（2016）豫1328民初3216号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-10-10
案件名称
孙飞、张勤等与党中改合同纠纷一审民事判决书
法院
唐河县人民法院
所属地区
唐河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙飞,张勤,党中改
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十五条第一款，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1328民初3216号原告:孙飞，男,1969年5月22日生，汉族，住唐河县。原告:张勤，女，1971年1月5日生，汉族，住址同上，系原告孙飞之妻。二原告委托代理人：徐强，河南南都律师事务所律师。被告：党中改，男，1966年4月5日生，汉族，住唐河县。委托代理人：段振浩，河南匡世律师事务所律师。原告孙飞、张勤与被告党中改为合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张勤及其委托代理人徐强、被告党中改及其委托代理人段振浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙飞、张勤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《合作建房协议书》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告有宅基地一处，位于唐河县××路北段西侧，有唐河县政府颁发的《宅基地使用证》。被告找到原告协商，以原告的该宅基地使用权与被告共同合作建房，原、被告签订了《合作建房协议书》，约定：原告负责提供上述房屋和宅基地相关手续，被告负责出资建房，房屋建成后双方瓜分；建房资金由被告提供，与原告无关；土地在房屋建成后为公用等。签订协议书后，被告没有提供建房资金，双方没有实际履行。原告发现被告没有房地产开发的资质，双方签订的协议书无效。因此，原告诉至本院。被告党中改辩称：1、原告要求确认《合作建房协议书》无效，无法律依据和事实依据。2、要求原告继续履行《合作建房协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告孙飞、张勤提供的唐国用（2015）第0113号国有土地使用证，被告党中改异议称：原告提供的是复印件，被告不予质证，原告应提供原件。后原告将唐国用（2015）第0113号国有土地使用证原件提交法庭，经质证，被告党中改称：对其真实性无异议，但该证是补办的，原告欺骗唐河县国土资源管理局说原国有土地使用证丢失；实际原国有土地使用证在被告手，编号是：唐国用（2014）第0111号国有土地使用证，土地使用权人为孙飞。合议庭评议认为，唐国用（2015）第0113号国有土地使用证的内容，与唐国用（2014）第0111号国有土地使用证的内容一致，故确认为有效证据。关于被告党中改提供的建设工程规划许可证审批表（以下简称“规划许可证审批表”），原告孙飞、张勤异议称：第一次见到，不是原告申请。合议庭评议认为，“规划许可证审批表”显示户主为张勤，且该“规划许可证审批表”上有关部门、人员签名、盖章，原告的异议缺乏有效证据证明，故不予采信，确认“规划许可证审批表”为有效证据。关于被告党中改提供的王新果收款凭条和王某收款收条，原告孙飞、张勤异议称：现在办证没有这么贵；被告应提供正规收据；原告不认识王某、王新果。合议庭评议认为，被告党中改提供的王新果收款凭条和王某收款收条，不足以证明被告在履行合同过程中的花费情况，根据民事诉讼证据规定，不能确认王新果收款凭条和王某收款收条为有效证据。关于被告党中改提供的证人王某、廖某、高某证言，原告孙飞、张勤有异议；合议庭评议认为，证人王某、廖某、高某证言，缺乏其他有效证据证明，不能确认为有效证据。依据原、被告陈述及有效证据，合议庭确认以下案件事实：2014年，原告孙飞、张勤作为甲方，被告党中改作为乙方，甲、乙双方签订了《合作建房协议书》，主要内容为：经甲乙双方友好协商，甲方自愿以自有宅基地使用权与乙方共同合作建房，经充分协商达成如下协议：第一条：房屋和宅基地的有关情况。1、坐落：本协议房屋和宅基地位于唐河县××办事处新春路北段西侧。2、来源：本协议宅基地以国家规定的部门出具的证明为准，甲方已取得两处房产证。3、房屋和宅基地现状（拆迁前）用地面积约380平方米，一处建筑面积约40平方米，房屋老旧，需要拆旧建新。另一处三间三层房产面积242平方。以实际面积为准。第二条、合作方式。甲方负责提供上述房屋和宅基地相关手续，乙方负责出资建房，房屋建成后1、2层归甲方所有（出路和停车场地归公共所有），其他归乙方所有，房屋建设的户型、规格、面积以实际设计后双方协商为准。第三条、建房资金。建房资金由乙方提供，与甲方无关。第四条、房屋的分配及相关权利。1、土地在房屋建成后为公用；北边房屋1-2层归甲方所有，另三间三层房产面积242平方按1：1的比例赔付242平方的房产（原位置赔付1楼及5楼以上，任选）。下余房屋的产权归乙方。乙方负责通水通电。2、本协议项下房屋属永久性住房（按法律规定的年限处理），合作各方有权不经同意，不需要通知即自行处理各自名下的房屋（出租、转让和出售）。不得私自改造主体建筑。第五条：甲乙双方的责任。（一）、甲方责任。1、甲方保证提供房产证等相关所有权证明；2、负责处理四邻周边关系和四邻签字；3、甲方保证其配偶、子女及继承人对本次合作建房房屋和宅基地的权属变更等事宜知情权且无异议。如出现争议，甲方负责解决并承担一切经济和法律责任，承担损失的赔偿责任。（二）、乙方责任。1、负责投入建房资金；2、负责组织房屋的拆除、设计、施工建设；3、负责建房的质量和安全（出现质量和安全事故由乙方承担）；4、负责办理房产证等所有建房手续。如乙方无故拖延、中止协议，应赔偿甲方损失。六、其他事项。1、因本协议引起或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协议不成双方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。2、如一方违约，除应赔偿对方实际损失外，另再支付违约金50万元。如因国家政策或不可抗拒原因，乙方不承担违约责任（如地震等）。2、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，本协议经甲乙双方签字后生效。甲方：孙飞、张勤（签名，捺指印），乙方：党中改（签名，捺指印）。本案涉及的房屋及宅基地（属国有土地）位于唐河县××路北段西侧，属唐河县滨河街道办事处新民社区，房屋所有权人为原告孙飞、张勤，土地使用权人为原告孙飞。由于该宅基地相邻住户与原告孙飞、张勤产生纠纷等原因，导致原、被告签订的《合作建房协议书》实际未履行。原、被告就有关事宜协商无果，原告孙飞、张勤于2016年10月24日诉至本院。另查明，原、被告均不具备房地产开发经营资质。本院认为，原告孙飞、张勤与被告党中改签订的《合作建房协议书》，是以原告孙飞、张勤提供房屋和宅基地相关手续、被告党中改提供资金建房的方式作为共同投资、共分合作开发利益、共担风险的合作开发房地产合同。原、被告均不具备房地产开发经营资质，在起诉前原、被告均未取得房地产开发经营资质，原、被告也未依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，起诉前原、被告亦未办理有批准权的人民政府批准的合作开发房地产手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《审理国有土地使用权合同纠纷案件的解释》）第十五条“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”《审理国有土地使用权合同纠纷案件的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，原、被告签订的《合作建房协议书》，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应当认定上述《合作建房协议书》无效。综上所述，原告孙飞、张勤关于“依法确认原、被告双方签订的《合作建房协议书》无效。”的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告党中改的辩称，缺乏有效证据证明，本院不予支持。案经调解无效。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认原告孙飞、张勤于与被告党中改签订的《合作建房协议书》无效。案件受理费100元，由被告党中改负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 孟 晓审 判 员 刘海明人民陪审员 白如琼二〇一七年六月二十五日书 记 员 段慧娟 关注公众号“”