（2016）豫0184民初5835号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-12-01

案件名称

河南帮德农业种植有限公司与开封新科农业开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

新郑市人民法院

所属地区

新郑市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河南帮德农业种植有限公司,开封新科农业开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省新郑市人民法院民事判决书（2016）豫0184民初5835号原告（反诉被告）:河南帮德农业种植有限公司，住所地郑州市金水区郑花路92号2号商住3层030002号。法定代表人：李永林，总经理。委托诉讼代理人：连晓丰，河南金纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡贝贝，河南金纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：开封新科农业开发有限公司，住所地开封市祥符区开元街西段。法定代表人：蔡凤刚。委托诉讼代理人：赵亮亮，男，1979年5月25日出生，汉族，住开封市祥符区，公司职工。原告河南帮德农业种植有限公司（以下简称帮德公司）诉被告开封新科农业开发有限公司（以下简称新科公司）租赁合同纠纷一案，及反诉原告新科公司诉反诉被告帮德公司租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）新民初字第3579号民事判决，新科公司不服本院判决提起上诉。2016年9月26日，河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终7772号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。帮德公司原委托陈浩宁、黄萍萍作为诉讼代理人，后撤回对陈浩宁、黄萍萍的委托，另委托连小丰、蔡贝贝作为诉讼代理人参与诉讼，新科公司的法定代表人蔡凤刚及其委托诉讼代理人赵亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帮德公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，新科公司向帮德公司支付用地租金50万元、违约金100万元，并赔偿帮德公司损失20万元。2、诉讼费用由新科公司承担。事实与理由：2014年9月9日，帮德公司与新科公司签订《二朗店高效园区租赁合同》，约定帮德公司将位于新郑市八千乡二郎店园区134个大棚全部租赁给新科公司使用，大棚外部空地也由新科公司管理和使用，租期为5年，租金为每年50万元（第一年度2014年10月5日－2015年10月4日，第一年度支付租赁的时间为2015年5月31日前，一次性支付50万元租金）；新科公司应当按照合同约定对所有大棚进行修整和完善，并对园区原有果树、苗木进行施肥、除草等科学管理；对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，帮德公司按照农业生产的季节性要求，提前将该园区的134个大棚和所涉及空地全部交由新科公司使用，并协调原有技术人员、周边村民留在园区积极配合新科公司整合园区；同时严格按照合同约定履行自己的合同义务。新科公司将全部大棚转租给其他农户，收取承包费后对该园区几乎弃之不顾，更未按照合同约定履行自己的合同义务：未按照合同约定支付第一年度的租金（至今未付），未修整和完善大棚，对帮德公司原有大片果树和苗木不进行任何的管理（从未施肥、浇水、除草）致使被杂草淹没。当地村民多次向帮德公司反应大片良田被荒废，太可惜了。帮德公司就园区管理情况多次与新科公司沟通，并多次宽限其支付租金的时间，同时通知相关人员帮助新科公司；但新科公司不但没有尽到约定的相关义务，至今仍致使大片土地杂草丛生。被告新科公司辩称，1、关于解除合同问题，目前合同中的大棚已经被帮德公司强行接管并管理使用，并且帮德公司在履行合同中存在严重违约，致使新科公司无法继续履行合同。新科公司同意解除合同，但新科公司已反诉追究帮德公司的违约责任。2、关于支付租金的问题，因帮德公司存在不按照合同向新科公司支付投资款的违约行为，且丧失了商业信誉，新科公司有权以先履行抗辩权为由不予支付。3、关于违约金，帮德公司违约在先，故新科公司不应支付违约金，因新科公司不具有违约行为，故不应该支付违约金赔偿损失。