（2017）鄂1224民初24号
裁判日期: 2017-06-24
公开日期: 2017-07-03
案件名称
原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司与被告通山县通山大酒店物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
通山县人民法院
所属地区
通山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州豪门物业管理有限公司通山分公司,通山县通山大酒店
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条
全文
湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1224民初24号原告:杭州豪门物业管理有限公司通山分公司。住所地：通山县通羊镇新城社区竹林小区。代表人：苏立，该公司经理。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。被告:通山县通山大酒店。住所地：通山县通羊镇新城社区兴洋小区兴业花园*栋。经营者：谭义务，男，1971年7月1日出生，汉族，湖北省通山县人。委托诉讼代理人：张鹏程，通山县法律援助中心律师。原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司与被告通山县通山大酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司的委托诉讼代理人刘翼，被告通山大酒店经营者谭义务及其委托诉讼代理人张鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杭州豪门物业管理有限公司通山分公司向本院提出诉讼请求：一、由被告偿付所欠的物业费等共75969.12元(从2015年10月15日至2016年10月14日止）；二、判令被告按照中国人民银行同期同种贷款利率支付原告违约金；三、判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：原告与通山县新城社区兴业花园业主委员会于2015年12月14日签订《兴业花园》物业服务合同，约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同中对服务的内容、服务费单价、空置费的支付以及违约金等内容进行明确的约定。合同签订后原告按照约定提供物业管理服务，并没有任何违约行为，但被告在享受物业管理服务的同时却拒绝支付物业管理费用，给原告造成了巨大的损失。原告认为，原告与被告所在小区的业主委员会签订的合同合法有效，被告按照法律规定和合同约定应当支付相应的物业管理费用，经过原告多次催讨被告却无理拒绝支付，给原告造成了巨大的损失。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼。通山大酒店辩称，一、被答辩人提交的《兴业花园》物业服务合同对答辩人不具有法律约束力，其诉讼主体错误，依法应当驳回其起诉。二、假设《兴业花园》物业服务合同对答辩人有效，因被答辩人未向答辩人提供过物业服务，根据权利义务对等原则，答辩人也有权不交付物业费，故被答辩人的诉讼请求应当判决予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实认定如下：对原告提交的《兴业花园》物业服务合同，有双方的签字确认以及报辖区物业管理部门备案，对其真实性本院予以采信；对原告提供的欠费明细表，因系原告自己所列，未经过被告方确认，故本院不予认定，但该明细表中所列的被告经营场所的建筑面积，能与原告提供的通山县鸿达房地产服务中心登记的分户建筑面积相对应，故可认定被告经营场所建筑面积为A栋2979.29平方米、宿舍建筑面积为C栋的186.17平方米的事实；对原告提交的兴业国际物业手册，有原兴业国际小区物业公司武汉鑫众联行物业服务有限公司的盖章及通山大酒店经营者谭义务的签字，能达到证明通山大酒店系兴业国际业主的目的，本院予以认定；被告提交的兴业花园小区备案申请书、业主委员会基本情况、业主名单、议事规则等，不能达到被告拟证明其未被纳入业主委员会管理范围的目的，本院不予采信；对被告提交的通山县消防大队出具消防整改意见书及通山大酒店的缴款收据，因该事件发生在2017年，不在原告请求支付物业费的时间范围内，与本案无关，本院不予认定；被告提交的领款单、合同、收据，拟证明被告支付了下粪池清理、外墙清洗、电梯维护、消防水箱维修的费用，对在2015年10月15日至2016年10月14日之间发生的费用，本院对其真实性予以确认，对在这期间之外发生的费用与本案无关，本院不予确认；电脑、电话、监控的维护费用因属酒店内部事务，与本案无关，本院不予确认；证人尚润宏、许炜的证言，只能证明被告公司内部的经营事务，不能证明物业公司是否为被告提供过物业服务，本院不予认定。根据当事人庭审陈述和经审查确认的有效证据，本院认定本案事实如下：通山县新城社区兴业花园小区开发建成后共有四栋楼房（A、B、C、D栋），被告通山大酒店将该小区A栋一楼14个档中的四个档（205.54平方米）及A栋二至四楼的全部（2773.76平方米）作为其经营场所，并将该小区C栋中的部分房间（186.17平方米）作为其职工宿舍，进行酒店经营。