（2017）青0103民初1292号

裁判日期: 2017-06-25

公开日期: 2017-11-14

案件名称

李俊与青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

西宁市城中区人民法院

所属地区

西宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李俊,青海西北房地产开发建设有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条

全文

青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0103民初1292号原告：李俊，女，1969年2月23日出生，蒙古族，无固定职业，住青海省海晏县。委托诉讼代理人：赵德胜，青海磐佑律师事务所律师。被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码:×××，住所地：青海省西宁市城东区民和路33号。法定代表人：张青雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原告李俊与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊的委托诉讼代理人赵德胜，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金8819元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年3月7日签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的商品房一套（位于城东区湟中路189号第2号楼1单元1171号房），该商品房建筑面积为123.43平米，单价为4828元/平米，合同总价为595920元整。合同签订后，原告依合同约定支付全部购房款。被告应于2015年10月30日前将该商品房交付给原告，但迟延至2016年3月26日交付给原告，根据合同第九条的约定，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，被告实际迟延交房暂计为148天，应当向原告支付迟延交房违约金共计8819元(计算时间自2015年10月30日起至2016年3月26日，计算公式:595920×148×1%×1%=8819元)。另合同第八条约定了被告应当在2015年10月30日前将房屋交付给原告，被告的履行期限早已届满但仍不能按合同约定期限交付房屋，原告曾多次要求被告尽快交付房屋以减少个人财产损失，但被告不但不予理会反而对原告恶语相向，无奈之下，原告只能诉诸法律，以求通过法律途径维护自己合法权益。被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称，被告不应承担逾期交房的违约责任，《商品房预售合同》第八条对于2015年10月30日前交房附有条件：市政配套工程（水、电、气）完工。若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。原告购买的房屋延期交房系因电、暖延期导致，不是被告的违约行为造成，属于合同中约定的被告的免责条款，原告对此予以认可。综上，虽然存在逾期交房的事实，但合同中约定有有效的免责条款，故原告主张被告承担违约责任的诉求不能成立，依法应予以驳回。原告李俊为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同，证明1、合同第四条中约定购房总价为595920元，应按合同总价计算违约责任。2、合同第八条约定被告应于2015年10月30日前在商品房经验收合格后将房屋交付原告，被告未按合同约定时间将符合合同约定条件的房屋交付原告。3、合同第九条约定被告逾期交房应按日向原告承担已付房价款万分之一的违约金。4、合同第十一条约定房屋交付时被告应同时提供房屋竣工验收的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告交房时没有履行随附义务；证据二、原告支付房款的收据，证明原告已按合同约定支付全部购房款，已全部履行合同义务；证据三、收房时间证明，证明购房人的实际收房时间为2016年3月26日，但被告此时交付的房屋不符合合同约定的交付条件也不符合法律规定，该房屋未经验收合格，被告即交付。被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，证据一、合同的真实性无异议，证明方向有异议，合同第八条属于免责条款；证据二、三无异议。本院认为，原告所出示的证据与本案纠纷具有关联性，对证据一真实性无异议，对证据二、三无异议，本院予以采信。被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：报纸公告，证明被告公布逾期交房的事由。原告李俊质证认为：真实性无法确认，能够证明被告逾期交房的事实，不能免责。本院认为，能够证明被告逾期交房的事实，本院予以采信。经审理查明，2014年3月7日，原告李俊与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订了《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的商品房一套，位于城东区湟中路189号第2号楼1单元1171号房，该商品房建筑面积为123.43平米，单价为4828元/平米，合同总价为595920元整。合同签订后，原告按照合同约定付清全部房款595920元。商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条就商品房的交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也一一进行约定。合同签订后，原告依合同约定一次性支付了全部购房款。2015年10月30日合同约定的交房期限届满，被告却未按合同约定的交房时间交房。直到2016年3月26日将该房屋交付给原告。另查明，本院受理了关于被告青海西北房地产开发建设有限公司因逾期交房的系列案件，在已结案的案件中，有下列事实：2012年1月被告开发的位于城东区湟中路189号港欧?东方花园项目开始动工建造。2012年9月被告给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日被告与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月被告在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月被告在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目，因被告与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，被告逾期未能交房。为此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复，经我局对被告公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查。截至目前，3号至10号楼的交付工作，因被告公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程定案中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致被告公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，被告公司同施工单位公司进行多次协商，但因双方诉求涉及经济纠纷，未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1、西北房地产公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2、停止西北公司商品房网签系统申请。3、停止西北公司商品房预售监管资金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。本案原告依照合同约定付清了全部购房款595920元，而被告却未能按合同约定的交房时间2015年10月30日将原告购买的商品房交付给原告，一直拖延至2016年3月26日向原告交付房屋。被告逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，被告的该行为已构成合同违约，依据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，原告计算的违约时间148天被告无异议，应按此天数计算违约金，双方合同约定的违约金计算方式亦符合法律规定，该违约金额8819元被告应予以给付，故对原告请求被告支付迟延交房违约金8819元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告抗辩提出，依据合同第八条市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延的约定，截止合同约定的交房期限，市政配套工程(水、电、气)尚未施工完毕，还不能按时交付使用。故此，被告逾期交房具有免责事由，被告不应承担违约责任。本院认为，根据本案已查明的案件事实，被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园住宅小区，市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户，则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款的约定范围。至于，被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。被告与西宁中油燃气有限责任公司签订的《天然气管道安装施工合同》，未能按时完工，影响了被告按时交房。但是，因第三人的原因造成违约的，也不能免除违约方的违约责任。被告与国网青海省电力公司西宁供电公司以及与西宁中油燃气有限责任公司的纠纷，本案不作处理。被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：被告青海西北房地产开发建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告李俊逾期交房违约金8819元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告青海西北房地产开发建设有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员　杨　武二〇一七年六月二十五日书记员　刘维翔 关注公众号“”