（2017）陕0802民初1207号

裁判日期: 2017-06-25

公开日期: 2017-12-18

案件名称

王卫与榆林市鸿运汽贸有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王卫,榆林市鸿运汽贸有限公司

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第九十四条，第九十六条第一款

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2017）陕0802民初1207号原告：王卫，男，1970年2月6日出生，汉族，陕西省西安市人，住陕西省西安市新城区，无固定职业;委托诉讼代理人：孙新林，陕西秦靖律师事务所律师。被告：榆林市鸿运汽贸有限公司，住所地：榆阳区火车站南200米亮馨苑一楼。法定代表人：李美霞，系该公司经理。委托诉讼代理人：韩阳阳，陕西格道律师事务所律师。原告王卫与被告榆林市鸿运汽贸有限公司（以下简称鸿运公司）返还原物纠纷一案,本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理，原告王卫的委托诉讼代理人孙新林、被告鸿运公司的委托诉讼代理人韩阳阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王卫向本院提出诉讼请求：1、被告腾退榆阳区西沙火车站南210国道西亮馨苑小区1幢1层××号房产。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月11日，原告通过以物抵债的方式自原所有权人柳福祥、何静处取得本案系争房屋所有权，但被告以虚假的租赁关系为借口，主张其为该房屋承租人，拒不返还房屋，故原告提出上述诉讼请求。被告鸿运公司辩称：不认可原告诉讼请求。承认原告关于其对系争房屋取得并享有所有权的过程及结果，但被告合法承租该房屋，对其享有使用权，且已经向原告出租人柳福祥付租金至2019年4月份，故原告无权要求返还。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，本院作出（2014）榆民初字第05513号民事判决书，判决确定柳福祥、何静共同偿还原告王卫借款本金200万元及从2014年3月20日起至本金偿还完毕之日止按照月利率1.5%计算的利息。2016年10月11日，原告在本院执行程序中，通过（2015）榆执字第01729-2号执行裁定书取得柳福祥、何静共有的位于榆林市榆阳区××火车站南××国道西××小区××号（产权证号：00××96）房产所有权。2014年1月8日，被告与前述柳福祥签订了《商铺租赁合同》，约定柳福祥将系争房屋出租给被告，租期从2014年1月8日至2029年1月8日止。年租金18万元，合同载明“因乙方（被告）提前一次性支付壹拾伍年的租金，所以甲方（柳福祥）按每年九万陆仟元租金收取，乙方壹拾伍年共付租金壹佰肆拾肆万元”、“租赁期内因甲方一次性收取乙方壹拾伍年的租金，故甲方无权出售乙方租赁期内的房屋”。庭审中，被告承认合同中记载的一次性付清15年租金144万元并未实际发生。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告与柳福祥是否变更租赁合同，将年租金由18万元降至4万元，并将租金预付至2019年4月份。被告用以证明租金降至4万元并预付至2019年4月份的证据为三次支付租金的付款凭证。其中，第一支，2014年5月15日凭证载明：“今收到鸿运汽贸付来租赁门面房费壹拾肆万伍仟元整（年145000元），柳福祥，2014年5月15日”，被告称该款系用于支付2014年5月15日至2015年5月15日的房租。第二支，2015年4月21日凭证载明：“今收到榆林市鸿运汽贸有限公司人民币玖万元整（90000元），收款人：柳福祥，2015年4月21日”，被告称该付款凭证记载的不仅有2015年5月15日至2016年5月15日的年租金4万元，还有2017年5月15日至2018年5月15日的年租金4万元，被告对一次性预付两年租金的解释是其与柳福祥有长期合作关系。第三次，2016年5月11日凭证载明：“今收到李昆飞付来2016年赁房租金肆万元整（年40000元），柳福祥，2016年5月11日”，并附2016年5月11日案外人李昆飞账户向案外人柳东账户转账4万元的银行交易记录，被告称该款用于支付2016年5月15日至2017年5月15日的租金。而2018年至2019年的租金支付凭证未提交。分析上述被告主张的租金支付情况，其主张以2015年4月21日支付的9万元支付2015年5月15日至2016年5月15日的年租金4万元以及2017年5月15日至2018年5月15日的租金，其租金交付方式为先预付一年租金，再预付间隔一年后的下一年租金，这意味着被告与案外人柳福祥于2015年4月21日，针对即将到来三年的租金达成的租金交付方式为：承租人以一次交付的钱款9万元支付第一年和第三年的租金，而第二年的租金则在第二年到来时再交，此种交付方式违背正常交易中，当事人在对交易连续性、便利性、简洁性的追求下所采用的行为模式，其合理性非被告提出的长期合作关系所能解释。2016年5月11日的4万元支付凭证中付款人和收款人均非租赁合同当事人，在被告无其他证据补充的情况下，难以认定该付款行为系租金支付行为。综上，被告以租金支付凭证先证明租金实际支付金额，再进一步证实其与案外人合意降租金，但其证据尚不足以证明租金实际交付数额，更难以进一步证明租赁合同租金变更，本院对该证明目的不予采信，认定租赁合同未变更，年租金为合同约定的18万元。2、对于被告的租金支付期限。租赁合同未约定租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告向原告的租金支付时间为2017年10月11日。本院认为：本案争议焦点为原告是否有权要求被告返还系争房屋。本院认为原告有此项权利，认定思路为：原告承接案外人柳福祥的出租人地位后基于被告的明示预期违约行使法定解除权，解除租赁合同，使被告对系争房屋的占有变为无权占有，进而有权要求被告返还房屋，以下分为三部分叙述，一是关于原告成为出租人，二是关于被告构成明示预期违约，三是关于原告行使法定解除权并要求被告返还租赁物。关于原告成为本案系争房屋出租人。原告于2016年10月11日取得房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原告由此承继案外人柳福祥与被告的租赁合同之出租人地位，成为系争房屋所有权人和出租人，享有出租人权利、承担出租人义务。关于被告构成明示预期违约。被告在租金支付期限届满前明确表示仅愿意支付每年4万元租金，而拒绝按照租赁合同的约定支付18万元年租金，该行为构成《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”规定的明示预期违约，从而使原告对租赁合同享有法定解除权。关于原告行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，原告应当向被告通知解除合同的意思；原告在庭审中，针对被告要求按照每年4万元支付租金明确拒绝，并要求被告返还房屋的行为即为要求解除合同的意思表示，且该意思表示已经到达被告，依法行使了解除权，本院确认租赁合同由此解除。在此基础上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告返还系争房屋；原告相应请求合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款的规定，判决如下：本判决生效后十日内，由被告榆林市鸿运汽贸有限公司返还原告王卫位于榆林市榆阳区西沙火车站南210国道西亮馨苑小区1幢1层××号房产（产权证字号：榆房权证榆林市字第××号）。案件受理费100元，由被告榆林市鸿运汽贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员　　施政二〇一七年六月二十五日书记员　　刘琅搜索“”