兴业花园小区的前期物业管理服务由武汉鑫众联行物业管理有限公司进行管理，其收费标准为：十一层以上住宅按建筑面积每月每平方米1.10元、十层以下住宅按建筑面积每月每平方米1.00元、商铺按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2015年1月，兴业花园小区首届业主委员会成立。2015年10月15日，武汉鑫众联行物业管理有限公司退出兴业花园小区的物业管理，由原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司正式接管小区并开始提供物业服务。2015年12月14日，原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司（乙方）与通山县新城社区兴业花园业主委员会（甲方）补签一份《〈兴业花园〉物业服务合同》（将签订时间提前到2015年10月14日），由乙方为甲方的小区提供物业管理服务。合同约定管理服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位见附件二）；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用设施设备见附件三）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及用、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序、安全防范事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。合同对服务费用约定：物业服务收费采取包干制的方式，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，拟议收费标准如下（具体收费标准以物价局批准文件为准）：高层住宅1-10楼1元/月•平方米、10楼以上1.1元/月•平方米、商业物业管理费2（元）/月•平方米。合同还对物业的承接验收、使用与维护、违约责任等事项进行了明确约定。同时，该合同附件二对物业共用部位亦进行了明确约定：指兴业花园物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同从使用的门厅、楼梯间、水泵间、配电房、电话分线间、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；附件三对物业共用设施设备亦进行了明确约定：指兴业花园物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、化粪池、垃圾通道、垃圾箱、电视天线、照明灯具、建筑智能系统、电梯、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。在原告进行物业管理期间，因原告未完全按合同约定尽到其管理服务职责，致使被告通山大酒店花费了部分费用，在2015年10月15日至2016年10月14日期间，被告通山大酒店所花的费用具体为，分别于2015年12月29日、2016年4月22日、2016年8月28日三次各支付下粪池粪便清理工资、运费4000元，共计12000元；分别于2015年11月5日、2016年5月20日两次各支付前后外墙清洗工资5600元，共计11200元；于2016年1月以豪门物业的名义支付消防水箱维修费用1500元；通山大酒店每年向湖北永安电梯工程有限公司支付电梯维护、保养费3000元。原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司为兴业花园小区提供物业服务满一年后，向被告通山大酒店催讨物业费，被告以原告未对其经营的酒店提供服务为由拒不向原告交纳物业费，为此，原告诉至本院。本案讼争的焦点问题为，1、原、被告双方是否存在物业服务合同关系；若存在服务合同关系，应按何标准支付物业服务费的问题。2、原告未完全履行物业服务合同约定的义务应如何担责的问题。（一）、关于原、被告双方是否存在物业服务合同关系；若存在服务合同关系，应按何标准支付物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；同时，第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，从通山县鸿达房地产服务中心登记的分户情况及该小区前期物业管理的实际可看出，被告被告通山大酒店系兴业花园小区的业主和物业使用之一，其虽未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告所在的兴业花园小区业主委员会与原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司已签订《〈兴业花园〉物业服务合同》，且原告自2015年10月15日起即对该小区提供物业管理服务，故应认定原、被告间存在物业服务合同关系。物业服务合同是物业管理公司依照合同约定提供服务的有偿合同，通山大酒店作为业主和物业使用人，在享受业主权益的同时也应该履行缴纳物业费的义务。本案原告从2015年10月15日起即对兴业花园小区提供物业服务，故对原告要求被告给付2015年10月15日至2016年10月14日止应交纳的物业费,本院予以支持。