（2015）威民一终字第512号
裁判日期: 2017-06-25
公开日期: 2017-07-24
案件名称
王彩丽、威海天筑置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王彩丽,威海天筑置业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第512号上诉人（原审原告、反诉被告）：王彩丽，女，1968年11月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：威海天筑置业有限公司，住所地乳山市胜利街西首天筑绿洲小区20号楼。法定代表人：林永生，经理。委托诉讼代理人：宋云民，山东民悦律师事务所律师。上诉人王彩丽因与上诉人威海天筑置业有限公司（以下简称天筑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王彩丽上诉请求：撤销乳山市人民法院（2014）乳民初字第2号民事判决第一项关于利息计算部分、第三项及第四项驳回王彩丽其他诉讼请求部分，并判令天竺公司赔偿截止到2013年12月31日的逾期支付房款利息损失670463.65元，并自2014年1月1日起至法院判决确定支付之日止按照年利率15%标准支付利息损失；返还佣金147917.94元及利息损失64076.66元；支付欠付的三户煤气、有线电视初装费7500元；支付逾期开工违约金79200元。事实和理由：1、一审判决自2013年11月22日起以53110.37元为基数按照银行同期贷款利率计算利息是错误的。虽然王彩丽和天筑公司之间存在互相支付款项，但天筑公司制作的《天筑绿洲小区10号楼账目》表和《10、11号楼用三材、工程款明细表》非常清楚的说明了每笔款项的发生时间、金额，完全可以确定相应付款节点，一审法院认为无法准确分段计算出利息数额是错误的。根据天筑公司制作的《天筑绿洲小区10号楼账目表》，扣除王彩丽应当支付的开发费、工程款、已付款以及王彩丽不应承担的佣金等等费用，天筑公司尚欠王彩丽53110.37元，因此一审判决第一项关于返还53110.37元房款部分正确。但利息计算基数和起点明显错误。王彩丽和天筑公司签订的合作开发合同明确约定，客户将房款支付给天筑公司后，天筑公司应当在5日内支付给王彩丽，但天筑公司并没有按期支付，因此天筑公司应当承担逾期付款的违约责任，王彩丽起诉要求的利息损失，是从2009年9月30日对账后才开始计算的，此前的利息并没有主张，王彩丽保留追究天筑公司此前逾期付款责任的权利。王彩丽因为天筑公司逾期付款，在迫不得已的情况下对外借款，约定的借款利率为年15%，因此王彩丽要求天筑公司参照上述标准赔偿利息损失符合法律规定，并且由于王彩丽的利息损失属于直接经济损失，应当予以支持；2、一审期间，天筑公司提起反诉，要求王彩丽支付逾期开发补偿费违约金，王彩丽当时提出天筑公司逾期开工应当支付逾期开工违约金，但是一审法院没有进行审理，程序违法，应当判决天筑公司支付逾期开工违约金。开发合同约定的开工时间为2006年11月30日，但实际开工时间为2007年5月27日，逾期6个月。根据开发合同约定，逾期开工超过15日的，每逾期一日按照开发补偿费的万分之二支付违约金，王彩丽按照264万元开发补偿费为基数，要求天筑公司支付150天的逾期开工违约金是合理合法的；3、天筑公司在账目表中扣除佣金没有合同依据。涉案房地产开发项目系王彩丽和天筑公司合作开发，王彩丽支付了开发补偿费，因此天筑负有销售房产的义务，无权扣除佣金。王彩丽与案外人签订的未履行的中介合同，对王彩丽与天筑公司没有约束力，天筑公司无权按照中介合同的约定扣除佣金，应返还佣金并自扣除之日赔偿其利息损失；4、一审判决认为王彩丽支付250万元开发补偿费证据不足是错误的。王彩丽提交的天筑公司制作的《天筑绿洲小区10号楼账目表》中非常清楚的写明，最终结算前，王彩丽仅欠天筑公司开发补偿款（楼座款）168208元，结算抵顶后，王彩丽不再欠天筑公司任何开发补偿款。签订开发合同之时，预计开发补偿款为264万元，而根据约定的每平方米780元的补偿标准，根据最终实际建筑面积，补偿款金额为2668208元。上述表格说明，王彩丽已经支付了250万元的开发补偿款。