（2016）云2503民初2581号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
戴建明、吕梅青等与蒙自新沅房地产开发有限公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
蒙自市人民法院
所属地区
蒙自市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴建明,吕梅青,代磊,蒙自新沅房地产开发有限公司,杨燕
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初2581号原告:戴建明，男，1964年8月19日生，哈尼族，居民，住元阳县。原告:吕梅青，女，1966年9月24日生，汉族，居民，住元阳县。原告:代磊，男，1992年9月2日生，哈尼族，居民，住元阳县。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵东丽，云南经峰律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自新沅房地产开发有限公司。住所地：蒙自市老过境公路红桥枫丹小区2107号商铺。法定代表人：刘志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅强，云南北川律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：杨燕，女，1969年4月8日生，汉族，居民，住个旧市。原告戴建明、吕梅青、代磊与被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称新沅房地产公司）、杨燕确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，适用简易程序审理，在审理过程中因案件复杂，不宜适用简易程序，遂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴建明及戴建明、吕梅青、代磊委托诉讼代理人杨文钧、赵东丽，被告新沅房地产公司委托诉讼代理人傅强，被告杨燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告戴建明、吕梅青、代磊向本院提出诉讼请求：1.认定被告新沅房地产公司与被告杨燕签订的《商品房购销合同》无效；2.责令被告新沅房地产公司为原告办理房屋产权证、国有土地使用证；3.本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：2009年10月，被告新沅房地产公司与红河州人民防空办公室（以下简称州人防办）达成团购合作意向，双方同意按照被告新沅房地产公司2009年10月17日报价，由州人防办组织干部职工向该公司团购由其负责开发的红桥·枫丹小区商住房屋。2011年11月16日，被告新沅房地产公司按照与州人防办商定的销售价格，向原告出售红桥·枫丹小区3－1－401号房屋，同日原告向被告新沅房地产公司交纳了购房款199609元、公共维修基金7414元、契税5989元及产权证登记费、共有权证工本费、交易手续费、房产证印花税、合同印花税、土地证费共计911元，后原告与被告新沅房地产公司签订《商品房购销合同》。2013年7月27日，被告新沅房地产公司短信通知接房，同月30日被告新沅房地产公司通知原告接房改期，2014年10月11日，被告新沅房地产公司再次通知原告接房，原告依照通知与被告新沅房地产公司交接了买受房屋，但被告新沅房地产公司未依照约定为原告办理房屋产权登记手续。2014年12月2日，在原告毫不知情的情况下，被告新沅房地产公司一房两卖，将已出售给原告的同一房屋“售予”被告杨燕，并与杨燕签订《商品房购销合同》。原告认为，被告新沅房地产公司、杨燕的行为有悖社会公德和法律规定，严重侵害了原告的合法权益，根据《合同法》第五十二条第二项的规定，应认定被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》无效，并由被告新沅房地产公司为原告办理产权证。被告新沅房地产公司辩称，被告新沅房地产公司按照与州人防办商定的销售价格，向原告出售红桥·枫丹小区3－1－401号房屋是事实，但被告新沅房地产公司与杨燕之间不是商品房买卖关系，而是借贷关系，并以涉案房屋设立了非典型性担保。被告新沅房地产公司将尽快偿还杨燕借款，并解除备案登记，为原告办理房屋所有权证。被告杨燕辩称，被告杨燕于2014年12月2日大批量购买被告新沅房地产公司开发的红桥·枫丹小区商品房23套，价格合计5000000元，并根据《合同法》的规定签订了《商品房购销合同》。其次，根据《商品房购销合同》约定被告杨燕应支付被告新沅房地产公司购房款5000000元，被告杨燕已于2014年12月4日将购房款4700000元汇入被告新沅房地产公司法定代表人刘志刚指定的汇款帐户（账户名称：刘志刚，帐号：62×××62，开户行：蒙自市农村信用合作联社城关信用社），其余购房款300000元以现金方式支付给被告新沅房地产公司，被告新沅房地产公司向被告杨燕开具了5000000元的购房发票。第三，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，蒙自市房地产管理处于2014年12月3日至2014年12月4日为23份《商品房购销合同》准予备案登记。