（2017）川0181民初1364号
裁判日期: 2017-06-24
公开日期: 2017-08-14
案件名称
徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶与都江堰市解放小区综合市场有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐友良,陈瑶,徐友刚,钱春瑶,都江堰市解放小区综合市场有限公司,都江堰市灌口镇光明街Ｄ-29-5Ｂ地块重建业主委员会,都江堰兴堰投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国物权法》：第三十条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初1364号原告:徐友良，男，1971年9月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告:陈瑶，女，1971年4月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告:徐友刚，男，1974年12月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告:钱春瑶，女，1976年4月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：罗良，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。被告：都江堰市解放小区综合市场有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市解放小区。法定代表人：曹伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，系公司工作人员。第三人：都江堰市灌口镇光明街D-29-5B地块重建业主委员会。住所地：四川省成都市都江堰市灌口镇光明街。负责人：蔡晓花，系业主委员会主任。第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村。法定代表人：王瑞冬，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称解放小区市场公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）、都江堰市灌口镇光明街D-29-5B地块重建业主委员会（以下简称重建业委会）作为本案第三人参加诉讼，本院审查后，予以准许。后本案因案情疑难复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶的委托诉讼代理人曾梓柯，被告解放小区市场公司的委托诉讼代理人刘明，第三人兴堰公司的委托诉讼代理人陈俊吉，第三人重建业委会负责人蔡晓花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告解放小区市场公司于2010年9月27日签订的《灌口镇光明街D-29-5b灾后原址重建合作施工合同》、《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》及被告解放小区市场公司与重建业委会于2015年6月25日签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》有效；2、判令被告解放小区市场公司为原告办理位于都江堰市解放社区光明街X号X栋X层X号房屋（房屋用途为商业，面积为90.91平方米，房屋唯一号为576511）不动产权证。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告位于都江堰市解放社区光明街X号X栋44-46号商铺因“5.12”地震毁损，原、被告于2010年9月27日签订《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合同施工合同》及《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合作、租赁协议书》，约定由原告委托甲方全权修建，修建完工后由被告实行统一招租，竣工后被告为原告办理房产证及国土证，且办证费用由被告承担。2013年11月工程竣工，原告新建房屋位于都江堰市解放社区光明街X号X栋X层X号房屋（房屋用途为商业，竣工测绘面积88.69平方米），竣工后被告一直未为原告办理产权证。原告及都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块重建业主委员会多次找到建设局、房管局反映情况。建设局、房管局高度重视此事。被告解放小区市场公司与都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块重建业主委员会于2015年6月25日签订了《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》，再次明确约定被告解放小区市场公司于2016年12月前为原告办理产权证，且办证费用由被告承担。时至今日，被告仍未按协议为原告办理产权登记手续，被告的行为已构成严重违约。