（2016）粤20民终1758号

裁判日期: 2017-06-24

公开日期: 2017-10-17

案件名称

中山市富盈房地产有限公司、梁海商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市富盈房地产有限公司,梁海

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终1758号上诉人（原审被告）：中山市富盈房地产有限公司，住所地广东省中山市石岐富华道兴业大厦九楼。法定代表人：简植航，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：梁海，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。上诉人中山市富盈房地产有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人梁海商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人富盈公司上诉请求：撤销（2015）中一法民一初字第3988号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定违约责任错误，因被上诉人梁海自身原因导致的逾期办证违约责任不应由上诉人承担，本案逾期至今未能办证，不是因上诉人的过错导致，上诉人不应当承担违约责任。本案中，至今没有能够办证的原因是因为被上诉人迟迟不提交相关资料，特别是银行抵押登记备案权属证明书原件。上诉人曾经通过邮寄送达、电话通知的方式通知对方提供办证所需材料，一审时被上诉人因为其长期在外地工作没有收到邮寄资料，但被上诉人曾承认收到电话通知。被上诉人也提交办证资料，但是国土局退回了被上诉人的办证材料，责任应由被上诉人承担。二、在有合同条款明确约定违约责任的情况下，被上诉人无法举证实际损失超过约定损失的，法院应当按照合同约定违约责任进行判决，一审判决在被上诉人无法证明其实际损失的情况下，调高违约金标准，属于事实不清，法律适用不准确。三、逾期办证违约责任合同约定是一次性计算，不具备时间上的延续性，因此，依据办证期限的约定，逾期办证违约责任的追究已经超过了2年诉讼时效。四、上诉人在办理房产证过程中仅处于协助地位，并非上诉人单方可以办成，一审判决第一项要求上诉人单方将房产证办理到被上诉人名下，不具备可操作性。五、一审判决认定的诉讼费用计算有误。本案诉讼标的360000元，一审确定上诉人承担的违约金是30000元左右，只对30000元承担诉讼费及保全费。被上诉人梁海辩称，一、一审法院认定上诉人存在违约行为符合客观事实，上诉人没有任何签收回证证据，被上诉人也多次提交办证资料，上诉人并未告知被上诉人哪些资料不完整，不能办证的责任应由上诉人承担，上诉人违约事实成立。按照合同约定，上诉人没有按照约定期限办证，违约责任在于上诉人。二、合同约定1%的违约金属于格式合同，在签订合同时上诉人没有履行告知义务，且减轻了上诉人的责任，限制了被上诉人的主要权利，该条款应当无效。三、本案中诉讼时效中断。一审法院认定事实清楚，请求予以维持。被上诉人梁海向一审法院起诉请求：1.富盈公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，并为梁海办理房地产权属证书；2.富盈公司以购房总价226216元为基数，自2008年6月29日起按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付利息（含违约金、损失）至房地产权证办理完毕之日止。一审法院认定事实：2006年4月29日，梁海与富盈公司签订商品房买卖合同2份，合同约定：梁海向富盈公司买受位于中山市西区××房、××房的商品房，两套房屋建筑面积均为37.64平方米，购房价款分别为114425元、111791元，合计226216元，付款方式为，梁海于签订合同时向富盈公司支付房款的20%，余款通过银行按揭贷款支付；出卖人应当于2006年6月30日前将208房经验收合格交付买受人，于2006年11月30日前将308房经验收合格交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，梁海按照约定向富盈公司支付了全部购房款。富盈公司于2006年6月28日将前述两套商品房交付梁海使用。后梁海称富盈公司一直没有为梁海办理房地产权证书，梁海遂诉至一审法院，主张前述实体权利。梁海称2009年按照富盈公司的要求交纳了办证所需的费用及相关资料，并且于2013年按照富盈公司的要求再次交纳了办证所需的资料；富盈公司确认梁海于2009年交纳了办证所需的费用，但对于有无交纳办证所需的资料不清楚；富盈公司确认其在合同约定的办证期限内尚未取得办证所需的初始登记资料，富盈公司于2010年1月22日取得案涉房屋商品房产权权属证明书；富盈公司于2010年5月向梁海邮寄办证通知函，该信件因逾期被退回，后富盈公司没有再通知梁海；梁海确认其没有向富盈公司追偿过逾期办证违约金。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁海与富盈公司签订的两份商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。合同签订后，梁海按照合同约定向富盈公司支付了全部购房款及办理房地产权证书所需的费用，富盈公司却未在合同约定的期限内取得办理房地产权属证书所需的权属证明书，富盈公司直至2010年1月22日才取得该证书，而且，富盈公司确认梁海于2009年已交纳了办证所需的费用，对于是否交纳办证资料不清楚，梁海则称已交纳了所需的资料，根据常理，富盈公司通知梁海交纳办证费用时一般会一同通知交纳办证所需资料，况且富盈公司也没有明确予以否认，只是称不清楚梁海于2009年有无交纳办证资料，故一审法院采信梁海的主张，认定梁海于2009年向富盈公司交纳了办证所需的费用及资料，富盈公司却因自己的原因一直未为梁海办理房地产权证书，富盈公司显属违约，富盈公司应当承担逾期办证违约责任，继续履行合同，为梁海办理房地产权属证书并承担逾期办证违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时梁海可以请求增加。