（2017）川1827民初59号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-08-15
案件名称
杨鹏与宝兴县熊猫家园民俗文化开发投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宝兴县人民法院
所属地区
宝兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨鹏,宝兴县熊猫家园民俗文化开发投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
四川省宝兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1827民初59号原告杨鹏，男，汉族，生于1993年9月2日，住四川省宝兴县。委托代理人夏阳，四川绅律师事务所律师。委托代理人夏富林，四川文典律师事务所律师。被告宝兴县熊猫家园民俗文化开发投资有限公司，住所地：宝兴县。法定代表人邹烨，公司董事长。委托代理人宁超，四川迪泰律师事务所律师。委托代理人马朝春，男，汉族，生于1982年2月15日，住四川省南部县，该公司员工。原告杨鹏诉被告宝兴县熊猫家园民俗文化开发投资有限公司（以下简称熊猫家园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告杨鹏及其委托代理人、被告熊猫家园公司委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月26日原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发并销售的位于宝兴县灵关���赵家坝的商品房一套。根据合同第11条第一款之约定，被告应当于2016年10月1日向原告交付房屋，但时至今日，该商品房项目还未完工，交付房屋更无从谈起。由于被告的行为已违反了双方合同约定，原告根据双方合同第13条之约定要求被告承担违约责任，并退回购房款，但被被告拒绝，现诉至法院请求判决：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款515,469.00元；3、被告向原告支付资金利息（按银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日，截止原告起诉时约为13000元）、律师代理人费7500元；4、诉讼费由被告承担。被告答辩称：1、依据宝兴县政府信息公开平台公布的信息证实，空石林财富中心项目已经通过初验，基本达到双方约定的交付条件。该项目未完成最后竣工备案系市政管网未验收导致，依据《商品房买卖��同》第十二条的约定，被告不需要承担逾期交房的违约责任；2、存在因不可抗力的免责事由。在被告取得建设土地后，由于地上附着物无法拆迁等原因，致使无法按照计划时间开工，后经过被告多次书面报告及请求协调，工程于2015年3月30日方才正式开工；施工过程中，因天气条件极其恶劣，以及政府部门为协调建设各方及居民用电，长期停电等原因，影响了施工进度。3、原告行使解除权的方式和时间不符合法律规定，不应当得到支持。依据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告未向被告进行催告，其次，解除权行使方式是通知，但原告并未通知被告解除合同，其直接向人民法院起诉解除合同的主张违反了法律规定。再次，原告的解除权已消灭。合同约定2016年10月1日交房，被告因土地上存在附着物等原因无法按期交付房屋，并对原告进行了催告，原告行��解除权的期限为3个月，即2017年1月1日，期间原告一直未行使解除权，超过解除期限，解除权已消灭；4、原告委托他方租赁涉案房屋，并如期获取租金，其权益并未受到侵害，不具有解除合同的现实意义；5、原告主张律师费无事实和法律依据，依法不应得到支持。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息，证明原、被告的主体身份情况；2、商品房买卖合同，证明原、被告签订购房合同的时间、约定交房的时间及其他权利义务；3、收款收据，信用社进账单证明原告履行了交付首付款的义务；4、个人住房借款合同，证明原告通过按揭贷款方式将房款已全部付清；5、银行还款单据和历史交易明细，证明原告贷款后款项已进入被告帐户，及原告归还贷款的事实；6、增值税普通发票，证明支付律师代理费的金额。被告经质证，对证据1、2无异议；对证据3、4因无原件，对其真实性有异议；对证据5上面的印章为银行内部印章，无法核实其真实性，且还款明细只写了还款本金，无法证明还款与本案涉案房屋有关联性；对证据6有异议，原告有两位不同律师事务所的律师代理人，但发票只有一个律师事务所的，且无代理合同。本院经评议认为，原告提交的证据1、2、3、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性，应予采信，证据6因双方未在合同中约定该费用的承担问题，与本案无关联性，不予采信。被告为证明其反驳主张，提交了如下证据��第一组证据、灵关片区重建委办公室证明、宝兴县政府信息公开平台公告，证明空石林财富中心项目已经通过竣工初验，因拆迁、市政管网等不可抗力，导致被告不能按期交房，按约定被告不承担逾期交房的违约责任；第二组证据、建筑工程施工许可证、单位工程开工报告、报告、地上附着物照片、部分施工监理日志及天气统计概况，证明合同开工日期为2014年12月30日，因地上附着物未拆除，导致无法按期开工，施工过程中因天气原因，影响了施工进度；第三组证据、通知及照片，证明2016年9月14日被告催告原告行使解除权；第四组证据、房屋租赁授权委托书、收条，证明原告委托被告就该商品房进行出租，原告已经享有了房屋的收益权，被告并未侵犯其权益，不��在解除合同的事实和依据。