据此，原告依据《合同法》等相关法律法规规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告解放小区市场公司辩称：对原告诉请没有异议，与原告涉及的修建款需要进一步核算，对下一步的分割办证予以积极配合。第三人兴堰公司辩称：在该重建过程中，兴堰公司已经履行完毕了相应的义务，兴堰公司不是协议的相对方，本案纠纷与兴堰公司无关。第三人重建业委会辩称：原告诉称都是事实，认可原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：5.12地震后，都江堰市人民政府出台了[都府发（2009）58号]《关于置换（货币终结）毁损房屋重建项目处置的指导意见》，根据该文件规定，由市房产管理局（于2011年9月更名为都江堰市城乡房产管理局）作为“置换房屋重建项目”业主处置处理，代表政府行使项目的管理权和处置权，同时确定置换房屋重建项目的处置方式为公开挂牌转让和国有投资公司参与重建。其中国有投资公司参与重建具体条件为在公开挂牌转让之日起的10个工作日内无人竞买的，由市房产管理局代表政府委托国有投资公司作为“置换房屋重建项目”业主，与其余毁损房屋业主共同实施重建，重建后的政府资产由市房产管理局代表政府进行管理。2009年5月23日，都江堰市城乡房产管理局向都江堰市兴堰安居职业投资有限责任公司（2012年12月28日更名为都江堰兴堰投资有限公司）出具了《委托书》一份，对依据都府发[2009]58号文件进行了公开挂牌转让后10个工作日内无人竞买的置换房屋重建项目，由都江堰市城乡房产管理局委托本案兴堰公司作为项目业主负责参与其他损毁房屋业主共同实施重建，并负责办理重建后政府资产的产权证、国土证。2010年9月27日，原告徐友刚作为乙方与被告解放小区市场公司作为甲方签订了《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合同施工合同》约定，甲方将乙方原位于都江堰市灌口镇光明街临街44、46号商业用地83.9平方米由甲方接受乙方全权委托进行修建，乙方按照每平方米1350元单价支付修建费用。同日原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶（徐友良、陈瑶系夫妻关系，徐友刚、钱春瑶系夫妻关系，徐友良、徐友刚系兄弟关系）作为乙方与被告解放小区市场公司作为甲方签订了《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合作、租赁协议书》约定，乙方同意与甲方按照市政府规划要求，统一打造都江堰市灌口镇解放小区综合市场，由甲方统一对外招租。统一招租时间为该工程竣工验收完毕交付使用之日起算，招租期限为六年，租金金额、支付租金的日期及保证金均未作明确约定。2010年下半年，由灌口镇光明街24户自然人灾毁业主（包含本案原告）与解放小区市场公司、兴堰公司组建了都江堰市灌口镇光明街D-29-5B地块重建业主委员会，并于2011年12月在都江堰市城乡房产管理局办理了《5.12地震灾后重建业主委员会备案表》，载明重建业委会任职时限为2009年9月至灾后重建结束。重建业委会成立后即为该项目办理了立项、报规、报建等手续。2010年11月17日，由被告解放小区市场公司、重建业委会及都江堰市灌口镇解放社区居民委员会共同签章向都江堰市房管局提交了《都江堰市解放社区D-29-5b地块项目重建分配表》，记载了政府资源面积（即填写为房管局）为1栋1单元五层及六层2-22轴，面积合计为4633平方米。2011年3月29日，都江堰市发展和改革局出具都发改核准[2011]24号《都江堰市发展和改革局关于灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目立项、核准招标事项及下达投资计划的批复》文件，确定项目名称为：灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目；项目业主为：都江堰市灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建业主委员会；项目总投资及资金来源：项目总投资8000万元，资金来源自筹解决；项目内容及规模：灾后重建D-29-5b项目，该项目占地面积7136平方米，建筑面积30186.31平方米；建设地点：都江堰市灌口镇光明街。2011年10月7日，都江堰市发展和改革局出具都发改核准[2011]61号《都江堰市发展和改革局关于变更灌口镇光明街（D-29-5b地块）资金来源的通知》文件，文件载明将项目资金来源变更为都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块重建业主委员会、都江堰市解放小区综合市场公司、都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司出资解决。2011年6月7日，都江堰市灾后城市重建工作领导小组办公室的第8期《城市重建工作例会会议纪要》，载明“关于D-29-5b点位重建有关事宜由兴堰公司负责，与解放社区综合市场有限公司就D-29-5b点位政府资源面积进行商谈，政府资源面积最低标准不能低于原备案面积（4449.2m2），待面积确认后，市兴堰公司尽快与解放社区综合市场有限公司实施建设。”