4、新科公司不存在违约行为，反而自己损失的投资款为154.8298万元，故新科公司不应当向帮德公司支付损失。综上，请求驳回帮德公司的诉讼请求。反诉原告新科公司向本院提出反诉请求，并在审理过程中变更了反诉请求，请求判令：1、帮德公司返还新科公司投资款154.8298万元。2、帮德公司支付新科公司违约金及经济损失139.4万元。其中违约金100万元、损失为39.4万元（包含个人借款利息17.4万元，下余22万元系154.8298万元投资款的利息，自2015年6月28日－2016年12月7日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）。3、帮德公司返还新科公司诚意金25万元。4、反诉费用4万元由帮德公司负担。事实与理由：2014年9月9日，新科公司与帮德公司签订《二郎店高效园区租赁合同》。双方约定，新科公司租赁帮德公司园区大棚及相应设施，租赁期限5年，新科公司按生产需求将大棚完善、卷帘机安装完毕后，帮德公司向新科公司投入资金110万元。合同签订后，新科公司按照合同约定向帮德公司支付了25万元诚意金，并于2014年10月12日前按生产需求对大棚进行完善、卷帘机安装到位，共投入资金154.8298万元，2015年5月，涉案园区通过政府验收，帮德公司因此获取政府补贴100万元。帮德公司却拒不按照合同约定向新科公司投入资金，导致新科公司生产经营困难，新科公司以先履行抗辩权为由拒付租金，双方遂产生纠纷。反诉被告帮德公司辩称，1、关于投资款，帮德公司认为新科公司所提交的证据不能证明其所购买材料的事实是否存在，更不能证明其投资的数额，即使其购买的材料实际投入了所承包的园区，该投资也属于其应履行的合同义务，即自身生产经营所需支出，帮德公司无任何返还义务。2、帮德公司不存在任何违约行为，新科公司存在未按合同约定支付租金的违约行为，其不享有索要违约金的权利，其所提出的经济损失无事实和证据支持，更不应当向帮德公司主张。3、新科公司所说的诚意金是在签订合同时为了约束反诉原告而向帮德公司支付的，该25万元诚意金按照合同约定会在反诉原告履行相应合同义务后作为投资款，所以要求返还诚意金无事实依据。4、关于代理费，新科公司不能证明费用已实际发生，也没有证据证明代理费的具体数额，代理费与本案合同无关，应由新科公司自行承担。综上，新科公司的反诉请求无事实证据和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月9日，出租方（甲方）帮德公司与承租方（乙方）新科公司签订《二郎店高效园区租赁合同》，约定的主要内容如下：一、概况。1、乙方承包甲方所有的位于二郎店北地××园区134个大棚，大棚以及园区内花木、苗木、空地、树地、树木、配套设施等租给乙方使用，大棚产权性质不变，年租金50万元。2、第一年租金款应于2015年5月31日前一次性向甲方支付，以后每年的5月31日前一次性支付该年的全部租金。3、合同签订之日前7日内，乙方应向甲方支付合同签订诚意金25万元。4、乙方将所有大棚后坡按照生产需求完善、卷帘机购买安装完毕后，甲方对乙方承租的该园区投入110万元（其中包括乙方支付的诚意金25万元），该资金投入不计利息。5、园区内现种植的农作物2014年10月20日前清理完毕，并将土地交由乙方使用。签订合同后乙方进入园区组织实施大棚完善。二、承租期限。承租期共5年，即2014年10月6日至2019年10月5日止。三、承租使用，合作经营。1、乙方承租期内园区内的大棚、土地、树木、花木等乙方合理使用，自主经营。2、承租期内乙方在园区内的固定资产投入须向甲方报告后方可实施。四、甲方的权利、义务。3、果园内现有的苗木、果树等所有的财物归甲方所有，承租期内由乙方进行科学化管理维护，费用由乙方承担。自承租之日起乙方发展建设的花木、果树等产权归乙方所有，合同到期后，甲乙双方协商，按当年市场价折算成现金后甲方兑现给乙方。4、通往园区的道路、渠、沟、河流、井等一切公共资源在承租期由乙方无偿使用，在园区范围内的以上资源由乙方负责维护。6、在该租赁期间内，甲方现有的机械设备（后附清单）等资产由乙方无偿使用，合同到期时，乙方应保证甲方的所有资产投入以及承租期间的乙方的资产投入能够正常使用，该以上资产均归甲方所有。五、乙方的权利、义务。1、乙方自行负责在更新、维修大棚或在大棚生产经营中的水、电及其它相关生产、生活资料供给。2、在法律规定的范围内按照本协议约定，乙方自主经营，全权自主选择雇佣劳动力。5、承租期间，乙方将承租的大棚及相关设施设备正常损耗进行维修，租赁期满时确保其能正常使用。7、乙方承租期内负责甲方园区整合，果树修剪、施肥、打药、拉枝等管理工作，正常维护，费用乙方承担，承租期间内收入归乙方所有。