（2017）皖1024民初271号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-07
案件名称
黄山市铭昱物业管理有限公司与余钢针物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
祁门县人民法院
所属地区
祁门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄山市铭昱物业管理有限公司,余钢针
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1024民初271号原告:黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024586116376C(1-1)。法定代表人：秦勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾开毅，该公司副总经理，代理权限系特别授权。被告：余钢针，男，汉族，安徽省祁门县人，初中文化，务农，住安徽省祁门县，委托诉讼代理人：叶力心，男，安徽省祁门县祁山镇法律服务所法律工作者。原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告余钢针物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山市铭昱物业管理有限公司的法定代表人秦勇及其委托诉讼代理人曾开毅、被告余钢针及其委托诉讼代理人叶力心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄山市铭昱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的南城水岸小区3幢1单元402室物业管理费1696元及违约金2400元，合计4096元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告余钢针为南城水岸小区3幢1单元402室业主，房屋面积为117.75平方米。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的规定，原告一直积极履行合同的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告余钢针自2015年1月开始停止缴纳物业管理费，截至2016年12月，其共拖欠物业管理费1696元。原告黄山市铭昱物业管理有限公司多次向被告余钢针催收，被告余钢针一直拒绝缴纳。现原告黄山市铭昱物业管理有限公司依法向法院提起诉讼。被告余钢针在法定期限内未提供书面答辩。被告余钢针在庭审中辩称：1、原、被告之间未曾订立物业服务合同，原告的诉请没有法律依据；2、原告必须向法庭提供其与开发商之间签订的物业管理合同，以便于查清原告与开发商之间是物业托管合同还是物业包干合同，从而确定原告是否是合适的主体；3、原告必须向法庭出示其物业资质证书，以便于查明原告的物业资质等级问题，与其收费的价格是否相符；4、被告居住小区环境管理的众多混乱现象证明了原告未尽到物业管理的职责，原告的收费应适当减少。原告黄山市铭昱物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证明书及照片8张，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据：《入伙通知书》、《前期物业管理服务协议》及相关附件、《前期物业管理委托合同》，被告对上述证据均有异议，本院经审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联，依法予以采信。根据当事人陈述和上述证据，本院认定如下法律事实：原告黄山市铭昱物业管理有限公司与黄山市涌金房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》后入驻安徽省祁门县南城水岸小区即开始物业管理服务。祁门县南城水岸3幢1单元402室业主为被告余钢针，该402室房屋建筑面积117.75平方米。2012年12月29日，原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告余钢针签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定了物业管理服务费的收费标准，按建筑面积，以产权登记面积为准，多层住宅0.60元/平方米/月；并约定业主首次办理入伙手续时预交一年的物业管理服务费，之后按每年度缴纳一次，逾期未缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每月一百元缴纳违约金。被告余钢针按照协议约定计算，其一年的物业管理服务费是848元，被告余钢针在2012年12月29日签订《前期物业管理服务协议》时缴纳了第一年，即2013年度的物业管理服务费，2014年度物业管理服务费由原告黄山市铭昱物业管理有限公司从被告余钢针已交纳的1000元装修保证金中直接扣除，余款已退还给被告余钢针。被告余钢针自2015年1月至今未向原告黄山市铭昱物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。期间，双方为物业管理服务相关事宜及缴纳物业服务费发生争议，为追索物业服务费，原告诉至本院，请求判令被告余钢针缴纳2015年至2016年两年度的物业管理服务费及违约金共计4096元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》一式两份，协议双方各执一份。原告黄山市铭昱物业管理有限公司保存的协议中，只有业主余钢针的签名和捺印及签名日期，物业公司没有盖章，法定代表人也未签名。被告余钢针没有向法庭提交本人保存的协议加以证明。但原告当庭举证的《前期物业管理服务协议》及相关附件中的《前期物业管理服务协议》上甲方盖有原告公司印章，签署日期为2012年12月29日；乙方有余钢针的签名和捺印及签名日期为2012年12月29日，该两份协议内容一致。另该协议第十六条约定，协议自第一位业主签字之日起生效。本案争议焦点是：1.原、被告于2012年12月29日签订的《前期物业管理协议》是否成立；2.原告是否存在服务瑕疵，该服务瑕疵能否成为被告减交物业管理服务费的理由。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，合同应当自双方当事人签字或者盖章时成立，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告余钢针于2012年12月29日与原告黄山市铭昱物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，虽然原告黄山市铭昱物业管理有限公司在自己留存的协议上没有盖章，但被告余钢针已实际按照签订的《前期物业管理服务协议》缴纳了物业管理服务费，被告余钢针接受了原告的物业管理服务，因此，双方所签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应依法成立，原告当庭举证的《前期物业管理服务协议》及相关附件中的《前期物业管理服务协议》与上述协议一致，亦佐证了合同已经成立。合同签订后，原告黄山市铭昱物业管理有限公司按照协议的约定提供了物业管理服务，被告却未能按照协议的约定及时支付物业管理服务费，被告的行为构成违约。原告黄山市铭昱物业管理有限公司虽然在服务过程中存在一定服务瑕疵，但其已经履行了物业管理服务的主要义务，基于物业管理服务合同是一种持续性、服务性合同，在实践中不可能是完美的特点，本案原告的服务瑕疵尚不足以构成违约。业主在发现物业公司存在服务瑕疵时，应及时与物业公司沟通并反馈相关问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求和反馈的相关问题及时尽最大努力解决，并不断提高自己的服务质量。但业主如果通过不交纳物业管理服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。故对原告要求被告余钢针缴纳物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告的服务瑕疵虽然不足以构成违约，但这是被告未及时交纳物业管理服务费的主要原因，该瑕疵可以成为被告免除承担违约金的正当理由，故本院对原告诉请给付违约金2400元的诉讼请求不予支持。综上，为维护住宅小区的优良居住环境和和谐稳定的社会环境，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条，第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下：一、被告余钢针于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告黄山市铭昱物业管理有限公司2015年至2016年两年度的物业管理服务费1696元；二、驳回原告黄山市铭昱物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取即25元，由原告黄山市铭昱物业管理有限公司负担5元，由被告余钢针负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 卫德平二〇一七年六月二十三日书记员 洪燕萍 更多数据：搜索“”来源：