（2017）桂0503民初365号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-02-12
案件名称
宁儒芳与广西镒建房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
北海市银海区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁儒芳,广西镒建房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0503民初365号原告：宁儒芳，女，1970年3月18日出生，汉族，住北海市海城区。委托诉讼代理人：吴文钦，广西先导联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜亮，广西先导联合律师事务所实习人员。被告：广西镒建房地产开发有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳东路1号。法定代表人：孔祥瑜，董事长。委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所北海分所律师。原告宁儒芳诉被告广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴文钦、杜亮，被告镒建公司的委托诉讼代理人谭小燕到庭参加诉���，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年2月19日签订《世纪城商品房预定协议》，约定原告预定购买被告开发的位于北海市的“世纪城”第10栋2单元第201号房及车位，商品房建筑面积123.45平方米，单价为每平方米3556.23元，总价款为439016元，预交定金3万元，车位价款为8万元，预交定金2万元。协议还约定原告于商品房预售许可证取得且被告书面通知之日起30天内与被告订立《商品房买卖合同》，被告在约定期限内将商品房另行出售给他人的，应双倍返还定金。协议签订后，原告按约定支付了订金5万元。但在此后，在具备签订《商品房买卖合同》条件时，被告违反协议约定，单方面提高商品房单价，要求原告按更高的单价签订《商品房买卖合同》，原告不予接受。双方为此曾多次进行磋商，但一��没有结果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年2月19日签订的《世纪城商品房预定协议》；2、被告双倍返还定金100000元给原告。原告对其诉称在举证期限内提供的证据有：一、《世纪城商品房预定协议》及附件，拟证实原、被告之间存在商品房预定的法律关系；二、《收据》2张，拟证实原告向被告缴纳车位定金20000元及购房定金30000元；三、《回复客户信函》，拟证实被告对原告提出的房屋总价变化问题作出的说明。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告于2013年2月19日签订的《世纪城商品房预定协议》，原告已在镒建世纪城客户单上签字，在具备签订合同条件的情况下，被告在取得预售许可证之后，通知原告交付首付款及签订合同，原告以面积有变化为理由不愿签订合同，此后，被告曾向原告出具函，告知原告来签订合同，原告收到回函之后，没有提出过任何的异议，也没有到被告处签订合同，原告以自己的行为表明拒绝履行签订合同，完全是原告的行为违约，根据相关规定，应当适用定金罚责规则，原告没有根据要求退还定金，更没有理由要求支付双倍定金，因此，要求法院依法驳回原告的第二项诉讼请求。被告对其辩称在举证期限内提交的证据有：1、《镒建.世纪城客户确认单》,拟证实原告对所购涉案房屋的建筑面积、销售单价、房屋总价等进行确认；2、《北海市商品房预售许可证》，拟证实涉案商品房于2014年11月19日取得商品房预售许可证；3、交纳购房首期款及签订商品房买卖合同的《通知》、《国内小包邮件详情单》，拟证实被告取得商品房预售许可证后，依约通知原告交纳购房首期款及签订《商品房买卖合同》；4、《回复客户信函》，拟证实被告对原告提出的房屋总价变化问题作出的说明；5、《解除协议通知》、“2016年5月11日北海日报”，拟证实被告作出与原告解除《世纪城商品房预定协议》的通知，并于2016年5月11日于北海日报登报声明。经庭审质证，被告对原告提交的证据一至三的真实性、合法性、关联性均没有异议。原告对被告提交的证据1认为原告确实确认了，只有价格和建筑面积，但被告说上面有建筑面积和增值面积，是被告自己单方添加的，不予认可；对证据2、3、4的三性均没有异议；对证据4认为恰好能证明被告已经违约了；对证据5原告没有收到，原告认为不能作为证据使用且不同意被告以登报的形式来提出解除合同，被告单方提高价格，很多人都不同意。