（2017）桂0902民初1500号

裁判日期: 2017-06-25

公开日期: 2017-07-27

案件名称

玉林市碧桂园房地产开发有限公司与谢锟商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

玉林市玉州区人民法院

所属地区

玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

玉林市碧桂园房地产开发有限公司,谢锟

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初1500号原告：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉州区崇高街23号名山街道办事处办公综合楼201室，统一社会信用代码：91450900348584756L。法定代表人：杨文杰，总经理委托代理人：梁锦，男，1988年6月14日出生，汉族，系玉林市碧桂园房地产开发有限公司员工，身份证住址：广西桂平市，委托代理人：梁静雯，女，1993年6月27日出生，汉族，系玉林市碧桂园房地产开发有限公司职员，身份证住址：广西玉林市玉州区，被告：谢锟，女，1974年12月24日出生，汉族，身份证住址：广西岑溪市，原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）诉被告谢锟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人梁锦到庭参加诉讼，被告谢锟经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2015年12月31日，其公司与被告谢锟签订了编号为YS0001396号的《商品房买卖合同》及附件，根据该合同约定，其公司把自己所开发的玉林碧桂园柏丽郡113栋X号商品房出售给被告，总价款为3812502元，付款形式及付款时间分别为“其他方式”，即银行按揭分期付款方式：被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价价款的30.02%即1144502元给原告；被告必须在2016年1月31日前将该商品房总房价款的69.98%房款（银行按揭款）即2668000元支付给其公司。被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向其公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期付款超过90天，其公司有权解除合同。其公司解除合同的，被告应按总房价款的15%向其公司支付违约金（合同第八条和附件十一补充协议书第三条）。合同签订后，被告向其公司支付了100000元的首期购房款。截至目前，被告共支付给原告购房款100000元，剩余3712502元购房款其公司多次以各种方式进行追讨，但被告之间也没有支付。综上，其公司与被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了违约，依法应当承担相应的违约责任。为此，请求人民法院依法判令：一、解除原、被告双方签订的玉林碧桂园柏丽郡113栋X号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0001396）及其附件；二、被告向原告支付违约金571875.30元；三、本案诉讼费用由被告负担。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、《营业执照》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《玉林市商品房预售许可证》（玉房预售证第2015-144号）复印件一份，欲证明原告出售给被告的商品房是合法的；3、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）及附件3-7、9-11和附录1-4复印件各一份，欲证明原被告双方存在商品房买卖合同纠纷法律关系及双方的具体权利和义务；4、《玉林碧桂园认购书》复印件一份，欲证明被告选择通过银行按揭的方式付款，并已明确知悉相关银行的按揭政策及承诺自身符合银行的按揭政策；5、《按揭协议书》复印件一份，欲证明被告已知悉相关银行的按揭政策，并承诺其符合相关政策，如未获得银行批准贷款，被告应在30日内将款项直接支付给原告。被告谢锟在答辩期限内未向本院提交答辩状。被告谢锟在举证期限内未向本院提供的证据。经开庭举证，被告谢锟经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的民事诉讼权利。本院依法对原告提供的证据进行核对，原告提供的《营业执照》、《玉林市商品房预售许可证》（玉房预售证第2015-144号）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）及附件3-7、9-11和附录1-4，《玉林碧桂园认购书》、《按揭协议书》等证据具有的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并作为定案的依据。综合原告诉称的意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2015年12月31日，原告碧桂园公司与被告谢锟签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）。该合同约定，由原告向被告出售其开发的位于玉林市二环北路165号玉林碧桂园柏丽郡113幢1-3层X号商品房一套；该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，建筑总层为3层，预测建筑面积为250.89平方米,其中套内建筑面积为250.89平方米，分摊共有建筑面积为0平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15195.91元，总价款为3812502元。该合同均对双方当事人的权利、义务进行了约定，其中第七条第二款第（四）项对付款方式及期限进行了约定：其他方式：详件本合同附件四约定：“（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为叁佰捌拾壹万贰仟伍佰零贰元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.02%给出卖人，即壹佰壹拾肆万肆仟伍佰零贰元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2016年01月31日前，付该商品房总房价款的69.98%（银行按借款项）给出卖人，即贰佰陆拾陆万捌仟元整。”