（2017）桂01民终1127号
裁判日期: 2017-06-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
宁旭俭、广西长城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁旭俭,广西长城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终1127号上诉人（原审原告）：宁旭俭委托诉讼代理人：周桂香，北京颐合中鸿南宁律师事务所。委托诉讼代理人：郭滏阳，北京颐合中鸿南宁律师事务所。被上诉人（原审被告）：广西长城房地产开发有限公司法定代表人：王瑞龙，董事长。委托代理人：欧阳泽明，广西广天一律师事务所律师。委托代理人：刘建宏，广西广天一律师事务所律师。上诉人宁旭俭因与被上诉人广西长城房地产开发有限公司（以下简称：长城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2017年6月1日公开开庭审理。上诉人宁旭俭的委托诉讼代理人周桂香、郭滏阳和被上诉人长城公司的委托诉讼代理人欧阳泽明、刘建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宁旭俭上诉请求：1、维持一审判决书第一、二、三、四项；2、撤销一审判决第五项，改判上诉人向上诉人支付逾期办理申请合同备案手续的违约金，按照每日万分之一的计算标准从2012年8月13日起计算至实际备案之日止；3、改判被上诉人依照购房合同约定为上诉人办理独立手表的安装手续。事实和理由：一、上诉人要求被上诉人支付迟延合同登记备案手续违约金的主张不存在超过两年诉讼时效的事实。被上诉人没有按照合同约定的时间完成备案义务已经构成违约。被上诉人的违约行为不是一个单一的一次性的违约行为，而是一个连续的过程，应从备案之日只要没有完成备案手续，则每迟延一天备案根据合同约定都产生一个每日万分之一的具体违约金，此违约金是一个单独权利，是可以分开单独进行计算的。对于此具体的违约金上诉人均有权请求支付，诉讼时效为两年。上诉人于2014年8月12日委托代理律师向被上诉人出具《律师催告函》催告被上诉人完成合同备案手续，故从2014年8月12日往前两年。即2012年8月13日开始之后每日产生的具体违约金均未超过两年的诉讼时效，应于维持。二、上诉人主张被上诉人安装独立手表有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》附件三第十条约定“给水：卫生间，厨房，阳台预留给水接口，加压供水，一户一表”。被上诉人确实未完成按照一户一表的义务，一审不予支持上诉人的主张与事实不符。被上诉人长城公司答辩称：一审判决存在认定事实不清。一、上诉人一审举证的《南宁市商品房买卖合同》的合同价款不是双方的真实意思表示。二、上诉人一审举证的《南宁市商品房买卖合同》第五条依法应属无效条款。三、被上诉人对除X号房之外其余29套房屋的合同备案、房屋所有权登记不存在违约的事实。上诉人在合同签订后第九天就书面要求被上诉人对除X号房之外的其他29套房屋的合同暂不备案，直至提起本案诉讼，上诉人也未要求被上诉人对该29套房屋的合同进行备案。未进行合同备案的不能办理房屋所有权登记，故在上诉人未声明撤回或取消其暂不要备案的申请之前，被上诉人对该29套房屋尚不能履行合同备案、办理房屋所有权登记的义务，不存在违约。宁旭俭向一审法院起诉请求判令：1、长城公司支付逾期交房的违约金共计25285.43元（以购房款为计算基数，从2012年12月31日计算至2013年10月22日，其中2012年12月31日到2013年2月28日以每日万分之一的利率计算违约金，2013年3月1日至2013年10月21日以每日万分之二的利率计算违约金）；2、长城公司向宁旭俭支付逾期办理申请合同登记备案手续的违约金，按照每日万分之一的计算标准，从2011年8月30日起计算至实际备案之日止，暂算至2015年10月31日的违约金为72386.67元；3、长城公司向宁旭俭支付逾期办理房屋所有权登记的违约金，按照每日万分之一的计算标准，从2015年10月12日起计算至宁旭俭拿到房屋所有权证之日止，暂算至2015年10月31日的违约金为903.05元；4、长城公司按照购房合同的约定为宁旭俭办理独立电表的手续；5、长城公司按照购房合同的约定为宁旭俭办理独立水表的手续；6、长城公司为宁旭俭办理合同备案手续及房屋所有权登记手续，并将房屋所有权证交付给宁旭俭。一审法院认定事实：2011年7月20日长城公司（甲方）与宁旭俭（乙方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方购买南宁市青秀区合作路3号尊玺印尼园小区写字楼15号A单元X至X、X至X号房，建筑面积总计1638.38平方米，购房总价款为22937320元。