本院认为，原告提交的证据一至三以及被告提交的证据1至5具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法确认作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年2月19日，原、被告签订《世纪城商品房预定协议》，约定：原告认购被告开发的位于北海市处“世纪城”第10栋第2单元第201号房屋及车位；商品房的建筑面积为123.45平方米，单价为3556.23元/平方米，总价为439016元，车位每个人民币80000元；原告应于协议签订当日向被告支付住房定金30000元及车位定金20000元，共计50000元作为本协议约定与被告订立《商品房买卖合同》的担保；原告应在被告取得商品房预售许可证且书面通知之日起30日内，与被告签订《商品房买卖合同》。被告如在约定时间内擅自将商品房另行出售给他人的，应向原告双倍返还定金；原告在约定期限内放弃已取得的房屋购买权或拒绝订立《商品房买卖合同》的，视为原告构成违约，定金不予返还，被告可将商品房另行出卖给他人等。签订协议当日，原告向被告支付住房及车位定金共计50000元。2014年11月19日，被告取得《商品房预售许可证》。2014年12月10日，被告向原告发出通知，要求原告收到通知后十日内到被告公司交纳首期款并签订《商品房买卖合同》。因原��与被告未能就房屋价格达成一致意见，被告于2015年1月22日向原告发出了《回复客户信函》。《回复客户信函》载明：房屋总价是由建筑面积×单价+增值面积（超出房屋产权登记面积）×单价两部分面积的总价组成（不是赠送面积）；现在建筑面积和增值面积都有了变化，原房屋综合单价计算为建筑面积价值123.45㎡×3215.55元/㎡=396960元，增值面积价值17.18㎡×2448元/㎡=42056元，房屋总价为439016元，综合单价为3556.23元/㎡；现取得预售证后，建筑面积价值为123.19㎡×3215.55元/㎡=396123.6元，增值面积价值为22.07㎡×2448元/㎡=54027.36元，房屋总价为450151元，综合单价为3654.12元/㎡。2015年10月24日，被告作出了《解除协议通知》，并于2016年5月11日在《北海日报》上刊登了公告，通知原告解除双方签订的《世纪城商品房预定协议》，并没收所交定金，将房屋另作他售处理。本院认为，原、被告经协商签订的《世纪城商品房预定协议》及附件，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该协议及附件合法有效，双方应当全面履行各自义务。原告已经按照预定协议的约定，于签订协议当日交付了购买房屋及车位的定金共50000元给被告，被告虽然亦按约定在符合签订商品房买卖合同的条件下通知原告过来换签商品房买卖合同，但被告并未按预定协议约定的房屋单价与原告签订《商品房买卖合同》，而是要求原告按调整过的单价签订《商品房买卖合同》，被告已经构成违约。被告抗辩称房屋总价是由建筑面积和增值面积两部分面积的总价组成，在取得商品房预售许可证后，建筑面积由原来约定的123.45平方米变为123.19平方米，增值面积由原来的17.18平方米变为22.07平方米，因此按照相应的计算���法，房屋综合单价变为3654.12元每平方米，被告已对此作出说明，被告没有单方提高价格，没有构成违约。从原被告提供的《世纪城商品房预定协议》约定的内容来看，双方约定的原告认购商品房的建筑面积为123.45平方米，单价为3556.23元/平方米，总价为439016元，车位每个80000元，双方并没有约定过增值面积的内容，被告在签订预定协议后，重新解释房屋价格构成及房屋单价，是变相的提高房屋单价的行为，被告的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。被告抗辩称原告在签订预定协议时，被告已对该涉案房屋的总房价计算方式，即房屋总价由建筑面积和增值面积两部分面积的总价组成作了详细说明，但其并未提供证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，被告将原来约定的商品房单价3556.23元每平方米提高到3654.12元每平方米，造成原被告双方未能签订《商品房买卖合同���，责任在于被告，被告的行为已构成违约，原告要求解除与被告签订的预定协议并由被告双倍返定金100000元有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告宁儒芳与被告广西镒建房地产开发有限责任公司于2013年2月19日签订的《世纪城商品房预定协议》；二、被告广西镒建房地产开发有限责任公司双倍返还定金100000元给原告宁儒芳。本案受理费1150元，由被告广西镒建房地产开发有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 韦振静二〇一七年六月二十三日书记员 杨刚丽附本判决书依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 来源：百度“”