年9月6日之后。对证据五的真实性无异议，原告同意再给被告600000元经济补偿。对被告提交的证据六不予认可，这是被告自己单方计算，没有事实依据。另外根据双方的协议约定，被告租赁原告房屋等赔偿，已经在协议中第三条约定，租赁合同范围内，国家给予土地、房屋补偿归原告所有，原告给予被告781644元，具体赔偿数额根据政府资金到位时间为准。所以租赁合同的权利义务已经做了明确约定，是双方意思表示一致，符合法律规定，并不损害第三方利益，应视为合法有效。如果被告认为该协议侵犯了自己的利益，可以另行主张权利，撤销协议，或另行起诉。在本案中，不包含该争议标的，且在庭审中被告也没有提出反诉，因此法院不应当支持。对证据七真实性无异议，但该补偿协议和被告无关。本院对当事人提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院确认原告提交的证据为有效证据。原告对被告提交的证据一至三的抗辩意见为与本案无关，但是未否认证据的真实性，本院确认被告提交的证据一至三为有效证据。原告对被告提交的证据四不予认可，被告亦未提交原件质证，本院对该证据的真实性不予确定。原告对被告提交的证据五的真实性无异议，本院确认被告提交的证据五为有效证据。证据六系被告自行制作，原告不认可，本院对该证据的真实性不予确定。原告对被告提交的证据七的真实性无异议，本院确认被告提交的证据七为有效证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年7月30日，被告胡振荣与原告签订房屋租赁合同书一份，合同约定，被告胡振荣租赁原告牛舍8栋，每栋年租金5000元，租赁办公用房6间，年租金3000元，租金合计43000元，租赁期限自2014年12月30日至2015年11月30日。2015年7月30日交付2万元。二、2015年9月6日因胶东机场拆迁，原被告就租赁关系终止及补偿问题达成如下协议：原被告双方于2015年7月30日签订的租赁合同，因系响应国家建设需要，双方互不追究因租赁合同终止而产生的违约责任。租赁合同范围内国家给予的土地房屋补偿归甲方（原告）所有，应补偿给乙方（被告）的损失781644元，归乙方（被告）所有，具体赔偿数额时间根据政府资金到位时间为准，补偿给乙方（被告）款项全部付清，不含下步肉牛补偿。乙方（被告）必须在政府规定的期限内搬迁、拆除完毕，不得拖延、不得上访，因乙方（被告）逾期、上访等行为而不能享受的政府补贴待遇，由乙方（被告）全部承担责任，给甲方（原告）造成损失的，乙方（被告）承担赔偿责任。本协议签订后，因租赁合同及租赁物赔偿、拆迁等产生的所有纠纷以本协议为准，一次性处理完毕，别无其他争议。对协议书中手写“补偿给乙方（原告）款项全部付清，不含下步肉牛补偿”的内容，原告主张是指签协议时，政府没有给予肉牛补偿，如果政府给与原告肉牛补偿，给原告多少，原告会给被告。被告认为肉牛补偿，是指被告肉牛养殖的补偿款，包括停产停业、经营补偿以及被告为养牛所建造的钢结构等补偿。但是被告没有证据证明原告已经收到了政府给付的该笔肉牛补偿款。后经本院释明，协议书中关于肉牛补偿原被告双方存在争议，被告没有反诉，关于肉牛补偿的损失本案不再做出裁决，被告可另行主张权利。对于原告提交的协议中约定的数额，原告补偿被告781644元。原告主张是一部分无证房屋补贴、部分经营性补贴，及其他设备等款项，是原被告双方协商一致的数额，一次性的补偿，是除政府单独对牛补偿之外的全部费用。被告当时签订协议时是被逼签的，认为是原告答应给被告的蚯蚓养殖费用和原告的狗咬伤被告家属的赔偿款。三、2017年2月23日，原告将应补偿给被告的余款81644元缴纳至胶州市人民法院专用案款账户。四、此案本院组织双方多次到涉案现场查看，2017年6月7日，本院组织胶东办事处有关部门的工作人员和涉案房屋拆迁评估单位共同现场勘察，可以确认：被告租赁原告牛舍八间，办公用房六间，目前被告仍在使用，现场饲养的牛还有十几头。涉案房屋周围的房屋土地已经在2015年已经拆除完毕。另外在勘查过程中，有部分物品没有评估，鉴定评估拉漏的项目，被告有待于和办事处拆迁部门协商确认。原被告表示均无异议。原告称如果存在漏评，被告和胶东办事处协调下来之后所有的款项均给被告所有。本院认为，原、被告于2015年9月6日签订的《协议书》是双方在平等自愿的基础上形成的，是双方当事人真实意思表示，且其内容不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告应按照协议的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经按照约定支付被告补偿款781644元，被告应当按照协议约定从该租赁房屋内搬迁。被告未根据约定搬迁，原告要求被告搬迁，理由正当，本院予以支持。被告当时签订协议时是被逼签的，认为是原告答应给被告的蚯蚓养殖费用和原告的狗咬伤被告家属的赔偿款，没有提交相关证据证明，被告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于肉牛补偿，双方存在争议，被告经释明未反诉，不予在本案中审查，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：原、被告于2015年9月6日签订的协议有效，被告胡振荣于本判决生效之日起十日内从租赁房屋内迁出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告胡振荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 姜宝刚审 判 员 刘 亭人民陪审员 王 佩二〇一七年六月二十五日书 记 员 张正功