因此，一审法院认定王彩丽未提供证据证明足额支付250万元是错误的；5、对王彩丽要求天筑公司支付代收三户煤气开口费、有线电视初装费的问题，一审判决听取天筑公司单方之词，对王彩丽诉求不予支持是错误的。事实是，该部分费用王彩丽已经在给天筑公司的配套费中支出，由天筑公司在办理入住手续时，向入住户收取后返回王彩丽。除此三户外，天筑公司也都是这么做的，唯独这三户，也是由天筑公司售房和收房款，如果其没有收取相应的费用，应该赔偿王彩丽7500元，如果收取了其应该返还7500元，不存在业主向其他机构缴费的前提条件。天筑公司辩称，王彩丽的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回，其中要求撤销一审判决第三项已经超过了上诉期限，不应予以支持。天筑公司上诉请求：依法支持天筑公司要求王彩丽赔偿189647.88元经济损失，支付违约金146736元、剩余18套售房佣金144277.28元的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决没有支持天筑公司要求的王彩丽赔偿189647.88元经济损失、支付违约金146736元、支付剩余18套售房佣金144277.28元的诉讼请求，是没有尊重客观事实，属于认定事实错误。王彩丽辩称，天筑公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。王彩丽向一审法院起诉请求：要求天筑公司支付王彩丽售楼款53110.37元及利息670463.65元，支付王彩丽银行保证金96150元，支付王彩丽所扣售房佣金147917.94元及利息64076.66元，支付王彩丽欠收三户煤气、有线电视初装费7500元。天筑公司向一审法院提起反诉请求：要求王彩丽支付天筑公司建设管理费160615.46元、垫资损失189647.88元、违约金182500元，剩余18套住宅销售佣金144277.28元，兑除尚欠王彩丽售楼款53110.37元，共计623930.25元。一审法院认定事实：2006年11月16日，王彩丽（乙方）与天筑公司（甲方）签订了合作开发合同，由双方合作对乳山图曼生活小区10#住宅楼进行开发。合同具体内容为：“一、合作开发项目，项目名称：乳山图曼生活小区（天筑绿洲），项目地址：乳山市图曼化工厂办公区。二、双方商定拟合作开发住宅楼的建筑面积约3380平方米，王彩丽实施过程中必须按规划与施工图纸实施，保证该合作项目通过市质量监督站的工程验收。三、合作方式及开发补偿费的支付，合作开发方式：天筑公司提供土地及配套设施，负责办理开发建设施工的手续，王彩丽负责单体的施工建设，负责给予天筑公司合作补偿费（支付方式见以下条款）。1、王彩丽应根据双方合作开发的住宅建筑面积按每平方米780元的价格给付天筑公司合作开发补偿费，开发补偿费约为264万元。2、开发补偿费的支付方式：合同签订时王彩丽交纳250万元，在取得开工证并取得确切数据后交纳X万元，住宅建筑面积以房地产主管部门最终确权为准，确权后双方互找差价。天筑公司应按王彩丽要求将分户房证办至王彩丽指定的客户名下，所需税费王彩丽承担。四、合作开发项目的工作安排：（一）天筑公司的义务，1、天筑公司负责合作开发项目的规划设计及建设施工报建工作，并负责缴纳合作项目下的基础设施配套费。2、天筑公司负责将路网、给水、排水、供电、供暖、通讯配套至项目楼座的边界，费用由天筑公司付款。其中合作项目内的绿化景观工程、道路硬化、绿化配套设施由天筑公司负责施工，相应费用由天筑公司承担。3、天筑公司负责合作项目开工手续的办理，并负责在项目正式开工建设前，办妥全部开工必备的报批手续，获得施工许可证，使合作项目可以合法开工建设。天筑公司保证在十月底前完成拆迁工作，并在十一月三十日前拿到施工许可证（非天筑公司原因除外）。4、天筑公司必须保证开工前五日内做好项目的用水、用电及施工场地平整。使合作项目达到施工条件要求。5、天筑公司应当于王彩丽完成单体工程建设并具备施工条件90日内，完成第四条第2项配套工程施工和合作项目内的绿化景观、道路硬化施工，天筑公司应当于王彩丽完成单体工程建设施工并具备施工120天内，办理完毕综合验收且具备办理初始产权登记的条件（非天筑公司原因除外）。