（2017）京0107民初435号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-12-15
案件名称
北京宏润投资经营公司与北京市精益北辛安汽车靠垫厂租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京宏润投资经营公司,北京市精益北辛安汽车靠垫厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十八条，第一百一十条，第二百三十五条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初435号原告(反诉被告)：北京宏润投资经营公司，住所地北京市石景山区八角西街商业1号楼。（统一社会信用代码：91110107102293131W）法定代表人：胡志勇，董事长。委托代理人：ＸＸ庆，男，1981年8月24日出生，该单位员工，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：北京市精益北辛安汽车靠垫厂，住所地北京市石景山区北辛安路**号。（注册号：110XXXXXXXX4299）法定代表人：吴石玉，经理。委托代理人：闫创，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）与被告（反诉原告）北京市精益北辛安汽车靠垫厂(以下简称靠垫厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏润公司的委托代理人ＸＸ庆，被告（反诉原告）靠垫厂法定代表人吴石玉及委托代理人闫创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于北京市石景山区北辛安路37号的房屋全部腾退（包括房屋西侧、南侧、东侧扩建部分房屋面积71.05平方米）并交付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月30日原告与被告签订了房屋租赁合同，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，约定原告将位于北京市石景山区北辛安37号的房屋租赁给被告，被告一次性交纳房屋租金。2016年12月31日合同到期后双方未再续签租赁合同，但被告继续占用原告房屋，截至原告起诉时，被告仍未将房屋腾空并交还原告。原告为涉案房屋的合法产权人，现被告在没有任何法律依据及合同依据的情况下非法占用原告所经营管理的房屋，已严重侵犯了原告合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）靠垫厂辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意腾退诉争房屋，被告没有得到补偿款也无法腾退，被告还在正常经营过程中，职工在上班，有退休的职工需要被告支付费用。反诉原告（本诉被告）靠垫厂向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付被征收房屋价值补偿费411780元（包括自建房屋部分374353元、设备及附属物部分37427元）、搬迁费444.83平方米×50元=22241.5元、临时安置费96元×444.83平方米×36个月=1537332.48元、停产停业损失补偿费444.83平方米×1800元=800694元、提前搬迁奖励费444.83平方米×500=222415元、电话移机费235元×2=470元，热水器移机费300元×2=600元；2、由反诉被告继续提供不低于316.6平方米的房屋给反诉原告；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告北京市精益北辛安汽车靠垫厂为原告石景山区服务公司的下属企业，1999年靠垫厂进行改制，作为靠垫厂接收安置原职工的一个套间，双方于1999年12月1日签订房屋租赁合同，由靠垫厂承租北辛安大街（现石景山区北辛安37号），房屋和院落一处，其中房屋建筑面积316平方米，租期为十年，租金前五年不收租金，后五年双方另行商议，签订房屋租赁合同的同日，双方又签署补充协议一份，补充协议约定双方签署租赁合同后乙方脱离与甲方的隶属关系，由乙方负责安排在职职工工作，负担退休职工的费用，补充协议作为房屋租赁合同的补充协议。2003年因石景山区服务公司改制，合同出租方变更为石景山区服务公司的上级公司北京宏运顺通工贸公司。2005年12月23日，靠垫厂与反诉被告签订补充协议，约定出租方变更为北京宏润投资经营公司，租金标准2005年12月1日至2007年11月30日每年为200元，2007年12月1日至2009年12月30日租金另行商定。2015年12月30日，靠垫厂与宏润公司就上述租赁房屋和场地新签署一份房屋租赁合同，合同期限为一年，年租金500元。租赁合同期限内，靠垫厂对承租房屋进行了修缮、装修并部分进行了改扩建，改扩建面积约115.89平方米，添附了部分设施和设备。2016年11月2日，北京市石景山区人民政府作出了房屋征收决定，靠垫厂所承租的房屋和场地在被征收区域内。