协议签订之日起2个工作日内乙方支付给甲方200万元诚意金。在收取诚意金后7天内甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》并在《商品房买卖合同》签订后一个月内办妥备案登记。乙方在正式签订《商品房买卖合同》之日起7日内支付总房款的70%（含诚意金），余下30%款项在办好备案登记之日起3日内支付完毕。合同第八条约定：本协议经双方签字盖章后生效，在双方签订的《商品房买卖合同》后，本协议书终止。该协议签订后，按照宁旭俭方提交的2011年7月30日宁旭俭宁旭俭（买受人）与长城公司长城公司（出卖人）签订的30份《南宁市商品房买卖合同》约定：宁旭俭购买长城公司开发的南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园区15号楼A单元X至X、X至X号房屋。其中X号房《南宁市商品房买卖合同》约定：该商品房总金额475290元。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：“……3、供水、供电相关部门停水停电每日达5小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的……。”合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……2、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日以上部分，违约金按日万分之二计算，合同继续履行。”合同第十二条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或在当地报纸上登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十七条约定“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定。1、属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机关申请办理合同登记备案手续。2、出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。如买受人办理银行按揭的，须委托出卖人全权办理房屋所有权证书。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金；……”。合同附件三装饰、设备标准约定“……10、给水：卫生间、厨房、阳台预留给水接口，加压供水，一户一表；……12、强电：照明管线、灯具、插座安装到位，一户一表。”2011年7月20日，宁旭俭委托广西新港湾工程有限公司向长城公司支付购房诚意金2000000元。2011年7月28日，宁旭俭委托广西新港湾工程有限公司向长城公司支付两笔购房款，分别为9900000元、2845420元。2011年7月29日，宁旭俭向长城公司支付购房款1191900元。2011年8月4日，宁旭俭委托广西新港湾工程有限公司向长城公司支付购房款5000000元。2011年8月5日，宁旭俭向长城公司支付购房款1000000元。2011年8月8日，宁旭俭向长城公司支付购房款1000000元。以上款项合计22937320元。2014年12月26日，长城公司向宁旭俭出具《房款核对书》，内容为：因我公司前期购房款管理不规范，经清理发现有漏记、错记、少记客户购房款现象，为核准客户所缴房款，公司决定对所有在印尼园购物业的客户所缴的房款逐一核对，您所购的物业和所缴房款如下：购房人：宁旭俭；房号：15号楼A单元X至X、X至X共30套；建筑面积：1638.38平方米；购房总价：22937320元；已缴房款：22937320元。宁旭俭在上述核对书中签字，并写明：“上述金额与购房合同总房款不符，再次要求返还差额。”庭审中，宁旭俭确认支付购房款14745420元，其余为疏忽多付的款项。2011年8月9日，宁旭俭向长城公司出具一份申请，内容为“本人宁旭俭购买的合作路3号印度尼西亚园区15号楼A单元X、XX至X、A单元X至X房屋，共29套物业。向贵公司申请暂不备案。”2015年11月4日，长城公司为412号房办理商品房买卖合同登记备案。2013年10月17日，长城公司向宁旭俭发《交付使用通知书》，载明宁旭俭所购买的印度尼西亚园区15号楼A单元X-X号，15号楼A单元X-X号物业已具备入伙条件，2013年10月22日起正式办理物业交付手续，宁旭俭对此予以确认。