6、当王彩丽施工进度达到办理房屋预售条件一个月内，天筑公司保证及时办理，并协助王彩丽办理按揭贷款手续。7、双方商定合作项目开工时间初步确定为2006年11月30日。（二）王彩丽的义务，1、王彩丽应于天筑公司按本合同第四条约定办理完毕前期工作后五日内按规划实施单体工程建设。2、天筑公司负责单体工程的设计及费用，施工费由王彩丽承担。3、王彩丽必须按双方约定工期及进度进行施工。4、王彩丽负责缴纳合作开发建设房屋补偿费及相关税费。5、影响外观效果的建筑材料包括外墙砖、屋顶彩瓦由天筑公司统一采购。五、合作项目工程施工的监理招投标由天筑公司办理，费用由天筑公司承担，施工监理费由天筑公司承担。其中施工队伍由王彩丽自找，影响外观效果的建筑材料包括外墙砖、屋顶彩瓦由天筑公司统一采购，费用由王彩丽负责。对讲门和外窗由天筑公司统一做，费用由王彩丽负责。六、合作项目工程管理，本合作项目的工程管理、项目进展、财务及工程进度安排均由王彩丽安排，但天筑公司应派人负责与王彩丽联系落实本合同第四条、第五条及第七条工作及处理其他临时情况等。七、销售事项，1、双方合作开发住宅的房屋所有权（王彩丽付清款后）属于王彩丽所有，对于该房屋的销售可由王彩丽负责，并承担相关税费。2、如果王彩丽以天筑公司名义从事房屋销售，必须经天筑公司认定，天筑公司协助王彩丽（或其指定的第三方）办理银行按揭手续，同意银行将购房客户的贷款发放至王彩丽名下的账户。通过天筑公司销售的房屋，所收房款应在收到后五个工作日交给王彩丽。天筑公司应在具备销售条件时提供房屋销售所需的各种手续（包括预售许可证、营业执照、在销售合同上及房屋所有权转移登记申请审批表上盖章等）。3、王彩丽以天筑公司名义销售时，对格式合同条款不得添加或删减。王彩丽对外销售价应与天筑公司同步。八、物业交付，1、双方约定在本合作项目工程竣工验收合格后，前期物业管理由天筑公司自行负责。2、天筑公司按工程总造价3%留取相应的工程保修金，在出现工程质量问题需要维修时，王彩丽应该在保修书承诺（或国家规定）的时间内维修完毕，否则天筑公司安排物业公司维修，所需费用在保修金中扣除。保修期满后天筑公司退还剩余保修金。九、违约责任，1、如因天筑公司自身原因未能在本合同第四条各款所约定的时间内完成前期工作，办理完毕相关手续，逾期超过十五天，每逾期一天，天筑公司应付王彩丽开发补偿费的万分之二作为逾期违约金。2、天筑公司在合同规定日期未办理完毕合作项目的房屋预售证，影响王彩丽房屋销售，逾期超过十五天，每逾期一天，天筑公司应向王彩丽赔付开发补偿费的万分之二作为逾期违约金。非天筑公司原因导致上述手续时间延误，天筑公司免责。3、王彩丽未按本合同第三条第二款的约定向天筑公司支付开发补偿费，逾期超过十五天，解除合同，并按合同总额的5%支付违约金；每逾期一天，王彩丽应按其欠付开发补偿费的万分之二给付天筑公司作为逾期违约金。4、如天筑公司不能按本合同第四条履行义务，王彩丽有权催讨，天筑公司仍不履行的，每逾期一天天筑公司应付王彩丽开发补偿费的万分之二作为违约金。因此给王彩丽造成的损失，天筑公司应予以赔偿。5、待天筑公司初始登记完毕，办出房屋总证以后，天筑公司不得抵押该房产，否则，双倍付违约金，并承担相应损失。6、合作开发合同一经签字盖章后，双方必须遵守协议，履行合同，无正当理由不得擅自单方终止合同，否则违约方应向对方支付开发补偿费的5%的违约金，并承担由此造成的其他损失。7、天筑公司在土地使用权、规划设计、合作项目报建、工程配套等问题影响合作项目施工进度和房屋销售，天筑公司应承担由此给王彩丽造成的经济损失。8、王彩丽的建设标准或施工质量、施工工期未能达到双方约定的标准，影响整个合作项目的验收及施工进度，则每逾期一天，王彩丽应按其违约部分开发补偿费的万分之二给付天筑公司作为逾期限违约金。在违约期内天筑公司向王彩丽提出限期整改，在规定时间改造后仍不达到约定标准，超过六十天天筑公司有权单方面解除合同，同时王彩丽应承担天筑公司的相关损失，并按合同总价款的5%支付违约金。9、在双方合作期内，由于王彩丽原因造成对天筑公司名誉的损害及相应的经济责任，王彩丽需完全承担，并向天筑公司支付违约金。10、如因不可抗力导致违约，双方互不追究违约责任。