原告经质证，对第一组证据中的证明不予认可，该证明是开庭前一日才出具的，且与本案无关联；公告是网上下载的，内容也违反了合同约定的交房时间，且初验和验收合格是不一样的，不能证明被告有理由延期交房的主张；对第二组证据的建筑施工许可证、开工报告的真实性无异议，但与本案关联性不大，对报告、照片及天气概况，与本案无关联性，不能证明被告的主张；对第三组证据，通知是被告单方面发出的，是单方面限制权利，对原告没有法律上的约束力，且原告也没有收到通知；对第四组证据与本案无关联性，承租方和受委托方都不是被告。本院经评议认为，对被告提交的第一组证据中的证明，因该证明是证明市政管网未验收，并不能证明未完工，不能证明被告的主张，与本���无关联性，不予采信；对公告证明的内容是工程通过了初验，并不能证明工程已竣工验收，不能证明被告的主张，不予采信；对第二组证据中的建筑施工许可证、单位工程开工报告、报告、地上附着物照片，能证明被告因项目地上附着物未拆除等原因延迟开工的事实，应予以采信；对天气统计概况，不能达到被告的证明目的，不予采信；对第三组证据，因是被告单方面作出的限制原告权利的通知，与原、被告双方的合同约定相背，且被告无证据证明原告已签收了该通知，故该组证据本院不予采信；对第四组证据能证明原告因所购房屋租赁已产生收益的事实，应予以采信。经审理查明，被告熊猫家园公司系空石林财富中心项目的开发商，2016年6月26日原告杨鹏与被告熊猫家园公司签订《商品房买卖合同》，预购被告开发的空石林财富中心1-A-2-36号建筑面积63.69㎡，总价款为515469.00元的商业用房一套。合同第一条项目建设依据载明：建设工程施工合同约定的开工日期为2014年12月30日，竣工日期为2016年12月30日；第十一条交付条件（一）约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任1、（2）约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付购房首付款265469.00元，剩余房款通过向宝兴县农村信用合作联社按揭贷款的方式全部支付被告。因被告未按合同约定于2016年10月1日向原告交付所购房屋，原告于2017年2月14日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款515469.00元，并支付���金利息。另查明，宝兴县城乡规划建设和住房保障局颁发的《建筑工程施工许可证》载明，合同开工日期为2014年12月30日，合同竣工日期为2016年12月30日。因施工土地现场内原有房屋、商砼站、水塔、电力设施设备未按期拆除，根据《单位工程开工报告》记载，开工日期延迟至2015年3月30日，竣工日期顺延至2017年3月30日。2016年4月1日原告杨鹏与宝兴县盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰物业公司）签订《房屋租赁授权委托书》，将原告所预购的空石林财富中心1-A-2-36号房屋委托盛泰物业公司进行出租，租期五年，从2016年3月1日起至2021年2月28日止。原告已于2016年4月1日领取了空石林财富中心1-A-2-36号商铺2016年3月1日至2017年2月28日止租金30928.00元。本案争议的焦点，被告是否因不可抗力原因未按约交付房屋，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第一条及《建筑施工许可证》载明，空石林财富中心项目的开工日期为2014年12月30日，竣工日期为2016年12月30日，而《商品房买卖合同》第十一条约定的交房日期为2016年10月1日，该条约定的交房日期本身就存在矛盾，工程尚未竣工，怎么具备交付房屋的条件，故该条约定应为无效约定。2、被告因该项目土地上原有附着物未按期拆除，经报告相关部门协调后才得以解决，因此项目开工日期延迟至2015年3月30日，竣工日期顺延至2017年3月30日。截止原告起诉时，该项目尚未到达竣工日期。因项目土地上原有附着物未及时拆除，导致被告的该项目未按期开工和如期竣工，应属不可抗力原因造成，按法律及合同��定被告不应承担逾期交房的违约责任。3、原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，但未将解除合同通知书送达被告，而是直接向人民法院提起诉讼，不符合法律规定及双方合同的约定。4、被告虽未将原告所购房屋交付原告，但原告已经通过委托第三方租赁的方式，将所购房屋进行租赁，并从2016年3月1日起已取得收益，且在2021年2月28日前，不管被告是否交房，均不影响原告对所购房屋租赁所产生的收益，原告并未因被告逾期交房造成任何损失，因此，该合同没有必须解除的实质意义。综上，原告杨鹏要求解除与被告熊猫家园公司签订的《商品房买卖合同》的请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨鹏的全部诉讼请求。本案案件受理费9160.00元，由原告杨鹏承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长 陈 敏审 判 员 任 松人民陪审员 王成秀二〇一七年六月二十五日书 记 员 邵 俊 来源：百度搜索“”