院内现有花木等整合后归甲方所有，由乙方负责管理。合同期内乙方培植的花木，效益归乙方所有。六、合同的变更、解除。有下列情况之一的可以变更和解除合同，违约方按照合同约定向守约方承担一切责任和赔偿损失：1、乙方擅自改变园区生产用途及外形外貌，或者进行其他合同约定之外的经营的，甲方可以单方终止该合同。2、乙方私自拆改搭建其它建筑物。3、遭遇特大自然灾害不能恢复生产。4、一方违反本协议的约定或者以语言、具体行动明确表示不履行本协议，另一方有权解除本合同，并要求赔偿全部损失。七、本协议履行期间，甲乙双方均应遵守本协议的相关约定，如遇一方违约，则违约方应向守约方支付100万元的违约金，并赔偿守约方的一切经济损失。八、其他。6、本合同未尽事宜由双方共同协商做出补充协议，补充协议经双方签字认可后，与本协议具有同等法律效力。7、本合同在2014年8月28日甲、乙双方对大棚现状进行确认、具体情况见附表。8、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，上报公证处备案一份。《二郎店园区资产清点附表》上面记载，葡萄棚45个，打沟车3台，变压器2台等。在该合同落款处，有帮德公司原法定代表人李红杰、新科公司法定代表人蔡凤刚各自签名，并加盖各自公司印章。2014年9月10日，新科公司法定代表人蔡凤刚向帮德公司原法定代表人李红杰交纳承包金25万元，但双方认可该款项属于诚意金。2014年11月26日、12月11日，新科公司法定代表人蔡凤刚向帮德公司原法定代表人李红杰借款35万元，用于购买棉被。2015年4月30日，新科公司法定代表人蔡凤刚向李慧、王林借款3万元，用于整理大棚。帮德公司提交上述3份借条及5张照片，拟证明：帮德公司在签订合同后出借给新科公司38万元，用于帮助新科公司履行合同；新科公司未按合同约定完善大棚后坡、购买及安装卷帘机及空地荒草数量，其中3万元系新科公司用于除荒草所借款。新科公司对上述3份借条的真实性无异议，但认为其中3万元用于承租土地外的土地整理，该款项不能视为帮德公司返还的投资款或诚意金；5张照片没有拍摄时间和地点，对真实性有异议。2014年4月4日，帮德公司收到新郑市农业农村工作委员会（以下简称新郑农委）拨付的补贴款110万元。2015年8月28日帮德公司收到新郑农委拨付的补贴款100万元。新科公司提交投资费用清单、销货清单、转账凭证、收到条（共41页）；拟证明：新科公司完善园区的投资款为154.8298万元。帮德公司对证据真实性均不予认可，认为与本案所诉合同纠纷无关联性。新科公司提交2015年上半年入库单198张；拟证明：2015年上半年新科公司在涉案园区种植西瓜、西红柿等农作物，收入合计约40万元。帮德公司对证据真实性不予认可，认为系新科公司单方制作。新科公司提交借款合同复印件一份，收到条五份；拟证明：因帮德公司拒不支付100万元投资款，导致新科公司无法正常经营，向李静、张俊玲各借款20万元，并付有利息。帮德公司对证据真实性均有异议，认为该组证据与本案诉争的合同纠纷无关联性，收到条上是蔡凤刚而不是新科公司。新科公司提交姜洪卫证明两份、姜洪庆证明一份、姬某证明一份，拟证明：新科公司将几近荒废的园区修整完善，使园区通过政府验收，先后购买卷帘机、棉被、膜、钢材等材料，使园区能正常生产经营。另证人姬某出庭作证，陈述：其是新科公司的员工，从新科公司在园区开始经营时姬某就在园区上班，园区刚开始时只雇了姬某一个工人，其负责在园区收料、进料、看摊、大棚改造的施工、除草等杂活，在新科公司没有完善大棚前，园区内基本都是草，几乎没有其他植物，新科公司修缮完毕之后，大棚都能正常使用。帮德公司对所有证人证言、证人当庭陈述均不予认可。庭审中，帮德公司同意返还新科公司诚意金25万元。新科公司认可，其未向帮德公司支付7个月的园区使用费36.4384万元，新科公司同意向帮德公司交纳。另查明，1、帮德公司要求新科公司赔偿因大量苗木枯死及除草费的损失20万元，但未提交相应证据予以证明。2、新科公司陈述自2014年9月16日进入承包场地，因帮德公司于2015年6月28日强行接管出租的承包地而被迫撤离。3、帮德公司陈述：新科公司撤出涉案园区后，帮德公司未再对新科公司撤出前已存在的设施另行修整，且也无其他附加修整施工。上述事实，有当事人的陈述，《二郎店高效园区租赁合同》，借条，证人证言、本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，帮德公司与新科公司签订的《二郎店高效园区租赁合同》，系当事人真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。