第八条对逾期付款责任进行了约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第2种方式处理：1、（略）。2、详见本合同附件十一补充协议书第三条的约定。”该合同附件十一《补充协议书》第三条的内容为：“关于逾期付款责任。买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。”合同签订后，被告向原告支付了购房款100000元，但至今尚未支付剩余的3712502元购房款。根据该合同的约定，被告逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金。故本案的违约金应为571875.30元（即3812502×15%=571875.30元），扣除被告已支付的购房款，被告尚欠原告的违约金实际为471875.30元。另查明，原告碧桂园公司经玉林市工商行政管理局核准登记，于2015年7月29日获准成立的有限责任公司，并领取了营业执照（统一社会信用代码：91450900348584756L），类型：其他有限责任公司，经营范围：房地产开发、经营。2015年12月11日，原告碧桂园公司经玉林市住房和城乡规划建设委员会审查批准，领取了玉林市商品房预售许可证（玉房预售证第2015-144号），房屋坐落：玉林市二环北路碧桂园柏丽郡，项目名称：玉林碧桂园柏丽郡113幢，预售建筑面积501.65平方米（共2套）。根据原告的诉称意见和以及本案的证据进行分析，本案的争议焦点是：一、原、被告双方于2015年12月31日所签订的《房屋买卖合同》应否解除？二、被告应否支付购房违约金571875.30元给原告？综合原告的诉称意见与本案的基本事实，本院综合评判如下：一、关于原、被告双方于2015年12月31日所签订的房屋买卖合同应否解除的问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告碧桂园公司与被告谢锟于2015年12月31日所签订的《商品房买卖合同（预售）》是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益。因此，本院对原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》予以确认。按照该合同的约定，被告必须在签订《商品房买卖合同（预售）》时付该商品房总房价款的30.02%给原告[即：壹佰壹拾肆万肆仟伍佰零贰元整（￥：1144502元）]，并向贷款银行办理按揭申请手续；被告必须在2016年1月31日前，付该商品房总房价款的69.98%（银行按借款项）给原告[即：贰佰陆拾陆万捌仟元整（￥：2668000元）]。本案中，被告除在2015年12月31日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，向原告支付了购房款100000元后，经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，至今未向原告支付过任何的购房款。被告未能在2016年1月31日前付清该商品房剩余房价款3712502元给原告，被告的行为已经构成了违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同附件十一《补充协议书》第三条的约定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。现原告主张解除其与被告在2015年12月31日所签订的《房屋买卖合同（预售）》及附件，合情合理，证据充分，本院依法予以支持。二、关于被告应否支付购房违约金571875.30元给原告的问题。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，仅向原告支付了购房款100000元，至今尚未支付剩余房价款3712502元给原告，被告的行为已经构成了违约行为，被告应按合同及附件的约定支付违约金给原告。原告主张被告支付违约金合情合理、证据充分，对于原告的主张，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件十一《补充协议书》第三条中违约责任的约定：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”因此，本案在合同解除之后，被告应当按合同的约定向原告支付总房价款15%的违约金。违约金的具体计算方式为：3812502元×15%=571875.30元。在庭审过程中，原告认可其已经收到被告支付的购房款100000元，故对被告已支付的违约金应扣除，而原告主张被告支付违约金571875.30元欠妥，应予纠正。本案被告应支付给原告的违约金为471875.30元（即：571875.30元-100000元=471875.30元）。被告谢锟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司与被告谢锟于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）；二、被告谢锟支付违约金471875.3元给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司。上述第二项判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费9519元，减半收取为4759.50元，由被告谢锟负担（该款原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司已预交，被告谢锟在支付上述款项时一并支付给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9519元(开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　何　洪二〇一七年六月二十五日书记员　吕玉凤 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