一审另查明，2011年8月9日、10日、11日均为中雨；2011年8月18日、19日为中雨；2011年9月30日大暴雨、10月1日、2日为暴雨；2011年10月4日中雨、5日为大雨、6日为暴雨、7日为暴雨；2012年3月4日、5日为中雨；2012年5月12日中雨，13日、14日为暴雨；2012年5月21日、22日为中雨；2012年7月6日、7日为中雨；2012年7月24日大雨、25日为暴雨；2012年8月17日、18日为中雨；2012年8月22日大暴雨、23日为中雨；2012年11月30日中雨、2012年12月1日为大雨。以上连续2天中雨以上共计29天。2015年11月23日，广西电网有限责任公司南宁供电局向一审法院出具《答复函》，内容为“南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园由广西长城房地产开发有限公司开发，用电户号XXX，变压器性质为临时基建用电，一直未改为正式变，也未安装一户一表。计算电费为动力、营业，照明三种用电性质，没有安装单独的居民用电表。”2012年9月17日，南宁市城乡建设委员会发布《关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，内容为：从9月17日14:00至9月25日24:00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。一审再查明，2015年宁旭俭宁旭俭以多支付了购房款为由，向一审法院提起诉讼，经审理，于2015年10月30日作出（2015）青民一初字第1260号民事判决书，认定：依照合同约定，宁旭俭应向长城公司支付的购房款总价为14745420元，宁旭俭提交的《收据》及《房款核对书》显示，长城公司认可宁旭俭支付的购房款为22937320元，实际多付8191900元，长城公司应当予以返还，遂判决长城公司退还宁旭俭多支付的购房款8191900元。该判决于2015年11月13日公告送达长城公司，于2016年1月28日生效。本案审理过程中，长城公司长城公司提交一份落款为2011年7月30日，买受人为宁旭俭、出卖人为长城公司的《南宁市商品房买卖合同》，约定：宁旭俭购买长城公司开发的南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园区15号楼A单元X号房屋，合同约定商品房总金额739340元。该合同除房屋单价及购房总金额与宁旭俭提交的合同不一致外，其余条款均一致。本案在审理过程中，宁旭俭以长城公司私自替换《南宁市商品房买卖合同》第5、6页，导致合同房屋单价及购房总金额与宁旭俭提交的《南宁市商品房买卖合同》不一致为由，申请对长城公司提交的《南宁市商品房买卖合同》第5、6页的纸张是否与合同第7至14页纸张材质是否一致进行鉴定。2016年12月7日，宁旭俭撤回该鉴定申请。一审法院审理认为：宁旭俭与长城公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，受法律保护。关于合同价款问题，宁旭俭、长城公司各自提交的《南宁市商品房买卖合同》第5、6页所载明的合同价款并非一致，经本院生效的（2015）青民一初字第1260号民事判决认定，宁旭俭购买的30套房屋应支付的购房款为14745420元，其余8191900元为多付部分，因此，结合上述查明的情况，认定X号房屋应以宁旭俭方提交的《南宁市商品房买卖合同》所记载的475290元为准。关于逾期交房违约金问题。根据合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位签字验收合格、且符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应从房屋具备交付条件之日起算。房屋须经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后才符合交付条件，经向长城公司释明要求其于2012年11月29日前向提交涉诉房屋验收备案材料，但长城公司至今未能提交，视为涉诉房屋不具备交付条件，故宁旭俭起诉逾期交房违约金未超过诉讼时效。宁旭俭确认长城公司于2013年10月22日通知交付涉诉房屋，并由此主张至2013年10月22日止的逾期交房违约金，此时并不具备交付条件，但从意思自治考虑并无不当。根据合同第九条约定，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的，出卖人可以据实予以延期。现查明，符合连续2天中雨以上的共计29天，可以据实延期，故长城公司应当在2013年1月28日前交付涉诉房屋，逾期则应支付逾期交房违约金。