原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司与兴业花园业主委员会签订的《〈兴业花园〉物业服务合同》对服务费用的约定为“拟议收费标准如下（具体收费标准以物价局批准文件为准）：高层住宅1-10楼1元月平方米、10楼以上1.1元月平方米、商业物业管理费2（元）月平方米。”，因原告未提供证据证明双方事后对收费标准有其他正式且明确的约定或物价部门批准的收费标准文件，故应视为双方对原告在服务过程中的收费标准约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合本案原告对被告未提供区别于普通住户的额外物业服务；且结合在实际履行过程中，原告对普通住房的收费按每月每平方米1元标准收取，以及原告对商铺的收费一般为另行商定每平方米1元左右的客观事实；同时，兴业花园小区的前期物业管理服务由武汉鑫众联行物业管理有限公司进行管理时对小区商铺亦是按建筑面积每月每平方米1.00元收取，故本院认定原告收取被告物业费的标准亦应按建筑面积每月每平方米1.00元计算。对被告在诉讼过程中提出的兴业花园业主委员会未将其纳入144户业主名单，故其不是该小区业主的答辩理由，因是否为业主应以房地产部门的权属登记为准，并非以小区业主委员会的登记为准，故本院对被告该辩解理由不予支持。被告提出其未与原告签订合同，故双方无合同关系的答辩理由，于法无据，本院亦不予支持。（二）、关于原告未完全履行物业服务合同约定的义务应如何担责的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司与被告所在的兴业花园小区业主委员会签订的《〈兴业花园〉物业服务合同》，对物业公司的服务内容有明确规定，原告虽在小区内设立了门卫进行人员和车辆管理、对小区内公共设施设备进行了维修、维护和管理，亦对相关场地的清洁卫生进行了处理，但因其未完全履行物业服务合同约定的义务，导致被告对原告应尽的部分义务进行了处理，被告因此而支出的费用应由原告予以赔偿，以折抵被告应支付的物业服务费。在2015年10月15日至2016年10月14日期间，被告清洗的前后外墙，属合同附件二约定的“属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的室外墙面”范围，被告维修的消防水箱、清理的化粪池及维修的A栋楼电梯，亦属于合同附件三约定的“属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用”的消防器具、化粪池、电梯等设施设备范围，故被告通山大酒店在此期间所支出的前后外墙清洗费用11200元、化粪池清理费用12000元、消防水箱维修费用1500元及电梯维护、保养费3000元，合计27700元，应折抵被告应支付的物业服务费。对被告非在此期间支出的费用及虽在此期间但不属原告应尽义务的费用，本院不予认定。综上所述，原、被告间的物业服务合同成立并已生效，为有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告在2015年10月15日至2016年10月14日为被告提供了物业服务，被告亦应向原告支付此期间的物业费，被告应交物业费为37985.64元[（205.54+2773.76+186.17）×1×12]，冲减被告可折抵的物业费27700元，被告还应支付原告2015年10月15日至2016年10月14日止的物业费10285.64元。原告在本案中仅主张被告支付2015年10月15日至2016年10月14日期间的物业费，故对被告在此期间之外应支付的物业费，本院在本案中不予处理。因原告未完全按合同约定履行义务导致双方未对被告应交纳物业费达成一致意见，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在诉讼过程中辩解其已向前期物业服务企业武汉鑫众联行物业管理有限公司支付物业费至2015年12月31日止，故从2015年10月15日至2015年12月31日期间不应再交纳物业费的理由，因武汉鑫众联行物业管理有限公司于2015年10月14日退出小区后，实际已由原告为被告提供物业服务，且原告与被告所在小区业主委员会订立的物业服务合同对原告提供服务的起始时间为2015年10月15日亦进行了认可，故即使原告已向武汉鑫众联行物业管理有限公司支付物业费至2015年12月31日止，原告可另行向武汉鑫众联行物业管理有限公司主张权利，不影响被告应向原告支付物业费的起算时间为2015年10月15日，故本院对被告该辩解理由不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告通山县通山大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司2015年10月15日至2016年10月14日期间所欠的物业服务费10285.64元。二、驳回原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1699元，由原告杭州豪门物业管理有限公司通山分公司负担1469元，被告通山县通山大酒店负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长 陈朝美人民陪审员 袁观华人民陪审员 顾秋玲二〇一七年六月二十四日书 记 员 晏 珊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自