（2015）昌民二初字第145号

裁判日期: 2017-06-25

公开日期: 2017-07-19

案件名称

吉林三江机电设备有限公司与吉林市墙体材料总厂买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市昌邑区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吉林三江机电设备有限公司,吉林市墙体材料总厂

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条

全文

吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2015）昌民二初字第145号原告：吉林三江机电设备有限公司，住所地：吉林省吉林市船营区。法定代表人：王铁军，该公司经理。委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。被告：吉林市墙体材料总厂，住所地：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：刘铁民，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘波，该厂副厂长。委托诉讼代理人：郑海英，该厂法律顾问。原告吉林三江机电设备有限公司（以下简称吉林三江机电公司）与被告吉林市墙体材料总厂（以下简称吉林墙体材料厂）买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日作出（2014）昌民二初字第271号民事判决，被告吉林墙体材料厂不服该判决，提出上诉。吉林市中级人民法院于2015年3月11日作出（2014）吉中民三终字第389号民事裁定书，撤销本院（2014）昌民二初字第271号判决，发回本院重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，对此案公开开庭进行了审理，原告与被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林三江机电公司向本院提出诉讼请求：要求被告承担违约金260万元。事实和理由：2005年6月27日，原、被告签订协议书一份，约定被告将其下属加气混凝土厂房地产转让给原告，其中包括无籍房屋四栋，面积2202平方米，并约定协议签订半年内由被告将上述无籍房产办理产权登记。如被告在半年内不能及时办理完毕相关变更手续，原告将自动享有此次交易资产的全部产权，被告每日按照合同金额的千分之五给付原告违约金。协议签订后，原告按照协议履行，支付了转让款，但被告至今未能给原告购买的无籍房办理产权登记，致使该处房屋在拆迁时没能获得相应补偿。原告认为所受损失是被告违约所致，根据协议，合同标的额为600万元，签订合同后半年即2005年12月26日，自此开始计算到原审起诉之日的2014年6月5日，被告应承担违约金为700万元，原告只要求被告承担违约金260万元。被告吉林墙体材料厂辩称，1、原告所称的无证房屋在拆迁过程中已经得到了补偿，原告认为其无证房屋没有得到拆迁补偿而要求我单位承担违约责任的主张没有事实和法律依据，原告请求应依法驳回。2、没有办理更名过户手续不是被告违约造成的，因为该项约定属于自始履行不能的条款，应属于无效情形，因此我厂不应承担违约责任。根据市政府当时的相关政策和文件，改制企业的平房可以办理无籍房，但双方在订立合同之初就已经不具备办理的条件了，因为资产出售给三江机电公司后，这些资产就不可能是改制资产，就无法按照文件办理无籍房。3、我方所出售的厂房当时评估价格为832万余元，而实际出售价为600万元，低于评估价格，因此所出售的无籍房等于免费送的。由于原告不是改制企业，原告本应向国土局交纳的277万土地出让金在我单位的协助下而免除，同时三江机电公司在拆迁中得到了3417万元的补偿款，可以说在此次交易中原告已经获得了巨大的利润，其已经获得了补偿，原告并没有损失。4、原告的诉请已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的原告与吉林市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充合同》各一份及吉林市改制企业土地资产收益处置审核表、吉林市国有资产监督管理委员会文件、吉林市企业改革领导小组办公室文件，吉林市人民政府办公厅关于对无籍房屋继续进行权属登记的通知【2005】第18号（复印件）及关于办理无籍房产籍登记的请示。