审理过程中，帮德公司要求解除合同，新科公司也同意解除合同，故本院准许解除双方于2014年9月9日签订的《二郎店高效园区租赁合同》。本案的争议焦点在于帮德公司、新科公司在合同履行过程中哪一方存在违约的问题。根据《二郎店高效园区租赁合同》一、4约定“乙方（新科公司）将所有大棚后坡按照生产需求完善，卷帘机购买安装完毕后，甲方（帮德公司）对乙方承租的该园区投入110万元（其中包括乙方支付的诚意金25万元），该资金投入不计利息”，由此可以看出，帮德公司应当在新科公司购买并安装完毕卷帘机后向新科公司支付投资款110万元。根据新科公司的申请，本院向新郑农委调取涉案园区验收合格手续及财政拨款凭证，但新郑农委只提供了两份拨款凭证。在帮德公司、新科公司对《二郎店高效园区租赁合同》一、4约定的“卷帘机购买并安装完毕”这一内容存在较大争议的情况下，结合新郑农委提供的拨款凭证，本院认为能够证实二郎店高效园区的设施设备均已通过相关政府机构验收合格，帮德公司已经领取财政拨款，在帮德公司提交的证据不能证明新科公司未全部安装完毕卷帘机的情况下，应视为新科公司已经按照合同约定内容履行完毕合同义务，但是截止目前帮德公司并没有向新科公司支付投资款（包括乙方支付的诚意金25万元）。由此本院认为，帮德公司存在违约，应当向新科公司支付相应的违约损失。关于违约金数额，根据合同第七条约定“违约方应向守约方支付100万元的违约金，并赔偿守约方的一切经济损失”，在帮德公司诉讼及新科公司反诉中，双方均要求对方支付违约金100万元，说明双方对合同约定违约金100万元均不认为数额过高，故因帮德公司违约，帮德公司应当向新科公司支付违约金100万元。本诉中，帮德公司要求新科公司支付园区使用费50万元，《二郎店高效园区租赁合同》约定年租金50万元，第一年租金于2015年5月31日前支付。新科公司认可，截止目前其仍下欠2014年10月6日—2015年6月28日期间7个月的园区使用费未支付，故新科公司应当向帮德公司支付园区使用费36.4384万元。本诉中，帮德公司要求新科公司赔偿损失20万元，因其未提交相应证据予以证明，故本院对其该项诉讼请求不予支持。反诉中，新科公司要求的投资款154.8298万元。本院认为，帮德公司在未对新科公司的投资及损失加以确认和协商的情况下采取强行解除合同的行为，且不准许新科公司经营，帮德公司的行为存在不当之处，应当对新科公司承担相应的赔偿责任，赔偿投资款的数额应结合《二郎店高效园区租赁合同》一、4约定的帮德公司应向新科公司支付的投资款110万元中扣除诚意金25万元，即帮德公司应向新科公司支付投资款85万元。相应地，对于新科公司提交的销货清单、转账凭证、收到条等证据，因无其他证据相佐证，本院均不予采信。帮德公司同意返还新科公司诚意金25万元，本院予照准。反诉中，新科公司要求的经济损失39.4万元，证据不足，本院不予支持。新科公司反诉要求帮德公司支付代理费用4万元，因双方对此未约定，新科公司的该项请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除河南帮德农业种植有限公司、开封新科农业开发有限公司于2014年9月9日签订的《二郎店高效园区租赁合同》。二、被告开封新科农业开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付原告河南帮德农业种植有限公司园区使用费36.4384万元。三、反诉被告河南帮德农业种植有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付反诉原告开封新科农业开发有限公司投资款85万元。四、反诉被告河南帮德农业种植有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付反诉原告开封新科农业开发有限公司违约金100万元。五、反诉被告河南帮德农业种植有限公司应当于本判决生效之日起十日内返还反诉原告开封新科农业开发有限公司诚意金25万元。六、驳回原告河南帮德农业种植有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告开封新科农业开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20100元，反诉案件受理费16169元，共计36269元，由原告（反诉被告）河南帮德农业种植有限公司负担21327元，被告（反诉原告）开封新科农业开发有限公司负担14942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　徐亚磊审　判　员　　许俊峰人民陪审员　　万亚娟二〇一七年六月二十三日代理书记员　　郭闽然更多数据：