（2017）黔0502民初1888号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-24
案件名称
黄军与毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄军,毕节创美房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第九十五条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1888号原告：黄军，男，汉族，1985年6月17日出生，现住毕节市七星关区（户籍地：湖北省孝感市孝南区）。委托代理人：陈可嘉（特别授权代理），贵州尚恩律师事务所律师。委托代理人：彭书榕（一般授权代理），贵州经济律师事务所律师。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会，系该公司执行董事。委托代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人：赵波（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告黄军诉被告毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2017年3月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告黄军及委托代理人陈可嘉、彭书榕，被告毕节创美房地产开发有限公司委托代理人赵波到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。原告诉称：一、请求判令解除原、被告签订的《商品房预购合同》，解除双方的合同关系；二、请求人民法院判决被告支付逾期交房的违约金4292.00元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；三、请求人民法院判决被告退还原告已付购房款282346.00元，并按银行同期贷款利率支付利息47434.00元（利息从2014年12月12日起暂记至2017年4月11日）；四、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：受被告邀约，原告于2013年11月15日与被告签订[创美·世纪城]《商品房预购合同》（合同编号：8286）甲方（被告）将其所开发建设的位于毕节市七星关区××街道社区××大道（创美·世纪城）第二期2栋2层10号商业用途的房屋出售给乙方（原告），该《商品房预购合同》第二条一款第3项约定：被告出售给原告优惠后房屋总价为￥551246.00元；同时约定：本合同签订后当日内向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为55124.00元，备注：剩余15%首付款于在工程达到正负零层时全额支付（15%：￥86122.00元）；甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币￥140000.00元，通过商会联保贷款或其它方式支付；剩余房屋总款的50%，计人民币￥280000.00元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付。”第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部份在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方支付违约金；”。第十二条第1项约定：“甲方今后取得乙方购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同，具体签订时间以甲方通知为准，但本合同所约定的购房条件不变。”合同签订后，原告至2014年12月1日，共向被告支付了购房款282346.00元，诚实信用地履行了自己的义务。在2015年初时，被告通知原告去签订正式的购房合同，被告销售部工作人员拿出了很多份《商品房买卖合同》和“《商品房买卖合同》补充协议”，让原告签字，原告看到合同很多地方是空白没有填写内容，销售部工作人员解释说，这么多份合同是要报给几家单位备案，就是份数多内容多，要计算数据后才好填写上去，还要盖很多章，整好后拿一份给你们，原来讲好的条件的条件不变。原告基于对被告的信任，就按被告工作人员的指示在空的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》上签了字，按了手印。但原告至今未得到签了字的正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。今年初，被告对与原告情况相同的其他购买商铺的人提起诉讼，通过法庭审理，才看到了被告向法庭出示的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，该合同和协议对预购合同进行了擅自的更改：1、取消了支付首付款25%后，联保贷款支付剩余25%的约定；2、交房时间从2015年3月30日更改至2015年8月31日；3、擅自免除被告的义务，加重原告的责任，排除原告的主要权利。被告的行为，侵犯了原告的知情权，违反合同自愿、意思表示真实的原则，构成了合同欺诈，违反了我国《合同法》、《民法通则》的相关规定。被告修建的商铺，违反了当初售房时，所作的宣传和承诺，擅自更改设计方案，增加商铺容量；擅自提高售价，侵犯商家的权益；基础设施不符合要求，丧失商铺的基本功能，没有对营业场所进行有效的管理和疏导，造成商家经营困难，严重影响商家的生存发展。原告认为：《商品房预购合同》是双方真实意思的表示，是房屋买卖合同的基本内容，是房屋买卖履行的基本依据，依法成立，合法有效，应为合同当事人双方诚实信用地履行。而被告知道也承诺《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是为了备案需要而签订的文件，也承诺《商品房预购合同》中所约定的购房条件不变。现被告使用欺诈手段骗取原告在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》上签字后，擅自更改约定内容，免除其责任、加重原告方责任、排除原告主要权利，并不返回原告应得的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，修建的商铺，不符合承诺和宣传内容、管理混乱，丧失商铺功效。被告的行为，违背公平、自愿、诚实、不欺诈的原则，违反《合同法》的规定，导致合同不能履行，原告的合同目的不能实现，现依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定提起，请求人法院支持原告的主张和请求。被告辩称：一、被答辩人诉请解除的《商品房预购合同》因双方于2014年10月12日签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议而终止，现被答辩人诉请解除无权利基础。