十、本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充合同。十一、本合同经双方签字盖章后生效，一式两份，双方各执一份。十二、本合同所签订内容均不得对外泄露，任何一方对外泄露，给对方造成经济损失，应承担赔偿责任。”合同签订后，王彩丽于2006年11月22日向天筑公司支付开发补偿费200000元、2006年12月29日支付740000元、2007年1月24日支付500000元、2007年3月8日支付250000元、共计1690000元。对剩余810000元开发补偿费，王彩丽主张已支付给天筑公司，天筑公司对此予以否认。王彩丽对其主张未提交相关证据予以证实，但天筑公司在法定期限内未对此提出反诉。关于王彩丽要求天筑公司支付欠其售楼款53110.37元及利息670463.65元。王彩丽对此提交了天筑公司向其发出的电子账表，该账表显示，截止2013年11月22日，天筑公司尚欠王彩丽售楼款53110.37元，天筑公司对此予以认可。王彩丽主张天筑公司未按合同约定在收到售楼款后五个工作日内将款支付给王彩丽，按王彩丽与他人约定的借款年利率15%计算，累计天筑公司应支付王彩丽欠款利息670463.65元。天筑公司对此不予认可，并提出因王彩丽对其承建10#楼未及时投入资金，天筑公司不得不为王彩丽垫资建设，扣除天筑公司为王彩丽所垫付的资金，天筑公司不但不欠王彩丽售楼款，反而王彩丽应支付给天筑公司垫资款。关于王彩丽要求天筑公司支付银行保证金96150元，对此王彩丽提出，该保证金系王彩丽以天筑公司名义交付给办理按揭贷款银行的保证金，该保证金由相关银行在房屋销售后再退还到天筑公司账户，再由天筑公司返还给王彩丽，银行在王彩丽起诉后才将保证金96150元退换在天筑公司账户，现同意将该保证金返还给王彩丽。关于王彩丽要求天筑公司支付不应扣而扣销房佣金147917.94元及利息64076.66元。根据双方签订的合作开发合同约定，双方均可对所建成的10#楼对外进行销售，根据双方同意，天筑公司将乳山图曼生活小区楼房统一委托威海爱家置业顾问有限公司对外销售，并约定本地客户按2.5%、外地客户按5%提取佣金。天筑公司共为王彩丽销售15套住宅，按上述佣金提取比例应提取佣金为147917.94元。天筑公司在支付给王彩丽的售房款中将该笔佣金予以扣除。王彩丽提出涉案15套房屋并非威海爱家置业顾问有限公司销售，佣金提取比例不应按天筑公司与其签订的销售代理合同比例提取，要求天筑公司返还已扣佣金147917.94元并按年利率15%支付利息64076.66元。天筑公司对王彩丽上述主张不予认可，并提出涉案15套房屋虽不是全部由威海爱家置业顾问有限公司销售，但天筑公司按照与其签订的销售代理合同约定的佣金提取比例提取佣金远低于当时同行业标准，是公平合理的。关于王彩丽要求天筑公司支付欠收三户煤气开口费、有线电视初装费7500元。对此天筑公司提出煤气开口费、有线电视初装费只是天筑公司代收代缴且必须是业主自愿，业主不同意由天筑公司代缴，王彩丽要求天筑公司支付该笔款项是没有道理的。关于天筑公司反诉要求王彩丽支付建设管理费160615.46元。对此天筑公司主张，王彩丽所承建的乳山图曼生活小区10#楼，由于王彩丽未投入建设资金，由天筑公司投资建设，天筑公司共投入资金3212309.19元。按行业通行管理，王彩丽应支付给天筑公司5%的管理费为160615.46元。王彩丽对天筑公司上述主张不予认可，并提出当时因天筑公司自行建设的11#楼与王彩丽承建的10#楼相邻，天筑公司为了节省费用主动找王彩丽协商，双方共用一台塔吊，但建设费用王彩丽已按比例予以支付，不存在天筑公司垫资建设及5%的管理费问题。关于天筑公司反诉要求王彩丽赔偿损失189647.88元，对此天筑公司提出因天筑公司为王彩丽垫资3212309.19元，兑除已扣除的销售房款，王彩丽仍欠天筑公司垫资款1100000元，按银行贷款利率6.31%计算利息损失为189647.88元。王彩丽对此不予认可，并提出在乳山图曼生活小区10#建设过程中，王彩丽均按工程进度及时汇款，偶尔出现短期拖付，天筑公司也在其账目中已扣除了利息。关于天筑公司反诉要求王彩丽支付违约金182500元。