本案中合同约定逾期办证违约金为购房款的1%,但在富盈公司长时间未能为梁海办理权属证书的情况下，梁海的损失亦持续产生和增加，若固定按原约定的1%为限,显然不能补偿由此造成梁海的损失。梁海据此申请将违约金调高按照银行逾期贷款利率计算至富盈公司为梁海办理房产证之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，合同约定富盈公司应当在房屋交付使用（2006年6月28日）后730日（2008年6月27日）内取得产权权属证明书为梁海办理房地产权证书，但富盈公司未履行该义务，此时梁海已知道其权利受到损害，梁海此时已可以向富盈公司主张违约金，主张违约金的诉讼时效为2年，且本案主张违约金的诉讼时效单独计算，不受违约行为的连续性而中断、中止，梁海在起诉前没有向富盈公司主张过违约金，故梁海起诉日（2015年11月13日）前两年即2013年11月14日之前的违约金的主张权利已超过诉讼时效，一审法院不予保护，一审法院仅支持富盈公司应当从2013年11月14日起向梁海承担违约金至案涉房屋办理房地产权证书之日止，标准以购房总价为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。综上，梁海诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、富盈公司于一审判决生效之日起七日内协助将中山市西区柏景苑D幢208房、中山市西区柏景苑D幢308房办理房地产权属证书至梁海名下；二、富盈公司于一审判决生效之日起七日内，向梁海支付违约金（违约金以226216元为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2013年11月14日起计算至前述房地产权属证书办理之日止）；三、驳回梁海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6678元，减半收取为3339元，诉讼保全费2270元，合计5609元（梁海已预交8422元），由梁海负担1518元，富盈公司负担4091元（富盈公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付梁海）。本院二审期间，富盈公司围绕上诉请求依法提交了证据：1.商品房销售登记备案表；2.商品房交易审核股收件回执；3.国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证。拟证明梁海延迟提交办证材料，富盈公司履行了合同约定的办证义务。梁海围绕上诉请求依法提交了证据：录音光盘一张，拟证明梁海提交办证资料给富盈公司时，富盈公司拒绝出具收据。本院组织当事人进行了质证，梁海确认商品房销售登记备案表、国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证的真实性，不确认上述证据的关联性，不确认商品房交易审核股收件回执的真实性和关联性。富盈公司确认录音光盘的真实性，不确认该证据与本案争议事实的关联性。本院查明：（一）双方签订的商品房买卖合同（合同编号：HT200634443；HT200648647）分别于2006年9月11日,2006年12月11日办理登记备案。2016年5月13日，富盈公司向中山市不动产登记备案机构递交了涉案西区富华道36号柏景苑4幢208房权属变更登记所需的资料，2016年5月31日，中山市国土资源局核发了该房权属证书；2016年5月13日，富盈公司向中山市不动产登记备案机构递交了涉案西区富华道36号柏景苑4幢308房权属变更登记所需的资料，2016年5月31日，中山市国土资源局核发了该房权属证书。诉讼中，上诉人梁海确认富盈公司于2016年7月27日为其办理到上述两房的房地产权属证书。（二）双方签订的商品房买卖合同中买受人信息填写的地址为广东省中山市西区富华道丽景花园93号404房。但双方在合同中并未明确约定该地址为出卖人需要通知买受人提交资料的邮寄地址。富盈公司称该公司因本案诉讼得知梁海在其身份证地址居住，该公司向梁海再次发函后，梁海才将办证所欠的资料提交。经查，梁海在本案双方签订的商品房买卖合同中提交的住址与其在本案诉讼中提交的身份证住址相同。（三）根据梁海向本院提交的录音光盘，梁海向涉案房屋的物业公司提交办理涉案房屋权属备案登记的资料，该物业公司同意接收该资料并予以转交，但拒绝出具加盖公章的收据。梁海称其已向富盈公司提交了办理涉案房屋权属备案登记资料，富盈公司称梁海提交资料的机构系富源物业公司，并非富盈公司。该物业公司没有权利取得富盈公司公章，无法满足梁海加盖公章的要求。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为，富盈公司是否应当对涉案商品房逾期办理权属备案登记承担违约责任及违约金的数额。首先，关于富盈公司是否应当对涉案商品房逾期办理权属备案登记承担违约责任，富盈公司主张涉案商品房未能如期办理商品房权属备案登记的原因系梁海没有按照要求提供资料，富盈公司不应承担违约责任。本院认为，富盈公司与梁海签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据该约定，富盈公司应当于涉案商品房交付的第二天（2006年6月29日）起730日内，即2008年6月28日前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。经查，富盈公司至2016年5月12日，仍未向产权登记机关提交涉案商品房办理权属备案登记所需资料，其已构成违约。