这些证据系政府有关部门作出的通知和对有关买卖关系的批复，本院对上述证据的真实性予以确认。2、原告提供的双方的买卖协议，本院认为该合同系双方当事人的真实意思表示，并且得到了主管部门的批准，该合同合法有效。被告虽主张其中关于办理无籍房登记的约定是无效条款，但本院认为结合原告提供的原告与吉林市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充合同》一份及吉林市改制企业土地资产收益处置审核表、吉林市国有资产监督管理委员会文件、吉林市企业改革领导小组办公室文件等证据，能够认定在该转让协议签订时及签订后，被告处于改制状态下，原告提供的无籍房权属登记通知，能够证明我市对1990年以后建成的属于原国有、集体企业厂区内生产、办公用房，经政府批准进行改制的可以受理无籍房产权登记的情形，故双方对办理无籍房权属登记的约定条款属于有效的条款，本院对买卖协议的证明力予以确认。3、原告提供的房屋拆迁补偿安置协议书，能够证明原告所购买被告的房产土地于2010年2月因城市规划被拆迁，原告与第三方签订了补偿协议，约定补偿金额共计3417万元的事实，但该证据中并没有写明拆迁的范围，故对该证据的真实性予以确认，对其证明力将结合全案证据综合分析。4、原告提供的（2013）船民二初字第424号民事判决书和（2014）吉民申字第914号民事裁定书系人民法院的生效裁判，本院对其真实性予以确认，同时上述生效法律文书可以证明原告主张存在诉讼时效中断的情形。5、原告提供的信祥拆迁公司、华晟房地产公司及三江机电公司的补偿协议，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明与本案有关的案件事实，对其与本案的关联性本院予以确认。6、被告提供的吉林市中级人民法院（2014）吉中民三终字第127号民事判决书系人民法院的生效法律文书，对该证据本院予以采信。7、被告提供的房屋拆迁安置补偿合同，本院认为该合同与本案无关，不予采信。8、被告提供的华晟房地产公司出具的情况说明，不符合我国民事诉讼法解释第115条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章并加盖单位印章”的规定，故不予采信。9、被告提供的吉林市中级人民法院裁定书虽均系人民法院的生效法律文书，但不能证明被告主张，对其证明力不予确认。10、被告提供的资产评估报告书虽能证实被告出售资产的评估价值，但不能证明其待证事实，故对其证明力不予确认。11、本院调取的往来专用收据和对华晟公司法定代表人的调查及拆迁档案中的4个房证复印件，各方当事人均无异议，本院予以采信。经审理查明，2005年3月10日，吉林市人民政府办公厅对我市办理无籍房屋继续进行权属登记工作发出通知，决定在今后一至两年内继续按照下列原则处理无籍房的遗留问题，其中第一项内容为西山开发区原则上不予处理。第四项内容为1990年以后建成的平房，除具备下列条件的以外，不予受理无籍房屋产权登记：（1）、原国有、集体企业厂区内生产、办公用房、经政府批准进行改制的；......（3）其他经领导小组审批同意的。原、被告于2005年6月27日签订转让协议一份，被告墙体材料厂（甲方）向原告三江机电公司（乙方）转让其下属加气混凝土厂，转让内容包括该厂占地面积44971平方米的土地，有证房屋四栋，面积4686.91平方米，无籍房屋四栋，面积为2202平方米，及地上未注明的房屋、建筑物、道路、围墙等基础设施和办公设备及其附着物等。转让价600万元，分两次结清，首期付款400万元在签订合同生效后6月28日汇出给墙体材料厂指定账户，二期付款在所有相关手续证件办理变更为三江机电公司指定单位名下完结后交付三江机电公司，三江机电公司于一个月内付清余款200万元。交接方式中约定墙体材料厂在合同签订之日起半年内负责将合同标的物变更为三江机电公司指定单位名下。第六条相关责任中约定：墙体材料厂负责将厂区无籍房部分按相关政策办理转让至乙方指定单位名下的产权手续，费用甲方承担。所有相关手续甲方负责在合同签订之日起半年内办理完毕。......