在答辩人与被答辩人的商品房买卖关系中，《商品房预购合同》属于预约合同，其合同标的物为未来物，因此此类合同具有合同条件概括性、宽泛性和可变更性的特点。在双方签订正式本约即《商品房买卖合同》时，《商品房预购合同》即被替代而终止，现被答辩人诉请解除一个已经终止的预约合同，完全无事实、法律根据。二、《商品房买卖合同》对《商品房预购合同》内容的变更属于合法、正常的民事法律行为，系合同双方当事人意思一致的产物，原告主张欺诈无事实依据。如前所述，《商品房预购合同》既然属于预约合同，那么在订立时合同项下某些具体条件必然无法确定，因此，只有待相应条件成熟、明确后再通过正式的本约合同《商品房买卖合同》进行确定，这也是预约合同的法律属性与本质要求。同时，答辩人与被答辩人都是属于完全责任的民事主体，在签订《商品房买卖合同》及补充协议时明知对《商品房预购合同》进行了变更的情况下仍然愿意接受变更并签字，那么就表示愿意接受变更后的约定，愿意履行变更后的合同义务，这是基本的法律常识。现被答辩人毫无根据、杜撰理由声称答辩人违反合同自愿、真实原则而构成欺诈，纯属无理。三、被答辩人以答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈为由主张解除《商品房预购合同》无法律依据。根据被答辩人在诉状中的陈述，其认为《商品房预购合同》是双方真实的意思表示，依法成立，合法有效，对此观点答辩人予以赞成。但被答辩人诉请解除一个合法有效的合同，理由是答辩人在《商品房买卖合同》存在欺诈，是否存在欺诈暂且不论，单从法律规定上来讲，既然《商品房预购合同》合法、真实，不存在欺诈，那么其诉其解除的依据何在？其权利基础何在？即使假设答辩人在《商品房买卖合同》，非《商品房预购合同》，被答辩人以一个独立合同中并不存在的违约行为去主张解除另一合同，完全无法律依据。四、且不论被答辩人是否存在欺诈问题，但根据法律规定，存在欺诈的合同属于可撤销合同，合同当事人行使撤销权应当在一年的除斥期限内行使，否则，不再享有合同撤销权。答辩人在2014年10月12日与被答辩人签订《商品房买卖合同》及补充协议，自此时起，被答辩人就应当知道合同内容与《商品房预购合同》不符，撤销权的行使期限开使起算。退一步讲，即使被答辩人签订《商品房买卖合同》及补充协议时不知合同内容变更，但在2015年，答辩人将合同项下商铺交付被答辩人，被答辩人是完全有条件、有理由知晓合同内容的，但其仍对房屋予以接收，其行为足以证实其对《商品房买卖合同》是认可接受的。若如被答辩人所言答辩人存在欺诈，那么为何答辩人将会房屋时被答辩人还愿意接收，因此，即使从交房之日起计算撤销权的除斥期限，被答辩人最迟也应当在2016年12月前提起诉讼。现房屋交付已近两年再提起诉讼，于法无据。五、关于被答辩人所称所售商铺管理混乱，丧失商铺基本功能等问题，并非双方《商品房买卖合同》的构成内容，更不是被答辩人主张存在欺诈而解除合同的有效依据。根据甸《商品房销售管理办法》等法律法规规定，商品房买卖合同的主要内容是房屋面积、售价、质量、交付时间等等，作为出卖的答辩人，只要履行了上述主要合同义务，便不再对买受人承担任何义务。而作为买受人，获取商铺后，如何经营，经营状况是否良好，都是自身应当负担的投资风险，与答辩人无任何利害关系。综上所述，被答辩人诉请毫无事实和法律依据，应当依法予以驳回。根据原被告双方的陈述及提供的证据经庭审后本院综合分析认定的法律事实为：2013年11月15日，原告黄军与被告签订了《商品房预购合同》，约定原告黄军预购被告方所开发建设的位于毕节市七星关区××街道社区××大道【创美·世纪城】第二期2栋2层10号房屋。2014年10月12日，原告黄军及黄婷婷与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定买受人黄军、黄婷婷购买被告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层10号的商业用房一套，该房建筑面积为46.97平方米，总购房款为551,246.00元。《商品房预购合同》与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定买卖的是同一商业用房，买受人黄军、黄婷婷是该商业用房的共同共有人。合同签订后原告黄军共交纳了购房首付款人民币281,246.00元及商铺预约登记费1,100.00元，其余房款270,000.00元采用银行按揭方式支付。被告已将涉案房屋交付原告黄军使用。现原告黄军以《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与原《商品房预购合同》存在严重不符，《商品房买卖合同》全由创美公司工作人员填写，怀疑《商品房买卖合同》的真实性，存在欺诈行为及被告没有兑现宣传广告的内容，已严重违约为由，诉来本院，期判如所诉。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提交的黄军的身份证复印件、被告针对湖北商户团购2号楼2F说明、《商品房预购合同》、收款收据、被告53号及58号会议纪要、被告作出的“小商品批发城开业政策补充协议”、创美世纪城致商户的信、被告对毕节创美小商品批发城运营提升方案、消防、市场监督局、供销联合社、街道办事处限期迁出小商品批发市场的通告、日照分析图及一层平面图、（2016）黔0502民初676号民事判决书、七星监行处字[2015]84号《行政处罚款决定书》、照片，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。原被告双方提供的这些证据已经庭审质证，已收集在卷为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告黄军与被告签订的《商品房预购合同》是预约合同，其合同目的是约定在将来一定期限内订立正式的买卖合同同。原告黄军及共同共有人黄婷婷与被告签订的《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》以后《商品房预购合同》就不再对双方当事人具有约束力。原告及共同共有人黄婷婷在与被告方签订《商品房买卖合同》时对合同内容有审查的义务，如果认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预购合同》内容严重不一致，且有未完善内容，可以要求被告修改完善，如果被告拒绝修改和完善，原告可以选择拒签合同，原告黄军与共同共有人黄婷婷既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可。原告黄军诉请解除其与被告签订的不再对双方当事人具有约束力的《商品房预购合同》无法律依据，且损害共同共有人黄婷婷对共有财产的处分权，故对原告的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告黄军的诉讼请求。本案案件受理费人民币3,186.00元（已减半），由原告黄军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇一七年六月二十三日书记员 申开旭 来源：