第四，被告杨燕于2014年12月2日购买被告新沅房地产公司开发的红桥·枫丹小区商品房23套，购买标的真实、合法，购买行为真实，手续合法完备。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告戴建明、吕梅青、代磊提交以下证据：第一组：《商品房购销合同》一份、2011年11月16日《收据》四份、州人防办作出的《红桥枫丹小区团购情况统计表》一份、红河州博安物业服务有限公司作出的《情况说明》及《明细表》各一份、手机短信四条、《房屋质量保证书和房屋使用说明书》一份，欲证实：1.原告与被告新沅房地产公司之间具有商品房买卖关系；2.原告已向被告新沅房地产公司支付购房款、税费以及房屋产权证、国有土地使用权证等办证费；3.被告新沅房地产公司已将房屋交付给原告。第二组：《室内装修合同》、《工程结算表》、《云南金琚装饰工程2015特惠统一预算表》、《好兆头橱柜订货协议》、《销售合同》、《中源陶瓷产品订购单》、《收据》各一份、照片四张、《用水许可证》一份、《蒙自四通泰兴供水有限公司水费专用收据》四份，欲证实原告已对涉案房屋进行装修、使用。第三组：录音录像光盘一份、蒙自市房地产管理处作出的《情况说明》一份，欲证实被告新沅房地产公司与被告杨燕之间不具有商品房买卖关系，二者之间的真实关系属借贷关系，签订商品房买卖合同的目的是用原告的房屋作担保，损害原告合法权益。第四组：《借条》复印件一份，与第三组证据相互印证被告新沅房地产公司与被告杨燕之间不具有商品房买卖关系。被告新沅房地产公司质证认为，对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第三组证据，原告向被告新沅房地产公司购买房屋的事实没有异议。对第四组证据的真实性无异议。被告杨燕质证认为，对第四组证据真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性；对第一、二、三组证据，认为与其无关。二、被告新沅房地产公司提交以下证据：《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》一份，欲证实其与被告杨燕之间是借贷关系，其已向被告杨燕偿还了部分借款，签订商品房购销合同的目的是为借款提供非典型性担保。原告戴建明、吕梅青、代磊质证认为，对证据真实性、合法性、关联性均无异议，并且能证明被告新沅房地产公司、杨燕恶意串通，损害了原告的合法权益。被告杨燕质证认为，其已收到该笔款项，但被告新沅房地产公司并未告知其款项的用途。三、被告杨燕提交以下证据：第一组：2014年12月2日《商品房购销合同》及《钥匙交接》各一份，欲证实：1.其与被告新沅房地产公司之间具有商品房买卖关系，其所购房屋包括了涉案房屋；2.被告新沅房地产公司将其已购买的部分商品房钥匙交给其的事实。第二组：《储蓄取款凭证》、《储蓄存款凭证》、《发票》各一份，欲证实其向被告新沅房地产公司支付包括涉案房屋在内的购房款的事实。原告戴建明、吕梅青、代磊质证认为，对第一组证据真实性无异议，但二被告之间不存在商品房买卖关系，且二被告的行为侵犯了原告的合法权益。对第二组证据真实性无异议，但被告杨燕提供给被告新沅房地产公司的款项不属于购房款，而是借款，证据不能证实被告杨燕的证明目的。四、本院依职权调取以下证据：2014年7月1日《商品房购销合同》（合同编号：蒙新房司131号）、2014年9月30日《商品房购销合同》（合同编号：蒙新房司158号）复印件各一份，证明2014年期间被告新沅房地产公司对外出售红桥·枫丹小区商品房现房价格。经质证，原告戴建明、吕梅青、代磊，被告新沅房地产公司、杨燕均对证据无异议。经审核，本院认为，一、原告提交的证据，第一组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信，并能证明原告与被告新沅房地产公司之间的商品房买卖关系及被告新沅房地产公司已将房屋交付给原告的事实。第二组证据具有真实性、合法性、关联性，能证明原告对涉案房屋已装修入住的事实。第三组证据具有真实性，结合当事人的陈述及本院依职权调取的证据及被告新沅房地产公司提交的证据，能证明被告新沅房地产公司与被告杨燕之间不具有商品房买卖关系。第四组证据，属复印件，来源于蒙自市房地产管理处，结合借条落款时间及借条中的金额，该证据与本案不具有关联性。二、被告新沅房地产公司提交的证据，根据被告杨燕陈述，并结合本院依职权调取的证据，能证明被告的证明目的。三、被告杨燕提交的第一、二组证据均具有真实性，但不能证明被告杨燕的证明目的。四、本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年州人防办组织人员进行团购，并与被告新沅房地产公司对团购价格达成意向性协议。2011年11月16日，被告新沅房地产公司按照与州人防办商定的销售价格，向原告出售红桥·枫丹小区3－1－401号房屋。同日，原告向被告新沅房地产公司支付购房款199609元，被告新沅房地产公司向原告收取了公共维修基金7414元、契税5989元及产权证登记费、交易手续费、印花税、合同印花税、土地证本费共计10694元。州人防办对团购房屋情况进行造册登记，根据该造册登记表，原告参与团购房屋的房号为2－3－401号。2013年7月24日被告新沅房地产公司通过在小区内张贴交房公告、群发短信等方式通知交房。2014年12月2日被告新沅房地产公司与被告杨燕签订《商品房购销合同》23份，约定被告新沅房地产公司向被告杨燕出售红桥·枫丹小区的房屋共23套（其中包括已出售给原告的3－1－401号）。