第七条违约责任中约定甲方如果在半年内不能及时办理完毕相关变更手续，乙方将自动享有此次交易的全部产权，甲方每日按合同金额的千分之五付给乙方违约金，后果由甲方承担。甲方如单方违约，将承担赔偿给乙方合同金额25%的违约金，并承担相应责任，于违约之日起三个工作日内退还所支付的全部交易款及违约金，逾期按每天千分之一补偿给乙方直至退还完毕。合同签订后，三江机电公司向墙体材料厂支付了转让款400万元，墙体材料厂将转让标的物交付给三江机电公司。2005年7月13日，吉林市国有资产监督管理委员会对吉林市墙体材料总厂所属加气混凝土厂部分资产转让进行批复，同意墙体材料总厂以600万元的价格转让所属加气混凝土厂部分资产。2005年10月27日，被告的主管部门吉林市建设委员会就其所属改制企业办理无籍房减免费用向市领导请示申请免交办理无籍房所需费用。2005年12月1日，吉林市企业改革领导小组办公室批复同意吉林市墙体材料总厂部分资产以600万元价格转让给三江机电公司。2006年3月16日，吉林市企业改革领导小组办公室同意吉林市国资委意见，核准将应缴纳土地出让金298.5万元全部减免用于抵补职工内欠不足，把土地处置给三江机电公司。2006年5月26日吉林市墙体材料总厂填写土地资产收益处置审批表，申请减免土地出让金298.5万元，该申请分别经吉林市建委、国土资源局、企业改革领导小组和财政局审批，最后审批时间为2006年6月30日。2006年8月7日吉林市国土资源局与三江机电公司签订土地使用权出让合同及补充合同，吉林市国土资源局同意将昌邑区莲花街14号的土地43542.57平米出让给三江机电公司，出让年限为50年，出让金总额为2,984,843.00元。并注明本合同仅限此次企业改制土地资产处置，不单独作为登记发证依据。被告就办理无籍房产权产籍所遇困难的问题又于2007年2月5日向其主管部门市建委请示研究解决。后三江机电公司、吉林市华晟房地产开发公司及吉林市信翔房屋拆迁公司签订货币补偿协议共五份，编号分别为903232-903236，其中903233-903236没有签订时间，但拆迁的房屋处写明分别为被告向原告转让的四处有证房屋，补偿金额为3500万元。903232号协议的时间为2010年2月20日，拆迁的房屋处载明三江机电公司同意将坐落于详见附表2（一）的房屋交给华晟房地产公司拆除，总计补偿金额为3417万元，三江机电公司保证在2010年3月1日前搬迁。2011年1月7日，华晟房地产公司给付三江机电公司补偿款3417万元。现各方当事人均不能提供货币补偿协议中的附表。另查明，2008年12月26日吉林市中级人民法院（2008）吉中民破字第13号裁定书裁定，对墙体材料厂的破产申请立案受理。12月30日，作出（2008）吉中民破字第13-2号民事裁定书，宣告吉林市墙体材料总厂破产。2011年9月19日，吉林市中级人民法院作出（2008）吉中民破字第13-11号民事裁定书，撤销该院（2008）吉中民破字第13-2号民事裁定，准许吉林市墙体材料总厂企业破产管理人的撤回申请。再查明，2012年8月17日，本案被告在本院起诉本案原告，要求确认双方于2005年6月27日签订的转让合同第二条、第三条及协议书第二条涉及土地部分内容无效，被告向原告返还该部分土地补偿款80万元。2013年3月6日，本院作出（2012）昌民二初字第768号民事判决，驳回原告诉讼请求。2014年2月20日吉林市船营区法院作出（2013）船民二初字第424号民事判决，该案的原告为本案的被告，被告为本案的原告，本案的被告在船营区法院起诉要求本案原告给付其尚欠的转让款，本案原告在该案审理时经传票传唤未到庭参加诉讼，船营区法院缺席审理后判决被告三江机电公司欠原告墙体材料厂房屋转让款164万元，于判决生效之日起十日内付清。三江机电公司不服该判决上诉后，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中民三终字第127号民事判决，驳回上诉、维持原判。后三江机电公司向吉林省高级人民法院申请再审，申请再审的理由为原审判决违反先履行抗辩权的规定、二审关于无籍房的补偿问题超越了当事人的诉讼请求及墙体材料厂转让款的专属特性的前提是应先履行专属义务。吉林省高级人民法院于2014年10月20日作出（2014）吉民申字第914号民事裁定，认为三江机电公司在原审中未主张先履行抗辩权，故该再审主张不予支持。