我方认为，靠垫厂承租的房屋和场地已被政府部门列入征收范围，靠垫厂作为实际在征收范围内经营的企业有权获得因土地和房屋征收而应支付的房屋补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费等其他费用，原告应将上述费用给予被告。根据1999年12月1日靠垫厂与石景山区服务公司签署的租赁合同和补充协议约定，因国家政策北新辛安地区占道、扩路或占地，承租场地和房屋仍由靠垫厂使用，根据石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿方案，宏润公司应当将产权调换后的房屋继续交由承租方使用，因此，反诉被告应当继续提供不低于316平方米的房屋由反诉原告使用。反诉被告（本诉原告）宏润公司针对靠垫厂的反诉辩称，不同意按照444.84平方米面积给予补偿，搬迁费同意按照316.6平方米每50元计算,临时安置费与靠垫厂无关,不同意补偿,停产停业损失仅同意按照租赁面积316.6平方米计算,租赁合同已履行大部分,宏润公司应当享有大部分;靠垫厂一直占据房屋,不存在提前搬迁费用,对电话移机、热水器移机费用无异议，同意给付。拆迁补偿是针对房屋的所有权人，补偿费用针对原告，原、被告之间合同已经到期，被告应无条件腾退房屋，被告无权主张，故不同意原告的诉讼请求第1项，我方现在没有房屋继续提供给靠垫厂使用，不同意反诉原告诉讼请求第2项。经审理查明：位于石景山区北辛安路37号房屋的所有权人为宏润公司。1999年12月1日，乙方靠垫厂的法定代表人吴石玉与甲方石景区服务公司签订房屋租赁合同及补充协议，约定由石景区服务公司将北辛安大街316平方米老式平房出租给吴石玉，租期自1999年12月1日起至2009年12月30日，承租的房屋为老式平房，维修及费用由承租方承担；承租方如对房屋翻修、装修或局部调整，须征得出租方同意，到有关部门办理相关手续，翻修、装修或调整后的租赁物归出租方所有。其中补充协议约定:自1999年12月1日起，乙方脱离与甲方隶属关系，职工人事移交乙方管理，档案由乙方委托区职业介绍中心存档；乙方脱离隶属关系后，原企业职工签订的劳动合同由乙方继续履行；乙方改制后，由乙方安排在职职工工作，并支付职工工资、医疗费等其它费用和福利待遇，按国家规定为职工缴纳养老等社会保险及退休职工工资、养老金及取暖费等其他各项费用。2005年12月23日，宏润公司与吴石玉签订补充协议，约定1999年12月1日签订的房屋租赁合同出租方石景山区服务公司变更为宏润公司，合同履行期间如遇政府拆迁，按国家和北京市拆迁管理办法等政策规定，由双方协商解决；1999年12月1日签订的房屋租赁合同的其他条款及补充协议不变，在合同期限内继续履行。2015年12月30日，宏润公司与靠垫厂签订房屋租赁合同，约定宏润公司将石景山区北辛安路37号建筑面积316.6平方米、占地面积473平方米的房屋出租给靠垫厂，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金500元，并约定租赁期间出租方提供现有水电及上下水等设施，如需改造维修养护及其他相关问题由承租方自行解决，并承担费用，承租方因经营需要对水电增容的，费用自理，合同终止时，无偿归出租方；承租方经营需要需对房屋进行修缮，改造装修的，须提前提出申请，并经产权方审核批准后，方可动工；修缮改造装修费用由承租方支付，合同终止后，无偿交付给出租方；本租赁合同履行期间，如遇拆迁导致合同无法执行时，本合同自行终止，双方互不承担责任；承出方在接到出租方通知收回房屋的时间内，将房屋腾空，交还出租方，双方按现行拆迁政策执行。上述合同履行期间，靠垫厂对承租房屋进行了扩建，经双方共同确认，宏润公司认可靠垫厂在租赁房屋西侧、南侧、东侧扩建面积共计71.05平房米的房屋，双方共同认可该扩建部分房屋评估价值为59500元、设备及附属物评估价值37427元。宏润公司仅同意按照靠垫厂租赁面积316.6平方米给予扩建房屋及其附属设备物评估价值、停产停业损失等合理补偿。靠垫厂主张租赁房屋西侧另有自建争议房屋面积44.84平方米，亦认可就该争议房屋因与案外人存在争议,并已被案外人拆除，但主张该争议面积应计算损失补偿面积范围。宏润公司表示，该争议44.84平方米房屋不属于其主张权利范围,且已被案外人拆除,房屋征收部门未对争议房屋给予补偿。靠垫厂主张按照444.83平方米面积给予停产停业等损失补偿。2016年11月2日，石景山区政府作出石政决（2016）2号房屋征收决定及《石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》，对涉案租赁土地上的非住宅房屋及附属物实施征收，其中补偿方案确定：被征收人系房屋所有权人，被征收房屋用途、建筑面积以政府相关部门批准文件载明用途、建筑面积确定，未经批准房屋，不予补偿；关于补偿补助费标准，搬迁费：选择房屋产权调换的，按被征收房屋建筑面积给予50元/平方米的搬迁费，另按产权调换房屋建筑面积再给予50元/平米的搬迁费；临时安置费：选择房屋产权调换的，按被征收建筑面积，一次性发放四个月的临时安置费，其中商业标准房屋为96元/月/平米，停产停业损失按有权属证明或被认定为合法建筑的被征收房屋建筑面积计算，标准为1800元每平方米，未经批准房屋，可按照评估机构确定的重置成新价给予补助费；在项目签约期即2016年11月9日至2017年1月7日签约的，按被征收房屋土地面积计算给予500元/平方米的提前搬迁奖励费。