天筑公司主张根据合作开发合同第三条约定，王彩丽应在2006年11月16日签订合同时向天筑公司支付2500000元的开发补偿费，但王彩丽并没有按时支付，按照该合同第九条约定每日按欠付开发补偿费的万分之二计算违约金为182500元。对此王彩丽提出于2007年1月将2500000元开发补偿费全部支付给天筑公司，之所以延期支付开发补偿款是因为天筑公司迟迟未按约定开工，不应当支付违约金。关于天筑公司反诉要求王彩丽支付剩余18套房屋的销售佣金144277.28元。对此天筑公司提出，王彩丽承建的乳山图曼生活小区10#楼共36套住宅，其中3套由王彩丽抵顶工程款，剩余33套均由天筑公司销售，天筑公司已扣除了15套的销售佣金，剩余18套销售佣金144277.28元王彩丽未支付，现要求王彩丽予以支付，对此天筑公司提交了与业主签订的商品房买卖合同予以证实。王彩丽对此不予认可，并提出该18套住宅由王彩丽自行销售，天筑公司提交的商品房买卖合同不能证实其主张。一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、法庭调查材料及双方提交的相关证据在案为证。一审法院认为，王彩丽与天筑公司于2006年11月16日签订的合作开发合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。现针对王彩丽起诉中所涉四项请求及天筑公司反诉中所涉四项请求，作如下分析：对于王彩丽要求天筑公司支付欠其售楼款53110.37元及利息670463.65元的问题。根据王彩丽提交的天筑公司向其发出的电子帐表显示，截止2013年11月22日，天筑公司尚欠王彩丽售楼款53110.37元，对此天筑公司予以认可，应予支付。王彩丽要求按年利率15%支付其利息670463.65元的理由不当，不予支持。根据王彩丽提交的电子账表及天筑公司提交的天筑公司代建10号楼投资利息计算表，自2007年5月16日至2013年11月22日期间，双方持续、多次发生收付款及互有欠付行为，无法准确分段计算出欠款的利息数额，王彩丽主张的利息可自天筑公司最后一次向王彩丽付款即2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算。对于王彩丽要求天筑公司支付银行保证金96150元的问题，天筑公司认可在本案诉讼中银行已将应返还给王彩丽的银行保证金96150元返至天筑公司账户，天筑公司应将该笔保证金返还给王彩丽。对于王彩丽要求天筑公司支付不应扣而扣销房佣金147917.94元及利息64076.66元的问题。根据双方同意，天筑公司将包括王彩丽承建的10#楼在内的乳山图曼生活小区楼房统一委托威海爱家置业顾问有限公司对外销售，并约定按本地客户2.5%、外地客户5%提取佣金，后天筑公司自行销售了10#楼中的15套住宅，并按其与威海爱家置业顾问有限公司约定的佣金比例将销房佣金147917.94元从王彩丽售房款中扣除，该行为并无不当。王彩丽主张天筑公司承诺按7‰提取佣金，天筑公司予以否认，王彩丽对其主张未提交相关证据予以证实，不予支持。王彩丽要求天筑公司支付不应扣而扣销房佣金147917.94元及利息64076.66元，理由不当，不予支持。对于王彩丽要求天筑公司支付欠收三户煤气开口费、有线电视初装费7500元的问题。煤气开口费、有线电视初装费是买受人需向有关部门缴纳的费用，可由开发单位统一代收代缴，涉案三户业主不同意由开发单位代缴，王彩丽要求天筑公司支付该项费用理由不当，不予支持。对于天筑公司反诉要求王彩丽支付建设管理费160615.46元及赔偿损失189647.88元的问题。天筑公司主张在王彩丽承建乳山图曼生活小区10#楼过程中，王彩丽未投入资金，由天筑公司垫资建设，天筑公司共投入资金3212309.19元，按通行惯例王彩丽应支付给天筑公司5%的管理费160619.46元，兑除天筑公司已付王彩丽售房款后，王彩丽仍欠天筑公司垫资款1100000元，按银行贷款利率6.31%计算，王彩丽应赔偿天筑公司损失189647.88元。王彩丽对此不予认可，天筑公司对其主张除提交其账目外，再未提交其他证据予以证实，该两项反诉请求证据不足，不予支持。