（2017）苏0507民初665号
裁判日期: 2017-06-24
公开日期: 2017-10-12
案件名称
刘杰与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘杰,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初665号原告：刘杰，男，1953年12月19日生，汉族，住上海市普陀区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区416-109室。法定代表人：董建晶，董事长。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘杰与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理。审理中，经原告申请，本院追加苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2017年4月10日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告刘杰到庭参加诉讼，被告奥银房产公司、名品城公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥银房产公司向原告承担不能交房的违约赔偿责任；2、被告奥银房产公司向原告支付欠款806280元及利息；3、被告奥银房产公司承担诉讼费用。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告奥银房产公司于2014年11月18日签订的《认购合同书》；2、被告奥银房产公司向原告返还认购款352486元，向原告三倍赔偿该认购款，并支付原告利息损失（以352486元为基数，自2010年10月23日起以年利率3.25%计算至实际支付之日止）；3、被告奥银房产公司向原告支付欠款806280元及利息（以806280元为基数，自2014年11月14日按年利率3.25%计算至被告实际支付之日止）；4、诉讼费用由被告承担；5、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述款项承担共同还款责任。事实与理由：2014年11月18日，原告与被告奥银房产公司签订认购合同一份，约定被告将华元路906号的苏州环球奥食卡城A馆地上一层1141号单元出售给原告，建筑面积16.74平方米，总价346942元，实际支付352486元；后被告违约将此房一房二卖，导致不能按约向原告交付该房屋；另，被告还欠原告806280元未支付，原告为维护自身权益，诉至法院。被告奥银房产公司未答辩。被告名品城公司书面辩称，其不同意原告针对其的诉讼请求。因为1、其不是上述认购合同的合同相对方，也从未享受过任何合同权利，不应承担任何合同义务。该认购合同名为预约购房合同，实为理财合同，原告无权解除该合同。2、原告向奥银房产公司支付的款项均发生在签订认购合同之前，是基于理财关系而支付，该认购合同书涉及款项仅为346942元，而原告称奥银房产公司另外欠其806280元未支付，由其推知奥银房产公司与原告间经济往来金额高达110多万元，80多万元款项没有任何书面合同。3、名品城公司从未授权奥银房产公司销售涉案A1141号商铺，且名品城公司从未通过奥银房产公司收取过上述任何一笔款项。4、名品城公司未曾欺诈过原告，不符合消费者权益保护法关于欺诈行为三倍赔偿的规定，即使奥银房产公司存在欺诈行为，也与名品城公司无关。经审理查明，2014年11月14日，被告奥银房产公司向原告出具《致客户书》一份，载明，“客户刘杰于2013年3月20日购苏州的转让铺项目，铺位号：A4026，应退金额共计204480元，公司已支付5000元，还剩余199480元，到2014年3月1日到期；2013年6月8日认购转让铺项目，铺位号：A2424，应退金额共计236000元，到期日2014年6月1日；2013年9月28日认购苏州转让铺项目，铺位号：D2103，应退金额共计365800元，到期日2014年9月1日，但目前公司现阶段资金链紧张，苏州项目被苏州法院所冻结（资产保全），导致无法在短期内兑现现金，考虑到您在本公司还有其他项目的投资，故本公司讨论给予您偿还方案如下：1、……建议您在目前无法兑现资金的情况下转为苏州项目，保全您的资产……2、如不愿意接受置换苏州项目，公司也深表理解。但因为现阶段公司资金链的原因无法退还您，只能等待法院解冻苏州F栋酒店式公寓后，获得销售许可证，用销售款偿还您投资的此笔款项，并承诺从投资款到期日起截止退还此笔款项期间按照银行同期年化3.25%付赔偿金”。另查，2014年11月18日，原告刘杰（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，合同约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业之有关事宜；乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1141号单元，用途为商业，建筑面积为16.24平方米，合同总价款为346942元整；乙方一次性支付该物业总价款。合同还约定：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。原告刘杰在2010年9月15日至2012年11月29日期间共向被告奥银房产公司支付人民币352486元，被告奥银房产公司向原告出具了收据予以确认。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《致客户书》、《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。关于《致客户书》，原告刘杰述称，其分别于2013年3月20日、2013年6月8日、2013年9月28日各向被告奥银房产公司认购一套商铺，后因被告无法交房，原告感觉通过投资房产获利渺茫，故要求退掉商铺，经协商，被告奥银房产公司于2014年11月14日出具该份《致客户书》，被告奥银房产公司将相应的三份认购合同原件收走，向原告退还了5000元。原告为此向法庭提交2013年6月8日其与被告奥银房产公司签订的认购合同书复印件一份。原告刘杰另述称，其于2010年出资购买了两套商铺，一套以其本人名义购买，另一套以其子刘其明名义购买，后来因无法完成银行贷款，所以两套并一套，于2014年11月18日与被告奥银房产公司重新签订了认购合同。原告一共支付了352486元，合同约定的房款为346942元，差价被告未予退还，2010年签订的认购合同原件被被告奥银房产公司收走。原告为此向法庭提交2010年10月22日其与被告奥银房产公司签订的认购合同书复印件一份。本院认为，原告刘杰与被告奥银房产公司于2014年11月18日签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告刘杰举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了购房款352486元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告的购房款352486元并支付该款在其占用期间的利息损失，原告自愿主张利息以352486元为基数，自2010年10月23日起按照年利率3.25%计算至被告实际履行之日止，对此，本院认为，因原告在2012年购买两套商铺时并未足额支付购房款，其主张自付款之日起计算利息，无相应法律依据，本院不予支持，但因原告与被告奥银房产公司于2014年11月18日明确原告已一次性支付并为一套房屋后的总价款，故原告可主张以352486元为基数，自2014年11月18日起至判决生效之日止按年利率3.25%计算的利息。原告刘杰还主张被告方存在欺诈行为，要求被告方依据《中华人民共和国消费者权益保护法》按购房款352486元的三倍赔偿原告。对此，本院认为，原告认为被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，但未提交证据予以证明，且《中华人民共和国消费者权益保护法》不适用于商品房预约合同纠纷，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于《致客户书》，本院认为，被告奥银房产公司于2014年11月14日向原告刘杰出具的《致客户书》中明确载明了铺位号、退款金额、到期日，结合原告提交的其于2013年6月8日与被告奥银房产公司签订的认购合同复印件与2014年11月18日双方签订的《认购合同书》格式一致，可以认定《致客户书》中的应退款项系因原告购买其中列明的商铺而产生，被告应按约还款。原告要求被告方还款801280元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告逾期还款，原告要求被告支付以801280元为本金，自2014年11月14日起按年利率3.25%计算至被告实际还款之日止的利息，符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而被告名品城公司认为其没有收到由被告奥银房产公司收取的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告刘杰与被告上海奥银房地产开发有限公司于2014年11月18日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司应返还原告刘杰购房款人民币352846元并支付该款的利息损失（以人民币352846元为基数，自2014年11月18日起至被告实际履行之日止，按年利率3.25%计算），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。三、被告苏州东方国际名品城有限公司应返还原告刘杰购房款人民币801280元并支付该款的利息损失（以人民币801280元为基数，自2014年11月14日起至被告实际履行之日止，按年利率3.25%计算），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。四、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。上述二、三项，被告均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币12265元，由原告刘杰负担5867元，被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司负担6398元（两被告负担部分原告刘杰已预付，本院不再退还，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告刘杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 孙墨琪二〇一七年六月二十四日书 记 员 沈 雯 微信公众号“”