2011年7月5日有兴堰公司、被告解放小区市场公司、重建业委会三方参与《会议纪要》载明：“1、关于资源划分：原则同意按重建办第8期会议纪要，即政府资源面积最低标准不能低于原备案面积（4449.2平方米）。经双方协商，同意划分结果，即5楼整层，6楼2至22轴线，合计4633平方米为兴堰公司所有（最终面积以测绘为准）。2、关于造价：解放小区综合市场有限责任公司须按兴堰公司装修标准为准进入施工投入款项和建设实施。双方协商后最终确定单价为1935元/每平方米（固定包干价），兴堰公司按此单价与业委会结算分房，不再承担任何费用。3、关于建设程序：完全按照正规建设程序办理。4、关于车位：解放小区综合市场有限责任公司同意保证5、6层可使用车位占总车位的六分之一。5、D-29-5b地块灾后重建业主面积按照原备案面积进行备案。”在会议纪要尾部，本案原、被告均签章确认。2011年7月29日兴堰公司与被告解放小区市场公司参与形成《会议记录》，内容为：“会议主题：关于解放小区综合市场D-29-5b地块重建方式及面积分配问题协商会……会议内容：经双方共同协商决定1、关于面积分配问题，5楼整层归我公司，由解放小区综合市场有限公司按其方案划出6楼平面分割示意图。2、招标费用由解放小区综合市场有限公司承担；3、工程造价确定方式：我方根据政府资源所在位置提出室内装修清单交市场方核定包干单价。市场方报价分两部分：室体工程造价，其他费用按元/m2包干报价。”在会议记录尾部由兴堰公司盛丽倩、刘锐，解放小区综合公司陈建宇、张海、韩雄签字确认。兴堰公司、被告解放小区市场公司、重建业委会在项目六层平面图轴线以红笔圈定范围确认：五层全层，六层轴建筑面积约4633m2，政府资源面积4633m2，最终以实际测绘面积为准。在图纸上均加盖了各自的公章。2011年12月，以重建业委会为甲方，兴堰公司为乙方，四川金镇拓鑫机械化建设工程有限公司为丙方签订了《灌口镇解放社区D-29-5b地块重建工程三方协议》，载明：“灌口镇解放社区D-29-5b地块属于灾后组合重建工程。涉及的政府资源由乙方‘都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司’作为代表参与建设；由甲方（包含：都江堰市解放小区综合市场有限公司、都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司及自然人业主）作为业主方负责本工程的发包工作。经甲、乙、丙三方充分协商，就该联合重建工程达成如下一致意见：一、甲方在完善占用土地的国有土地使用权出让手续后，本项目地块的国有土地使用权归甲方所有（包含参与重建的各方）。二、乙方在本项目中持有的政府资源：按重建办第8期会议纪要，即政府资源的房屋面积不低于原规划备案面积（4449.2m2）。现经甲、乙双方多次协商，同意划分本项目地上第5层整层，6层（2-22轴线），合计建筑面积4633m2归乙方所有，最终以产权测绘面积为准。三、本项目由甲方负责发包建设，丙方须按图施工，政府资源部分按照乙方提供的装修标准建设实施，并向乙方如期交付质量合格的政府资源，乙方按合同约定和程序支付工程款。四、根据本项目经都江堰市发改委评审的预算控制价，在甲方按发改委批准的招标程序，经招标后确认的单价基础上（2326元/m2），经甲、乙双方协商确认最终单价为1935元/m2（固定单价包干），此单价包括经图纸会审合格后的施工图及其相关文件规定包含的全部建设内容（包含建安税费）乙方按此单价与甲方结算分房，不再另行承担任何费用。政府资源工程款约为：1933元/m2×4633m2=8964855元（最终以产权测绘面积为准）。……七、甲方须保证乙方5、6层有偿使用车位占总车位的六分之一。八、付款方式：按照本协议第四条约定的工程款金额，乙方按比例向甲方支付：……”合同尾部，由甲方重建业委会，乙方兴堰公司，丙方四川金镇拓鑫机械化建设工程有限公司均加盖印章。2012年3月28日，原告徐友刚向重建业委会账号为731XXXXXXXX810账户转入重建款56000元，2014年5月20日，被告解放小区市场公司向原告徐友刚出具了收据一张，载明“徐友刚重建款（租金抵修建款）56860元”。2012年4月25日都江堰市国土资源局办公室形成的第五期《非常态事项会审会议纪要》，载明：都江堰市解放小区综合市场有限公司于1999年5月5日经登记取得灌口镇解放村一组3145.69m2（合4.72亩）出让国有土地使用权，批准用途为市场用地，证号为都国用（1999）字第162号，经政府同意，将公司原4.72亩土地与周边5.984亩（含拟整合地3.765亩及重建业主、政府资源土地）一起纳入D-29-5b灾后重建点位整体设计和建设。都江堰市解放小区综合市场有限公司为实现上述建设目的，申请办理土地整合并增加国有土地使用权年限。经会审议定解放小区市场公司需要提供整合地块内原全部权利人同意参与组合重建的书面证明后方能办理整合手续，以及确定该宗地应当补充缴纳的土地出让金，确定整合并增加土地使用年限后土地使用权的终止日期为2052年5月4日。2012年，解放小区市场公司缴纳了地价款后，D-29-5b地块的国土使用权证办至被告解放小区综合市场公司名下。同时D-29-5b地块的国土使用权证分为四份，分别为都国用[2012]字第9364、9365、9366、14152号。案涉项目修建过程中被告解放小区市场公司按照商业开发房地产程序办理了商品房预售许可，以“玉垒生活广场”为名对外销售，招商，销售的范围为2011年7月5日会议纪要和2011年7月29日会议记录确定的解放小区综合公司应分配部分。