对于天筑公司反诉要求王彩丽支付违约金182500元的问题，根据合作开发合同第三条第二款约定，王彩丽应在签订合同时即2006年11月16日向天筑公司交纳2500000元的开发补偿费，该合同第九条第三款约定，王彩丽未按合同第三条第二款的约定向天筑公司支付开发补偿费，逾期超过十五天解除合同，并按合同总金额的5%支付违约金；每逾期一天，王彩丽应按其欠付开发补偿费的万分之二给付天筑公司作为逾期违约金。王彩丽向天筑公司支付开发补偿费的时间分别为2006年11月22日200000元、2006年12月29日740000元、2007年1月24日500000元、2007年3月8日支付250000元。该支付时间已经超过合同约定期限，天筑公司要求王彩丽支付逾期付款违约金理由正当，予以支持。根据合同约定，违约金为35764元（2500000元×5天×0.0002+2300000元×36天×0.0002+1560000元×25天×0.0002+1060000元×42天×0.0002）。王彩丽主张应支付给天筑公司的2500000元开发补偿费已于2007年1月支付给天筑公司，天筑公司对此予以否认，王彩丽对其主张未提交相应证据证实，不予支持。天筑公司主张截止2007年3月8日王彩丽尚欠其开发补偿费810000元，但天筑公司在反诉请求中并未主张，对此不予处理。对于天筑公司反诉要求王彩丽支付剩余18套房屋的销售佣金144277.28元的问题。双方均主张诉争的18套住宅系其销售，天筑公司提交了其与买受人签订的商品房买卖合同欲证实其主张，天筑公司作为涉案房屋的开发单位，无论房屋由谁销售，天筑公司均应作为出卖方与买受人签订商品房买卖合同，故天筑公司只提交商品房买卖合同不能证实其主张。天筑公司该项反诉请求证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告威海天筑置业有限公司支付原告王彩丽售房款53110.37元及利息（以53110.37元为本金，自2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；二、被告威海天筑置业有限公司返还原告王彩丽银行保证金96150元；三、原告王彩丽支付被告威海天筑置业有限公司逾期支付开发补偿费违约金35764元；四、驳回原告王彩丽的其他诉讼请求及被告威海天筑置业有限公司的其他反诉请求。上述一、二、三条款，原、被告均于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14153元，由被告威海天筑置业有限公司负担3285元，原告王彩丽负担10868元，保全费5000元，由被告威海天筑置业有限公司负担。反诉案件受理费5020元，由被告威海天筑置业有限公司负担4326元，原告王彩丽负担694元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王彩丽与天筑公司之间系合资、合作开发房地产合同关系，应严格按照双方之间的合同约定及法律规定享受相关权利并履行相关义务。双方当事人在本案二审诉讼中争议的焦点是：1、一审判决对天筑公司逾期返还王彩丽售房款的利息采用的计算方式及认定的数额是否适当；2、天筑公司是否有权收取王彩丽售房佣金；3、王彩丽要求天筑公司支付三户煤气开口费、有线电视初装费7500元有无依据；4、天筑公司是否有权要求王彩丽赔偿垫资的经济损失189647.88元；5、王彩丽应否承担逾期支付开发补偿费的违约责任并给付天筑公司违约金182500元。关于第一个焦点问题，合作开发合同第七条第2款约定，通过天筑公司销售的房屋，所收房款应在收到后五个工作日交给王彩丽。天筑公司并未按照合同约定向王彩丽支付所收房款，本应承担逾期付款的违约责任，但根据双方当事人提供的10号楼建设及销售帐目表可以看出，在合同履行过程中王彩丽亦未履行合同中约定的自找施工队伍建设并承担施工费的义务，相应施工费用及建筑材料费用均系自天筑公司账户直接支出。王彩丽、天筑公司在2007年至-2013年长达七年的合同履行过程中对此并未提出异议，故应认定双方当事人在合同履行过程中已就变更协议内容达成合意并实际履行，即售房款暂留天筑公司账户，王彩丽所投入的建设费用主要由天筑公司自所收售房款中支出，余额不定期汇入王彩丽账户。诉讼前，双方当事人最后一笔往来款发生于2013年11月22日，即截止该日，天筑公司尚欠王彩丽售楼款53110.37元，双方对账目的真实性均予以认可，但天竺公司未予支付，应当自该日起，依法给付王彩丽利息。