双方约定：红桥·枫丹小区3－1－401号房屋的参考套内建筑面积为116.09平方米，价格为222000元，付款方式为一次性付款，房屋为现房，房屋交付时间为2015年1月30日前。2014年12月3日至2014年12月4日蒙自市房地产管理处对被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》23份进行了备案登记。2014年12月4日，被告杨燕从蒙自市农村信用合作联社城关信用社取出4700000元，并于同日向被告新沅房地产公司法定代表人刘志刚的个人帐户存入4700000元，被告新沅房地产公司向被告杨燕出具了金额为5000000元的购房款发票一张。2015年9月24日原告与被告新沅房地产公司办理房屋交接手续。2015年10月原告对涉案房屋进行装修并居住至今。2016年7月20日被告新沅房地产公司将已出售给其他业主的12套房屋门锁进行更换后，将房屋钥匙交给被告杨燕，并向被告杨燕出具《钥匙交接》单据。2016年8月23日被告杨燕在3－1－401号房门上张贴《告知书》，告知其为合法的购房主，请原告于2016年10月27日前搬离。2016年8月30日被告杨燕在红桥·枫丹小区张贴《告知书》内容为“蒙自新沅房地产开发有限公司开发建盖的红桥·枫丹小区商品房于2014年12月已出售23套给个旧市居民杨燕（身份证号码：），该23套商品房屋出售已签订购房合同，购房款已全额交付蒙自新沅房地产开发有限公司，根据国家法律法规，已在蒙自市房产处依法依规办理备案登记手续。具体房号如下……”。《告知书》内容中涉及的房号包括已出售给原告的3－1－401号房屋。2016年11月7日云南东昇达房地产开发有限公司通过转帐方式向被告杨燕支付950000元，并在《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》“用途”一栏中注明“代新沅还款”。另查明，被告新沅房地产公司于2014年7月1日、9月30日按市场价格对外销售红桥·枫丹小区商品房一楼现房价格分别为3299.31元／㎡、3179.31元／㎡。本院认为，一、关于被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》是否有效的问题。本案中，虽然被告新沅房地产公司与被告杨燕签订了《商品房购销合同》，约定被告杨燕购买涉案房屋，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记，但被告杨燕支付的款项4700000元并未存入被告新沅房地产公司的帐户，而是存入公司法定代表人刘志刚的个人帐户，该支付方式不符合商品房销售的交易习惯；双方约定的涉案房屋销售价格仅为1912.31元／㎡，远远低于被告新沅房地产公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／㎡的价格；被告新沅房地产公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向被告杨燕偿还了950000元，被告杨燕认可收到该笔款项，且双方之间除该纠纷涉及的经济往来外，无任何经济往来。综合以上情形，被告新沅房地产公司、杨燕之间的真实关系应依法认定为民间借贷关系，不存在商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务，且被告新沅房地产公司、杨燕签订商品房购销合同的行为侵犯了原告的合法权益，故被告新沅房地产公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。对被告杨燕称与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》合法、有效的辩解，本院不予支持。二、关于原告要求被告新沅房地产公司办理产权证是否合法的问题。原告根据州人防办与被告新沅房地产公司达成的团购价格，向被告新沅房地产公司购买房屋，州人防办对原告参与团购房屋的情况进行了登记，该买卖合同对原告、被告新沅房地产公司具有拘束力，原告已按团购价格向被告支付了购房款，且被告新沅房地产公司已向原告收取了公共维修基金、契税、权证登记费、共有权证工本费、交易手续费、房产证印花税、合同印花税、土地证等费用，被告应根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，协助原告办理产权登记，并提供必要的证明文件。三、关于原告要求被告支付律师费是否合法的问题。原告要求被告支付律师费的主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《城市房产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：一、被告蒙自新沅房地产开发有限公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。二、被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后90日内向产权登记部门提交相关办证材料，协助原告戴建明、吕梅青、代磊办理房屋相关产权登记手续。三、驳回原告戴建明、吕梅青、代磊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司、杨燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 何红芬审 判 员 陈玉莹人民陪审员 朱家华二〇一七年六月二十五日书 记 员 贾云双