2014年8月案涉项目办理完毕综合竣工验收。于2014年10月23日形成并在都江堰市城乡房产管理局备案的《都江堰市解放社区D-29-5b地块项目重建分配表【竣工】》，载明原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶重建分配的房屋为案涉项目1栋1层18号。后解放小区市场公司因资金困难，急需融资进行周转，向都江堰市城乡房产管理局申请办理房产总证，用于资产抵押。都江堰市城乡房产管理局向都江堰市人民政府发出了都房报[2015]66号《都江堰市城乡房产管理局关于D-29-5b（玉垒商厦）项目相关问题的报告》，指出因项目在后期验收及法定手续均以市场公司名义进行，如直接给市场公司办理总证，则无法保障自建商铺的权益和兴堰公司参建权益，并提出初步处置方案。都江堰市人民政府审议报告后决定会议讨论确定处置方案。2015年5月27日市政府召集市房管局、市国土局、市规划局、市国资办、兴堰公司及解放小区市场公司单位相关负责人，召开了“D-29-5b（玉垒商厦）项目遗留问题处置”专题会，后达成一致意见，并于2015年6月2日形成都房报[2015]80号《都江堰市城乡房产管理局关于D-29-5b（玉垒商厦）项目遗留问题处置的报告》，报告中处理意见为两点：“一、权证办理意见会议同意D-29-5b（玉垒商厦）项目按照商业开发程序办理，由房管局即行办理总证，并对其中24户灾毁户及兴堰公司所属资源进行锁定，在具备办理分户时按实分证。办证具备两个条件：一是市场公司出具业委会盖章同意的‘承诺函’，同意在未完成灾毁住户产权分割及市兴堰公司资产处置前，灾毁户和市兴堰公司设计还建资产由房管局锁定，不得进行抵押或挪作他用（双方同意除外）；二是市场公司与24户灾毁户签订的还建协议，且约定好总证办理及分户相关事宜。二、市兴堰公司资产处置意见同意市兴堰公司资产暂不办理分户证，要求市兴堰公司与市场公司快速办理资产转让。鉴于该市兴堰公司资产所涉土地已在2012年6月将土地证办给了市场公司（从权属显示市兴堰公司一直未取得过土地权属，仅有参建合同），市场公司按照商业开发的程序已完成开发建设，且双方已协商和同性资产转让两年有余，无法实现转让的事实（若先行从市场公司分证，再转让资产会产生两次税费，两公司均持反对意见；若不分证，无法完成国有资产转让的相关手续）。本着遗留问题按实处置原则，与会单位一致同意该资产转让参照灾后重建政策，由市场公司按照950元/平方米缴纳空间资源费（一环路外住宅空间资源收费标准），同步全额退回市兴堰公司已交市场公司的重建费，手续办理方式为政府同意后，由市国资办批复，市兴堰公司与市场公司签定协议。”该报告于2015年6月11日经市政府领导批示同意。2015年6月24日被告解放小区市场公司向都江堰市城乡房管局出具了《承诺函》，载明“根据都房报[2015]80号《关于D-29-5B(玉垒商厦)项目遗留问题处置的报告》中内容，现向贵局做出郑重承诺如下：严格执行会议精神遵照房管局相关流程按照商业开发程序申请办理产权登记，在未完成24户灾毁住户产权分割及兴堰公司资产处置前，灾毁户和兴堰公司的房源由房管局锁定，不进行抵押或者挪作他用。严格执行与24户灾毁住户签署的《还房协议》，不以联建款等相关费用未收取到位为借口推诿拒绝24户灾毁住户的分证要求，在为24户灾毁住户办理分证时相关商业税费由我公司主动承担。”2015年6月25日，被告解放小区市场公司作为甲方与第三人重建业委会作为乙方签订了《灌口镇光明街D-29-5B“玉垒商厦”联建还房协议》，约定：“1、甲方依据双方在规划方案上确定的位置和数据以及政府相关部门登记为乙方还房，元拆除房屋面积：1144.43m2,甲方还房给乙方的所属铺面位置位于玉垒商厦项目1楼1-24号、面积1313.45m2。（最终面积按乙方取得的产权证为准）2、双方约定于2016年12月前由甲方为乙方办理产权证，乙方并保证在此期间乙方所属产权面积在房管局对房源进行锁定。3、甲方为乙方办理相关房产手续时，乙方不承担产权办理过程中产生的相关税费。4、按照最终谁受益谁负责的原则乙方需承担新增面积费、土地出让金、房屋维修金等以及其他应由乙方自行承担的相关费用。5、乙方支付修建款的程序及责任按原联合修建协议执行。由甲方全权完善相关国土、建修施工手续，乙方出资的建筑修建费为1350.00元/平方米（大写：壹仟叁佰伍拾元每平方米）乘乙方拆除的房屋产权登记面积计算。……”2015年6月25日，被告解放小区市场公司作为甲方与原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶作为乙方签订了《灌口镇光明街D-29-5B“玉垒商厦”联建还房协议》，约定内容与前述解放小区市场公司与重建业委会签订的内容基本一致，明确了被告解放小区市场公司应当还房给原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶铺面位置为“玉垒商厦”项目1楼1层18号面积90.91m2。2015年7月21日，都江堰市房管局将案涉项目1楼1-22号房源、5-6楼属于兴堰公司参建资源在系统中进行了内部查封，按照解放小区市场公司的申请及批复处置方案办理了房产总证，产权证号为：监证XXXX937，业务件号：权XXXX494。