（2017）鲁02民终3494号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-09-05
案件名称
李冬梅、青岛建荣建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李冬梅,青岛建荣建设发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终3494号上诉人（原审原告）：李冬梅。委托诉讼代理人：付勇，山东海金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛建荣建设发展有限公司。法定代表人：郑其港，总经理。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。上诉人李冬梅因与被上诉人青岛建荣建设发展有限公司（以下简称“建荣公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初8350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李冬梅的委托诉讼代理人付勇，被上诉人建荣公司的委托诉讼代理人钟金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬梅向本院上诉请求：1.依法改判建荣公司支付李冬梅逾期交房违约金31499元；2.诉讼费由建荣公司负担。事实与理由：一审法院计算违约金期限有误。一审法院以双方在补充条款中约定90天的宽限期限，确定双方的房屋交付时间为2016年4月1日，是对补充条款理解错误。90天宽限期的约定，是限制李冬梅在宽限90天内主张建荣公司交付房屋的权利，而不是对合同约定的交房时间2015年12月31日前的更改。宽限期90天不交房，则按照合同约定处理。建荣公司答辩称，一审判决违约金的计算起点正确，违约金应自宽限期满后开始计算。李冬梅向一审法院起诉请求：判令建荣公司支付李冬梅逾期交房违约金暂定4万元，并由建荣公司承担本案诉讼费。庭审中，李冬梅明确违约金的计算自2016年1月1日起至2016年11月16日止，以总房价款987429元为基数，按照银行同期贷款利息计算。一审法院认定事实：一、2015年3月31日，李冬梅与建荣公司签订青岛市商品房预售合同，约定：1、李冬梅向建荣公司购买位于胶州市泸州西路77号河头源方井片区改造建设项目小区77号X号楼X单元X层X住宅一处；2、购买该房屋的总房价款987429元；3、房屋交付的标志为双方签署《房屋交接书》并领取钥匙；4、交付房屋必须符合：交付的房屋已通过单体竣工验收，李冬梅依约履行了交付款及其他约定义务；5、建荣公司定于2015年12月31日前将该房屋交付给李冬梅，除不可抗力外；6、建荣公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付李冬梅，应当向李冬梅支付违约金，违约金按李冬梅已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过180天，李冬梅有权要求建荣公司支付违约金；7、合同补充条款第23页第3条第4项的约定，李冬梅同意给建荣公司90日的宽限期，若建荣公司宽限期90日后仍未能将商品房交付给李冬梅，则按照《青岛市商品房预售合同》约定的方式处理。二、李冬梅已支付全部购房款987429元。三、涉案房屋已于2016年9月30日交付李冬梅，李冬梅签署房屋钥匙交接单。四、涉案楼座项目于2015年10月12日取得房屋竣工验收备案证。一审法院认为，第一，涉案商品房是否存在逾期交房问题及违约金计算的起止时间。双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，涉案房屋交付时间为于2015年12月31日前，但是在双方补充条款中又对交房的时间约定了90日的宽限期，故原审确定双方约定的房屋交付时间为2016年4月1日前。建荣公司应当自2016年4月1日起承担违约责任。庭审中，建荣公司提交证据证明李冬梅已于2016年9月30日领取钥匙，违约金应按照合同约定计算至2016年9月30日止。对此，李冬梅称涉案房屋不具备交付条件，没有单体竣工验收，违反了合同及相关法律的规定，应当计算违约金至李冬梅主张的2016年11月16日。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目于2016年10月12日取得房屋竣工验收备案证，双方合同约定交付房屋必须满足房屋通过单体竣工验收，故原审确认违约金的计算时间为2016年4月1日起至2016年10月12日止。第二、关于违约金标准是否过低需要调整问题。依据双方合同约定如建荣公司逾期交房应按照已付房款承担日万分之0.1的违约责任，李冬梅主张按照合同约定的日万分之0.1明显低于其经济损失，属于违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定违约金低于造成损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李冬梅按照房款的同期银行利息主张，没有超过其实际损失数额，请求法院予以支持。原审依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，确认本案违约金为已付购房款的日万分之一，故违约金19156元（987429元×万分之一/天×194天），应由建荣公司支付李冬梅。对于李冬梅主张过高部分，原审不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、青岛建荣公司房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李冬梅逾期交房违约金19156元；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由李冬梅负担100元，由青岛建荣公司房地产开发有限公司负担300元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，李冬梅与建荣公司于2015年3月31日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，李冬梅作为购房者已依约支付全部购房款987429元，建荣公司亦应依约交付涉案房屋。双方合同约定，涉案房屋交付时间为2015年12月31日前。同时，双方在合同附件六补充条款第三条第四款约定：建荣公司如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付李冬梅，李冬梅同意给建荣公司90日的宽限期。若建荣公司在宽限90日后仍未能将商品房交付李冬梅，则按《青岛市商品房预售合同》约定方式处理。据此，一审法院认定建荣公司应当自2016年4月1日起承担逾期交房责任，并无不妥，本院予以维持。李冬梅要求建荣公司自2016年1月1日起承担逾期交房责任，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同第十二条约定，如建荣公司未按约定期限将房屋交付李冬梅，应当按李冬梅已支付的房屋价款日万分之0.1计算的违约金承担违约责任。因按已支付房屋价款日万分之0.1计算的违约金明显过低，一审法院依据李冬梅的请求并根据有关法律规定及公平原则，酌情判令建荣公司按李冬梅已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任，对此，建荣公司并无异议，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人李冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 安太欣审判员 齐 新二〇一七年六月二十五日书记员 杨倩倩书记员 李珊珊 更多数据：