关于无籍房补偿问题，因其原审中未主张墙体材料厂违约，且在案件终审后，三江机电公司已经另行诉讼，故本案对是否违约未予审理并无不当。关于终审判决对转让款的属性的论述与判决结果无关，不是再审理由。故驳回三江机电公司的再审申请。本院认为，一、关于协议中有关无籍房产权办理约定的效力问题。原、被告所签订的转让协议书，双方主体适格，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，并且得到了主管部门的批准，该合同成立并合法有效。被告主张其中关于无籍房办理的相关约定是无效条款的观点，因在该转让协议签订时及签订后，被告处于改制状态下，符合我市办理无籍房中经政府批准进行改制的可以受理无籍房产权登记的情形，故双方对办理无籍房权属登记的约定条款属于有效条款。二、关于被告是否有违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案双方当事人在协议中明确约定了各自的权利、义务及违约责任，因此合同各方应按照约定全面履行各自的义务。原告在该合同中的义务为在合同签订生效后6月28日前将人民币400万元汇出给被告，二期付款在所有相关手续证件办理变更为原告指定单位名下完结后交付原告，原告于一个月内付清余款200万元。被告在合同中的义务为：(1)在合同签订之日起半年内负责将合同标的物变更为原告指定单位名下；（2）负责根据国家、省政府及市政府给予的国资企业改制的相关优惠政策，办理转让资产的更名过户手续，如免除土地出让金及交易税等；（3）负责将该厂区无籍房部分按相关政策办理转让至原告指定单位名下的产权手续；（4）所有相关手续在合同签订之日起半年内办理完毕。现有证据能够证明原告已经依约将首期转让款给付被告，但不能证明被告在签订合同即2005年6月27日后的半年内即2005年12月26日将该厂区无籍房部分按相关政策办理转让至原告指定单位名下的产权手续，故被告违反了合同约定的上述义务，被告存在违约行为。三、关于本案是否超过诉讼时效问题。我国民法通则第一百四十四条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行债务”。根据原告提供的证据，可以证明本案的被告在与原告签订合同半年后的2007年仍在请示办理无籍房产权登记的相关事宜，应视为被告作出了延期履行的行为，因此该案符合诉讼时效中断的情形。2010年本案标的物被拆迁后，双方又于2012年和2013年发生两次诉讼，至2014年原告又就本案提起诉讼，故该案符合诉讼时效中断的情形，而中断后重新计算的诉讼时效并未超过法律规定的期限的规定。综上，原告起诉并未超过诉讼时效的规定。四、被告是否应承担违约责任及应如何承担违约责任问题。根据前面论述，本案被告存在违约行为，故其应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原、被告虽在协议中约定了如果在半年内不能及时办理完毕相关变更手续，乙方将自动享有此次交易的全部产权，甲方每日按合同金额的千分之五付给乙方违约金的违约金计算开始时间和计算方法，但本院认为双方约定的违约金过高,现原告主动要求降低该标准的主张应予支持。本院认为原告所购买的房屋已经于2010年就因原告与华晟房地产公司签订货币补偿协议后而拆迁，故再由被告承担此后的违约责任没有依据。本院认为被告应承担在双方约定的办理期限届满时开始计算至原告与华晟房地产公司签订货币安置协议止的违约责任。而由于双方约定的违约金计算方式过高，本院认为被告可以按照已付房款的贷款利息上浮30%来承担给原告造成违约损失的责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：被告吉林市墙体材料总厂于本判决生效后十日内给付原告吉林市三江机电设备有限公司违约损失1,216,800.00元（400万*0.0585*1.3*4年）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由原告吉林三江机电设备有限公司负担50231元，被告吉林市墙体材料总厂负担10569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长　杨　明审判员　崔雪俊审判员　高　博二〇一七年六月二十五日书记员　卢　娣来源：百度搜索“”