案涉项目产权办理至解放小区市场公司名下后，截止本案宣判前被告解放小区市场公司并未将24户灾毁户房屋办理分户至其名下。2015年10月28日资阳市公安局雁江区分局对案涉项目进行了查封。2015年11月25日，成都市中级人民法院对案涉项目进行查封。2016年7月20日成都高新技术产业开发区人民法院对案涉项目进行查封。2016年3月4日至2016年10月8日期间都江堰市人民法院对案涉项目进行了多次查封。庭审中，本院告知原告案涉房屋已被法院及相关部门多次查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。2015年12月30日，被告解放小区市场公司向资阳市公安局雁江区分局出具了《情况说明》，载明：“都江堰市灾后重建项目D-29-5b（玉垒生活广场）是由我公司（都江堰市解放市场有限责任公司），都江堰兴堰投资有限公司（国有平台公司）及20户私人业主共同投资建设。该项目五层全部资源、六层大部分资源（共计面积约4633平米，产权证号为权0319494）为都江堰兴堰投资有限公司所有，这部分资产为国有资产。该项目在建设过程中，我公司与兴堰公司皆为项目业主成员，双方无任何经济纠纷。”诉讼中原告于2017年4月13日向我院申请对其主张的案涉项目1栋1层18号房屋进行保全，我院于2017年4月14日作出民事裁定，裁定对前述房屋进行查封。另查明，案涉项目于2014年竣工完成之后，被告解放小区综合市场公司没有向原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶实际交付。原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶主张享有权属的房屋目前由解放小区市场公司对外出租，原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶未收取过租金。另据都江堰市城乡房产管理局出具的都房报[2015]66号《都江堰市城乡房产管理局关于D-29-5b（玉垒商厦）项目相关问题的报告》记载：灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目在2010年12月按照灾后重建程序完成报建工作，项目用地总面积10.9亩，总建筑面积29601.77平方米，其中24户地上铺面自建业主建筑面积1281.87平方米，兴堰公司参建资源建筑面积4689.91平方米，剩余建筑面积为解放小区市场公司所有。项目原土地证由三部分组成，第一部分为临街灾毁房屋划拨土地2.5亩（全部为24户灾民和兴堰公司土地），2012年6月投资方为了办理整体项目预售，向国土局补交了该部分土地出让金20.67万元，该土地证经业委会（即是灌口镇光明街（D-29-5b地块）灾后重建项目业主委员会）同意，将该部分土地证办理至解放小区市场公司名下，待解放小区市场公司办完房产证分户登记后再进行国有土地使用证的分户办理工作，且解放小区市场公司与灾毁24户业主和兴堰公司分别签署了还建协议，并在房管局锁定了还建面积和位置，并上交了相应灾毁产权证；第二部分为被告解放小区市场公司自有土地4.6亩；第三部分为被告解放小区市场公司整合购买项目事实零星用地3.8亩，该部分按照重建规划容积率为2.78，可修建房屋6977.8平方米。同时在报建过程中，原灾毁部分11987.45平方米，项目涉及的相关税费，均按照灾后重建相关政策享有了税费减免和配套费减免政策。2014年8月D-29-5b地块项目完成综合竣工验收。上列事实有原、被告当庭陈述及原告出具的证据：1、原、被告，第三人身份信息及营业执照复印件；2、都府发[2009]58号文件、委托书；3、《都江堰市解放社区D-29-5b地块项目重建分配表》、《置换灾毁房屋登记表》；4、都发改核准[2011]24号、都发改核准[2011]61号、《城市重建工作例会会议纪要》第8期；5、《重建业主委员会选举情况说明》及确认表、《5.12地震灾后重建业主委员会备案表》；6、2011年7月5日《会议纪要》、2011年7月29日《会议记录》、案涉项目六层平面图图纸一份；7、《灌口镇解放社区D-29-5b地块重建工程三方协议》；8、《非常态事项会审会议纪要》第五期；9、《都江堰市解放社区D-29-5b地块项目重建分配表【竣工】》；10、都房报[2015]66号报告及批复，都房报[2015]80号报告及批复书；11、《都江堰市城乡房产管理局房屋明细清单》、房屋信息摘要、资阳市公安局雁江区分区和成都市中级人民法院的查封房产的相关资料；12、《情况说明》；13、2010年9月27日签订的《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合同施工合同》和《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合作、租赁合同》、2015年6月25日《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》、2015年7月3日《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》、上海浦东发展银行有限公司业务现金解款单一份、2014年5月20日被告解放小区市场公司出具的收据一份；14、《承诺函》一份，《都江堰市城乡房产管理局关于灌口镇光明街（d-29-5b地块）市场分割的函》；15、案涉项目的国有土地使用证四份、案涉项目的房屋产权证及案涉项目准予施工建设的相关资料及双方当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、关于原告与被告解放小区市场公司于2010年9月27日签订的《灌口镇光明街D-29-5b灾后原址重建合作施工合同》、被告解放小区市场公司与第三人重建业委会于2015年6月25日签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》及原告与被告解放小区市场公司签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》的效力问题。