一审判决对天筑公司逾期返还王彩丽售房款的利息采用的计算方式及认定的数额并无不当。王彩丽关于天筑公司应在收到每笔售房款后五日内向其付款、逾期应支付利息的主张，与双方在合同履行过程中的事实行为不符，且其在长期合作过程中亦未提出异议，现再以合同约定为由提出相关诉讼请求，与诚实信用原则相悖，本院不予支持。关于第二个焦点问题，根据双方当事人在合作开发合同中的约定，天筑公司亦可对外销售10号楼的房屋，但对天筑公司销售的房屋未约定需扣除销售佣金。后双方当事人同意将乳山图曼生活小区楼房统一委托威海爱家置业顾问有限公司。诉讼中，天筑公司仅提供了其与威海爱家置业顾问有限公司签订的销售代理合同，未提供其他证据证实涉案有关房屋由威海爱家置业顾问有限公司实际销售并已向威海爱家置业顾问有限公司实际支付了销售佣金，且天筑公司于二审诉讼中认可大部分房屋由其自行销售，威海爱家置业顾问有限公司销售不多，且无法分清具体销售的哪一套。在此情形下，天筑公司主张应根据其与威海爱家置业顾问有限公司签订的销售代理合同扣除王彩丽销售佣金，证据不足，本院不予采纳。根据现有证据，天筑公司尚无权收取王彩丽销售佣金147917.94元。王彩丽要求天筑公司返还该部分款项及相应利息，理由正当，本院予以支持，但利息应依法自2013年11月22日起开始计付。天筑公司要求王彩丽支付剩余18套售房佣金144277.28元，理由不当，本院不予支持。关于第三个焦点问题，双方当事人在合作开发合同中并未约定煤气开口费、有线电视初装费的收取及归属等事宜。且王彩丽虽主张天筑公司向购房者实际收取了煤气开口费、有线电视初装费，但未提供证据证实，天筑公司亦不予认可。故王彩丽主张天筑公司收取购房者的煤气开口费、有线电视初装费等应归其所有并要求天筑公司支付，无事实和合同依据，本院不予支持。关于第四、五个焦点问题，双方当事人在合作开发合同履行过程中已经以实际行为变更了双方之间关于代售房款、建设资金、开发补偿费的支付及损失的弥补，即天筑公司留存代售王彩丽的售房款，以支付建设资金，余额不定期向王彩丽支付，天筑公司亦扣除部分款项作为垫资利息。对上述履行方式，自2007年至2013年长达七年的时间内，双方当事人均未提出异议，足以证实双方当事人对于相关资金的支付、往来、损失弥补已经协商解决处理完毕。现天筑公司再以违反合同约定为由提出反诉，要求王彩丽支付垫资损失189647.88元及逾期支付开发补偿费的违约金146736元，有悖诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，上诉人王彩丽的上诉请求部分成立，上诉人天筑公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乳山市人民法院（2014）乳民初字第2号民事判决第一、二项，即（一）上诉人威海天筑置业有限公司支付上诉人王彩丽售房款53110.37元及利息（以53110.37元为本金，自2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止），（二）上诉人威海天竺置业有限公司返还上诉人王彩丽银行保证金96150元；二、撤销乳山市人民法院（2014）乳民初字第2号民事判决第三、四项；三、上诉人威海天筑置业有限公司返还上诉人王彩丽扣留售房佣金147917.94元及利息（以147917.94元为本金，自2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回上诉人王彩丽的其他诉讼请求；五、驳回上诉人威海天筑置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14153元，诉讼保全费5000元，由上诉人王彩丽负担13407元，上诉人威海天筑置业有限公司负担5746元；一审反诉案件受理费5020元，由上诉人威海天筑置业有限公司负担。二审案件受理费21566元，由上诉人王彩丽负担9444元，由上诉人威海天筑置业有限公司负担12122元。本判决为终审判决。审判长 于大海审判员 侯善斌审判员 蒋 涛二〇一七年六月二十五日书记员 刘双双 来自：