根据合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……2、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日以上部分，违约金按日万分之二计算，合同继续履行。”因此长城公司应支付的违约金，从2013年1月28日至2013年3月28日以每日万分之一的利率计算，从2013年3月29日至2013年10月22日以每日万分之二的利率计算。对于长城公司抗辩2012年12月30日后亦存在降雨情形，但发生在合同约定的交房日后，不能作为延期交付的免责事由。“两会一节”在南宁市已属众所周知惯例式重大活动，双方订立合同时完全可以预见，亦不属于延期交房的抗辩事由。关于逾期办理合同登记备案手续的违约金问题。合同第十七条约定“……本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机关申请办理合同登记备案手续。”双方签订合同是2011年7月30日，按约定长城公司应当在2011年8月30日前办理合同登记备案手续，从2011年8月31日起宁旭俭应当知道其权利被侵害，故逾期办理合同登记备案手续违约金的诉讼时效应从2011年8月31日起算，现宁旭俭没有证据证明该主张存在时效中止、中断的情形，故至宁旭俭2015年7月28日起诉时止已超过2年诉讼时效，宁旭俭该违约金诉请不予支持。关于逾期办理房屋所有权登记的问题。合同第十七条约定“3、……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金；”。本案宁旭俭主张从2013年10月22日通知交付之日经过720日，即从2015年10月12日起至将房屋所有权证（登记产权人为宁旭俭）交至宁旭俭之日止的违约金并无不当，符合合同约定，予以支持。关于宁旭俭要求长城公司办理独立电表、独立水表的问题，合同附件三约定“10、给水：卫生间、厨房、阳台预留给水接口，加压供水，一户一表；……12、强电：照明管线、灯具、插座安装到位，一户一表。”现广西电网有限责任公司南宁供电局证明南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园未安装一户一表，予以采信，长城公司应按合同约定为宁旭俭办理独立电表。至于独立水表，因宁旭俭主张的证据不足，不予支持。关于办理合同备案手续及房屋所有权登记手续，并将房屋所有权证交付给宁旭俭问题。长城公司已于2015年11月4日为X号房办理了商品房买卖合同登记备案手续，故该诉请已实际履行完毕。对于房屋所有权登记问题，合同第十七条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”故宁旭俭该诉请符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决：一、广西长城房地产开发有限公司向宁旭俭支付逾期交房违约金（计算方法：以475290元为基数，从2013年1月28日至2013年3月28日以每日万分之一计付，从2013年3月29日至2013年10月22日以每日万分之二计付）；二、广西长城房地产开发有限公司向宁旭俭支付逾期办理房屋所有权登记违约金（计算方法：以475290元为基数，从2015年10月12日起至将以宁旭俭为产权人的房屋所有权证交至宁旭俭之日止，按每日万分之一计付）；三、广西长城房地产开发有限公司按合同附件三约定为宁旭俭办理南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园区15号楼A单元X号房独立电表；四、待房屋具备办证条件时，广西长城房地产开发有限公司于30日内将南宁市青秀区合作路3号印度尼西亚园区15号楼A单元X号房所有权登记手续办至宁旭俭名下，并将房屋所有权证书交付给宁旭俭；五、驳回宁旭俭其他诉讼请求。本案案件受理费2064元，由宁旭俭承担1516元，长城公司承担548元。二审期间，当事人均未提交新的证据。二审期间，当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明：经本院现场勘查，双方当事人对涉案房屋已经安装水表设备及物业服务中心按照水表读数进行抄录的事实均予以确认。再查明：上诉人宁旭俭委托广西创想律师事务所于2014年8月12日向被上诉人长城公司出具《律师催告函》，其中第2条载明：“贵公司未按合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，应当承担违约责任……并请贵公司在收到本函之日起7个工作日内，向房屋登记机构申请办理合同登记备案”。