（2017）津0118民初3267号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-08
案件名称
天津市九同物业管理有限公司与肖业青物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市静海区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市九同物业管理有限公司,肖业青
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0118民初3267号原告天津市九同物业管理有限公司，地址天津市静海区金海园小区物业楼。组织机构代码：74135574-9。法定代表人熊胜利，职务：经理（未出庭）。委托代理人张植顺，天津市九同物业管理有限公司副经理。被告肖业青原告天津市九同物业管理有限公司（以下简称：九同物业）与被告肖业青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理，依法由审判员王治适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九同物业委托代理人张植顺、被告肖业青到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告九同物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告2013年1月至2017年3月的物业管理服务费4310.5元、逾期滞纳金1724.2元及生活垃圾处费72元，共6106.7元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年4月、2009年4月、2012年3月和2016年4月原告与金海园业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》。合同规定：住宅房屋由原告按建筑面积0.5元/月*平米（2012年4月1日前）和0.7元/月*平米（2012年3月31日以后）收取物业管理基本服务费，按建筑面积0.7元/月*平米收取机电设施设备日常运行养护费，计费面积为120.73平米，被告从2013年1月至2017年3月的物业管理基本服务费4310.5元未交纳。合同约定，从逾期之日起，被告按应交物业管理费的40%交纳滞纳金，滞纳金为1724.2元；代环卫部门收取生活垃圾处置费36元/年（2015年起免收），被告欠生活垃圾处置费72元。经原告多次催要被告拒付，故原告依据合同约定依法提起诉讼，望法院判如所请。为了支持自己的主张，原告提供了如下证据：一、物业合同两份（复印件）证明我们的主体资格；二、小区照片一张（复印件）证明我们依据合同进行服务；三、催交物业单照片四张（复印件）证明始终在向被告进行催交（期间：2014年、2016年、2017年，共六次）；四、业主委员会出具书面证明一份（复印件）证明我么依据合同依约进行服务（期间：2006年1月—2016年12月）；五、上级主管部门的评定等级证书一份（复印件），证明我们的服务等级。被告肖业青辩称，不同意原告的诉讼请求，我认为我没有，我不知道什么时候交也没有人跟我要。依法驳回原告诉求的物业费中不合理的部分。1、物业合同的签订时间、内容、范围、标准、收费方式被告一无所知，2、被告并没有收到任何形式的书面催费通知，3、物业服务不达标的事实二十六项（详见被告书面答辩状）。为了支持自己的主张，被告提供了如下证据：证据一照片一组，证明物业服务不达标，1号照片证明路灯不亮，2、3号证明楼道小广告多，4、5、6号照片证明私拉网线，5、7号照片证明移动公司占用绿地，8、24、25号证明景观损坏，9、10号证明维修资金使用不合理、11、12、13、14号证明绿化不达标，27号证明绿地被毁，15、28号证明住户私建停车位，16、17、19号证明物业用电不合理，18号证明私采地下水，20、21、22、23号证明占用公共绿地。对于被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据一的三性没有异议。对于原告提供的证据，被告发表如下质证意见：对证据一的三性均没有异议；对证据二的关联性有异议；对证据三我没有见到催交单，物业电话接到过，但不能确定就是物业打来的；对证据四的三性均没有异议；对证据五的三性均没有异议。经本院审理查明，原告与天津市静海县金海园业主会分别于2012年3月22日、2016年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限分别为2012年4月1日至2016年3月31日止、2016年4月1日至2021年3月31日止。合同约定天津市静海县金海园业主委员会代表全体业主将金海园小区委托给天津市九同物业管理有限公司进行物业管理服务事宜。双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原告与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）多层住宅0.7元每月每平方米、高层住宅0.7元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施，设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元的标准交纳。交纳费用时间为业主于每月15日前交纳。业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的40%比例交纳违约金（后合同约定20%比例交纳违约金）。合同订立后，原告依约为该小区业主提供了物业服务。另查，被告肖业青系原告所服务的天津市静海区静海镇金海园小区XX-X-XXX业主，房屋建筑面积120.49平方米。被告自2013年1月至2017年3月未交纳物业服务费，共计4301.49元(51*0.7*120.49)。该款经原告催要至今未给付，故原告依法提起诉讼，要求被告给付拖欠的物业管理服务费。本院认为，原告与天津市静海县金海园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，合同是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为天津市静海区金海园小区的业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。原告依约为被告肖业青房屋所在小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费4301.49元合法有据，本院予以支持。本案中，虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。关于诉请生活垃圾处置费72元由于原告举证不足，本院不予支持。关于被告抗辩内容一节，由于本案的争议焦点在于原告是否依据物业合同约定提供了符合相应标准的物业服务，通过本院对两份物业合同的物业服务内容审查结合被告的答辩意见，在合同关于物业服务内容未形成质量标准化约定的前提下，应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第一项之规定，优先适用国家标准、行业标准（见原告证据五），关于被告对于物业服务合同约定内容之外的抗辩意见，双方可选择另行协议补充细化服务项目及标准或另案诉讼解决，故对于被告的抗辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告肖业青自本判决生效后五日内给付原告天津市九同物业管理有限公司2014年1月至2017年3月的物业服务费4301.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告肖业青承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 王 治二〇一七年六月二十三日法官助理 于 茹书 记 员 回广骐附：本裁判文书所依据的法律法规的具体条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、、《中华人民共和国合同法》第六十一条、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条、当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，使用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准；没有国家标准、行业标准，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。4、《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。