另，经核实，宏润公司与石景山区房屋征收事物中心签订了《石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿协议》，其中宏润公司选择为“房屋产权调换”补偿方式，对宏润公司的补偿项目包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、其他包括电话移机、空调移机、未经批准房屋重置成新补助费、提前搬迁奖励费等。但上述征收补偿协议尚未经征收部门盖章确认。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、石景山区政府石政决（2016）2号房屋征收决定、《石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿协议》、估价结果通知单、拆迁测绘示意图及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，宏润公司与靠垫厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。鉴于租赁合同约定的期限已经届满，且涉案场地已纳入国家征收拆迁范围，故租赁合同期限届满后，靠垫厂应将包括自建房屋在内的租赁物返还给宏润公司。根据合同约定，租赁期限内遇政府规划拆迁的，由双方按相关政策规定协商解决。现因涉案租赁房屋被征收拆迁，租赁合同就停产停业损失负担等问题并未明确约定，双方亦未能达成最终协商意见。对此，首先，关于靠垫厂主张对被征收房屋价值补偿问题。根据征收政策规定，被征收人系房屋所有权人，宏润公司作为房屋所有人系被征收房屋补偿对象，而靠垫厂作为承租人主张被征收房屋价值补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到扩建部分71.05平方米房屋系靠垫厂出资建设，合同尚在履行期限内，宏润公司应给予该部分相应评估价值的合理补偿。对此，结合合同约定、合同履行状况以及双方陈述意见等因素，本院酌情确定补偿数额。其次，关于停产停业损失等补偿问题，虽然合同对此亦未作出明确约定，且租赁期限临近届满，但根据租赁合同及补充协议约定的权利义务内容可知，靠垫厂原隶属于石景山区服务公司并自该公司改制脱离而来，靠垫厂不仅负担原石景山区服务公司改制后企业职工工资等福利待遇，而且，靠垫厂所承租的房屋亦是其收益来源的主要经营场所。因此，宏润公司作为原租赁合同及补充协议的承继者，对靠垫厂停产停业损失、搬迁费、临时安置费等给予一定合理补偿，符合情理和法律规定。鉴于71.05平方米自建房屋并未取得权属证明或合法建设手续，另外争议44.84平方米房屋已被案外人拆除，故靠垫厂主张按照444.83平方米房屋建筑面积给予补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于具体停产停业损失等补偿数额，综合拆迁政策规定、租赁合同约定建筑面积、合同履行状况、原、被告各自陈述意见等因素，本院酌情确定。最后，因征收部门尚未在房屋征收补偿协议上盖章，且靠垫厂在租赁合同期满后仍未腾退诉争场地，故靠垫厂主张提前搬迁奖励费不符合相关拆迁政策的规定，本院不予支持。靠垫厂主张电话移机费470元、热水器移机费600元，宏润公司予以确认，本院不持异议。因租赁期限已经届满，法院无法强制双方缔约，故靠垫厂请求宏润公司继续提供不低于316.6平方米的房屋租赁使用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京市精益北辛安汽车靠垫厂于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区北辛安路37号全部房屋腾退（包括承租房屋西侧、南侧、东侧扩建部分房屋）并交付给北京宏润投资经营公司；二、北京宏润投资经营公司于本判决生效后七日内给付北京市精益北辛安汽车靠垫厂自建房屋及其附属设备物价值补偿九万六千九百二十七元；三、北京宏润投资经营公司于本判决生效后七日内给付北京市精益北辛安汽车靠垫厂停产停业损失等补偿共计八十万元；四、驳回北京市精益北辛安汽车靠垫厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元（北京宏润投资经营公司已预交35元），由北京市精益北辛安汽车靠垫厂负担（其中35元于本判决生效后七日内直接给付北京宏润投资经营公司，其余于本判决生效后七日内交纳至本院）；反诉案件受理费30796元，由北京宏润投资经营公司负担13369元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市精益北辛安汽车靠垫厂负担17427元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张英周人民陪审员 郭淑毅人民陪审员 周丽萍二〇一七年六月二十三日书 记 员 邓 爽 来源：百度“”