（2017）豫14民终2290号
裁判日期: 2017-06-24
公开日期: 2017-08-02
案件名称
李桂芳、陈杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李桂芳,陈杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终2290号上诉人（原审被告）：李桂芳，女，1965年2月1日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人:吴桂林，男，汉族，1964年12月26日出生，住址同上，系李桂芳之夫。委托诉讼代理人：付道相，男，汉族，1964年8月20日出生，住河南省柘城县，系李桂芳近亲属。被上诉人（原审原告）：陈杰，男，1972年8月22日出生，汉族，住河南省柘城县（确认地址同上）。委托诉讼代理人：张建立，男，1965年8月16日出生，汉族，住河南省柘城县，系陈杰近亲属。上诉人李桂芳因与被上诉人陈杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人李桂芳委托诉讼代理人吴桂林、付道相，被上诉人陈杰及委托诉讼代理人张建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂芳上诉请求：1.撤销一审判决，审核双方争议合同是否有效或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由陈杰承担。事实和理由：涉案合同为无效合同。2011年3月22日，涉案房屋买卖合同签订后，李桂芳分两次支付定金100000元，已经履行合同义务。但是房屋建成后，李桂芳多次要求陈杰提供建设用地审批手续、建筑许可证等相关手续，协助李桂芳办理房屋所有权证，陈杰拒不履行义务，导致李桂芳至今无法办理房屋所有权证。后李桂芳发现涉案房屋根本没有建设用地审批手续，也没有建筑许可证，系非法建筑。陈杰在明知涉案房屋系违法建筑的情况下，欺骗李桂芳签订了房屋买卖合同，不是李桂芳的真实意思表示。陈杰非法开发房地产，严重违反了土地法、建筑法等法律法规，涉案合同自始无效。因涉案合同违法，合同约定的条款对双方没有约束力，原审判令李桂芳向陈杰支付90000元，适用法律错误。陈杰辩称，涉案房屋是2011年所建，李桂芳2012年入住，已实际使用5、6年，同时李桂芳还将涉案房屋出租。其他买房人都已付清房款，李桂芳一直拖延支付剩余房款。李桂芳称盖房没有合法手续不是事实，被上诉人所建房屋有相关批文。请求驳回上诉，维持原判。陈杰向一审法院起诉请求：1.确认陈杰与李桂芳签订的购房协议有效；2.李桂芳向陈杰支付下余购房款100000元。一审法院认定事实：在柘城县××××新村新农村建设期间，陈杰沿村中柏油路建设门面房，并有条件对外出售，即原则上征地前属于谁的土地，上面所建门面房可由谁优先购买，原土地所有者放弃购买权后（不按协议交纳购房定金者视为放弃），陈杰方可对外销售。2011年3月22日，陈杰与李桂芳依照前述内容签订购房协议，约定由李桂芳以190000元至200000元的价格购买门面房一套，位置从拐角往南第叁套（两间为一套）。协议签订后，李桂芳分两次向陈杰交纳购房款共计100000元（实际数额为90000元，陈杰自愿以100000元计款）。现因双方就下余购房款的给付形成纠纷，起诉来院。一审法院认为，涉案商品房建成后已由李桂芳实际管理、使用，李桂芳亦在购房协议签订后分两次向陈杰支付了购房款100000元，且在合同签订之时李桂芳对房款总额为190000元至200000元的约定内容是明知的。即便庭审时李桂芳称其丈夫不同意购房协议中有关房款总额的约定，并以签合同时村领导曾许诺给其按125000元计算房款进行抗辩，但因合同签订的主体为李桂芳，而非其他个人，且李桂芳所称125000元的优惠房款价格亦无相关证据予以证明。相反，李桂芳在合同签订后交纳100000元房款的行为已经表明其认可购房协议中有关房款总额的约定。现李桂芳在占有、使用涉案房产的基础上，又拒绝按协议约定支付下余购房款的行为于法无据。鉴于双方所签订的购房协议中对房款总额的约定为190000元至200000元，此数值可产生于最低值190000元至最高值200000元的范围之间，该院本着公平的原则及权衡合同双方利益的考虑，认定涉案房产的价款为190000元，去除李桂芳前期已支付的购房款100000元，现李桂芳还需向陈杰支付购房款的数额为90000元。对于陈杰要求确认涉案购房协议有效的诉请，因双方均认可协议中有关房屋位置及价款的约定，且协议上陈杰、李桂芳双方的签名或印章又系其本人所签、所印，李桂芳在无相关证据证明协议的签订存在无效、可撤销情形的情况下，应当继续履行该协议。李桂芳答辩时虽提出陈杰用于商品房开发的土地系国家明令禁止的大田地，陈杰在不经上级土地管理部门审批的情况下，私自毁坏耕地的行为已构成刑事犯罪，且陈杰建房亦无建设主管部门颁发的建筑许可证。因李桂芳所提出的上述答辩观点所涉及的相关问题，不属于本案民事诉讼的审查范围，至于陈杰占地建房的行为是否合法、适当，应当由相关部门进行审查确认。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：李桂芳于本判决生效后五日内向陈杰支付购房款90000元。案件受理费2050元，由李桂芳负担。本院二审期间，陈杰围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有异议的证据，本院认定如下：李桂芳向本院提交调查收集证据申请书一份，经本院审查，申请内容不属于人民法院调查收集证据的范围，对该申请本院不予支持。陈杰向本院提交证据1陈社新村鸟瞰图、陈社新村建设图、陈社新村效果图、沈庄中心村建设鸟瞰图各一份，该证据仅为新农村社区的预期效果图，不能证明与实际情况相符，对该证据本院不予采信。证据2河南省国土资源厅豫国土资函[2010]671号关于柘城县2010年第一批、第二批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复一份、柘城县人民政府柘政文[2011]2号关于陈青集镇2010-2020年总体规划问题的批复一份、商丘市人民政府商政土[2010]227号批复一份、商丘市城乡规划技术鉴定委员会商规鉴自[2010]72号通知一份、陈青集镇总体规划图一份。上述文件李桂芳对真实性没有异议，足以证明陈杰所开发的陈青集镇陈社新村新农村建设经过了政府审批和规划，对该证据本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为涉案合同的效力应如何认定，李桂芳是否应支付陈杰购房款90000元。涉案房屋属新型农村社区房屋。陈青集镇陈社新村新农村建设经过了省、市、县等各级政府部门审批和规划，因此，李桂芳认为陈杰系在不经上级土地管理部门审批的情况下私自建房的上诉观点不能成立。李桂芳系陈青集镇陈庄村村民，陈杰将所建陈庄新村社区房屋出售给本集体经济组织内部成员，并不违反法律强制性规定，李桂芳称涉案合同为无效合同的上诉观点不能成立。在签订合同时李桂芳对房款金额内容是明知的，在合同签订后李桂芳亦两次向陈杰支付了购房款100000元，李桂芳称其丈夫对购房协议中的房款不同意，并称签合同时村领导曾许诺给其按125000元计算房款，没有证据予以佐证。同时结合李桂芳在签订合同后实际管理、使用涉案房屋至今，多次将涉案房屋出租并收取租金的事实，李桂芳称签订涉案合同不是其真实意思表示的上诉观点不能成立。综上，李桂芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人李桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴 蕙审 判 员 刘玉杰代理审判员 孙昊培二〇一七年六月二十四日书 记 员 鹿国旗 来源：