原告提交的《灌口镇光明街D-29-5b灾后原址重建合作施工合同》、《灌口镇光明街D-29-5b灾后原址重建合作、合作租赁协议书》、《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》、银行解款单、收据等证据，内容互相印证，且得到了相对方解放小区市场公司的认可，已形成证据锁链，初步证明了原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶将其有合法修建理由的震损房屋交由被告解放小区市场公司代其进行修建，并支付了相应对价，原告与被告解放小区市场公司就案涉房屋重建事宜签订了合同并实际履行的事实。同时在案涉项目修建完毕之后，被告解放小区市场公司以案涉房屋租金抵修建款的形式，向原告先行支付了部分房屋返租租金，根据现有证据和事实应当认定，原告与被告解放小区市场公司建立房屋联建重建的合同关系，并按照合同约定支付了修建款项及收取了被告支付的返租租金。被告解放小区市场公司与第三人重建业委会于2015年6月25日签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》虽不是原告本人签订，但重建业委会代表的是24户灾毁业主，原告的诉争权利房屋也包含在该协议中，故，本院认为原告徐友刚与被告解放小区市场公司签订的《灌口镇光明街D-29-5b灾后原址重建合作施工合同》及四原告与被告解放小区市场公司签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》，被告解放小区市场公司与第三人重建业委会于2015年6月25日签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》系各协议相对方的真实意思表示，应为合法有效，原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶与被告解放小区市场公司及重建业主委员会均应依约履行。本案中原告作为24户灾毁业主之一，与兴堰公司和解放小区市场公司共同成立了重建业主委员会，依照[2009]58号政府文件精神指导依法开展了重建活动，案涉项目系合法修建。同时原告的代表业委会参与了案涉项目从立项、报建、审批、施工协议签订、工程款支付等的整个修建过程，并直至工程竣工，原告履行了其参与修建的义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，本案原告基于其合法建造的行为，对案涉项目1栋1层18号房屋应当享有相应权益。二、关于案涉房屋是否办理过户的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，根据查明事实，案涉项目已于本院受理本案之前被资阳市公安局雁江区分局及多家法院整体查封保全，对此本院向原告进行释明，其仍然坚持该诉讼请求。本院认为，因本案作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属登记目前事实上无法实现，故对原告要求被告为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。三、本案诉讼费和保全费承担问题。因本案无法办理房屋过户系被告解放小区市场公司原因导致，故本院确定本案的诉讼费和保全费由被告解放小区市场公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：一、原告徐友刚与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于2010年9月27日签订的《灌口镇光明街D-29-5灾后原址重建合作施工合同》及原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》，第三人都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块重建业主委员会与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于2015年6月25日签订的《灌口镇光明街D-29-5b“玉垒商厦”联建还房协议》有效；二、驳回原告徐友良、陈瑶、徐友刚、钱春瑶的其他诉讼请求。案件受理费2694元，案件保全费1118元，共计3812元，由被告都江堰市解放小区综合市场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 凯审 判 员 万小梅人民陪审员 李国平二〇一七年六月二十四日书 记 员 缪 菁 来源：