富盈公司主张该公司已向梁海送达了要求其提供递件过户资料的通知，但因邮件逾期被退回，该公司系通过本案诉讼才得知梁海的住址，成功向其通知提交资料，故其不应承担逾期递件办证的违约责任。对此本院认为，合同当事人应当全面履行合同的约定义务和附随义务。富盈公司作为专业的房地产开发企业，熟悉商品房交易的一般流程。在双方办理涉案商品房权属备案登记的过程中，如若买受人存在未提供资料或提供资料不符合商品房权属备案登记要求的情形，富盈公司亦应当基于全面履行合同义务的要求，通知买受人在合理期限内提交符合商品房权属备案登记要求的资料。梁海虽在涉案商品房买卖合同中提供了地址，但双方并未明确约定富盈公司按照该地址邮寄未果即视为送达，另梁海于本案诉讼中提供的住址与其签订本案商品房买卖合同所提供的住址一致，故梁海于签订本案商品房买卖合同时所提供的地址并非始终不能送达的地址。结合梁海曾向涉案商品房物业公司递交过资料，可推知梁海在富盈公司2010年邮寄通知时至本案诉讼发生之时，并未处于下落不明的状态。富盈公司仅在一次邮件因逾期被退回，且存在可以联系到买受人梁海的客观条件下，长时间没有履行该公司应当履行的通知义务，故本院对富盈公司的该点上诉意见不予采信，富盈公司应对未向产权登记机关提交办理权属备案登记所需资料承担违约责任。经查，富盈公司已于2016年5月13日向不动产备案登记机关递交了涉案的两套商品房权属变更登记所需的资料，且梁海确认富盈公司已于2016年7月27日为其办理到该两房的房地产权属证书，故一审法院判令富盈公司履行协助办理权属备案登记的义务已履行完毕，本院予以撤销。富盈公司应当按照合同约定支付自违约之日至其履行递件义务之日（2016年5月13日）止的迟延履行违约金。关于本案的诉讼时效，由于自合同约定的办理产权权属备案登记的日期截至富盈公司履行完合同义务的2016年5月13日止，富盈公司的违约行为系一持续状态，且双方未明确支付违约金的期限，故梁海自2015年11月13日向法院提起诉讼未超过法定的诉讼时效。一审判决认定富盈公司应当从2013年11月14日起向梁海支付违约金，梁海未对此提出上诉，本院予以维持。故富盈公司应当向梁海支付2013年11月14日至2016年5月13日止的迟延履行违约金。其次，关于富盈公司应支付梁海的违约金数额，梁海主张富盈公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整；富盈公司主张应按照合同约定的已付购房款1%的固定标准承担违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款为买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。根据一审判决查明的事实，涉案合同关于买卖双方违反其各自主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按其约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金数额远低于买受人逾期付款所产生的违约金数额，且出卖人的违约金数额以已付房款的1%为限，与逾期时间长短无关，因此涉案合同中违约责任条款的内容既不符合法律关于公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，不利于买受人尽快实现其对涉案房地产所享有的完整权益。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。梁海作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在涉案合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允，富盈公司严重违约的情况下，一审法院将违约金计算标准调整至中国人民银行同期同类逾期贷款利率并无不当，本院予以维持。因此，富盈公司应当以已付购房款226216元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率向梁海支付从2013年11月14日起至2016年5月13日止的迟延履行违约金。当事人未上诉的其他事项，本院不予审理。关于诉讼费用，系人民法院依职权分配之对象，富盈公司除应向梁海支付违约金外，还需承担继续履行合同之违约责任，一审法院根据富盈公司应承担之违约责任，确定其负担诉讼费用数额并无不当，本院不予变更。由于涉案房产权属证书系于本案二审诉讼中办理，本院变更一审判决内容系基于这一新发生的事实而非因富盈公司上诉理据充分，故二审诉讼费用仍应由富盈公司全部负担。综上，一审判决认定事实清楚，但由于本院二审查明富盈公司已履行递件办证义务，梁海亦确认富盈公司已为其办理涉案商品房权属证书的新的事实，故一审判决富盈公司协助梁海办理涉案商品房权属证书已无必要。本院根据该新查证的事实依法对一审判决予以变更并对富盈公司应支付的逾期递件办证违约金予以明晰。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3988号民事判决；二、上诉人中山市富盈房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人梁海支付逾期递件办证违约金（以已付购房款226216元为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2013年11月14日计算至2016年5月13日止）；三、驳回被上诉人梁海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6678元（中山市富盈房地产有限公司已预交），由中山市富盈房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　官　琳代理审判员　　马燕清代理审判员　　刘　通二〇一七年六月二十四日书　记　员　　易嘉璇微信公众号“”