本院认为：上诉人宁旭俭与被上诉人长城公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于双方争议的逾期办理合同登记备案违约金的问题，根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定“……本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按照规定向房屋登记机关申请办理合同登记备案手续”，长城公司按照合同约定应当在2011年8月30日前办理合同登记备案手续。但宁旭俭于2011年8月9日向长城公司申请暂不办理涉案《南宁市商品房买卖合同》的合同备案，是宁旭俭向长城公司作出暂缓办理合同备案的真实意思表示，虽不构成《南宁市商品房买卖合同》的变更，但长城公司未按《南宁市商品房买卖合同》约定的期限办理合同备案并不构成违约。直至宁旭俭于2014年8月12日委托广西创想律师事务所向长城公司出具《律师催告函》后，长城公司有义务为宁旭俭办理《南宁市商品房买卖合同》的合同备案手续，但宁旭俭应给予长城公司合理的期限，本院参照《南宁市商品房买卖合同》约定的办理合同备案的期限，确认长城公司应在收到《律师催告函》之日起30日内办理《南宁市商品房买卖合同》备案手续。然而，长城公司直至2015年11月4日才办理《南宁市商品房买卖合同》的合同登记备案，且没有可以延期办理的充分理由，故长城公司未能及时办理《南宁市商品房买卖合同》登记备案，构成违约，应承担逾期办理合同备案的违约责任。长城公司应向宁旭俭支付从2014年9月11日起至2015年11月4日止的违约金（违约金的计算，以宁旭俭在本案中主张的已付房款475290元为基数，按每日万分之一的标准计算）。上诉人宁旭俭主张从2012年8月13日起计算逾期合同备案违约金，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。对于逾期办理合同备案违约金的诉讼时效的问题，因宁旭俭已于2011年8月9日向长城公司作出暂缓办理合同备案的意思表示，一审以宁旭俭于2011年8月31日起应当知道其权利被侵害为由，认定宁旭俭于2015年7月28日提起本案诉讼时已超过诉讼时效，与本案事实不符，本院予以纠正。对于宁旭俭主张长城公司办理独立水表的问题，双方对《南宁市商品房买卖合同》附件三中第10条约定“给水：卫生间、厨房、阳台预留给水接口，加压供水，一户一表”中的“一户一表”存在不同理解。宁旭俭主张“一户一表”是指其独立于自来水供水机构开通直接缴纳水费的账户独立水表；长城公司则主张其已经依照设计图纸的要求完成涉案房屋独立水表的安装，并且已经验收合格，宁旭俭要求与自来水供水机构签订合同应由自来水供水机构决定。本院认为，从双方在《南宁市商品房买卖合同》附件三中约定的字面意思，未有包含开通直接缴费账户的意思表示，且从本院现场勘查的结果，长城公司已为涉案房屋独立安装水表，并能正常使用，符合双方签订《南宁市商品房买卖合同》时的意思表示，宁旭俭要求开通直接缴费的账户超出合同约定的范围，且长城公司不予认可，宁旭俭的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，双方当事人对一审判决长城公司向宁旭俭支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权登记违约金、办理独立电表、办理房屋所有权证书并交付给宁旭俭均未提出异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二项的规定，判决如下：持南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2506号民事判决第一、二、三、四项。二、销南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2506号民事判决第五项。三、上诉人广西长城房地产开发有限公司向上诉人宁旭俭支付逾期合同备案的违约金（违约金的计算：以475290元为基数，从2014年9月11日起至2015年11月4日止，按每日万分之一计算）。四、四、驳回上诉人宁旭俭要求被上诉人广西长城房地产开发有限公司办理独立水表手续的诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费1194元，由上诉人宁旭俭负担716.4元，由被上诉人广西长城房地产开发有限公司负担716.4元。上诉人宁旭俭多预交的二审案件受理费477.6元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 邓 杰审 判 员 包林辉代理审判员 蒋群利二〇一七年六月二十四日书 记 员 林 路 更多数据：搜索“”来源：