（2017）京0113民初6580号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-12-05
案件名称
钟悦与孙伟东、王雨晴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟悦,王雨晴,孙伟东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初6580号原告：钟悦，男，1991年6月20日出生，身份号码×××。被告：王雨晴，女，1988年11月9日出生，身份号码×××。被告：孙伟东，男，1989年5月22日出生，身份号码×××。原告钟悦与被告王雨晴、孙伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告钟悦，被告王雨晴、被告孙伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告钟悦向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同返还原告已付的购房款54万元整，装修款2.5万元整；2.判令解除原告与被告王雨晴于2017年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中原告与被告王雨晴就顺义区×大道×号院×号楼×单元×号房屋的买卖合同关系；3.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2017年3月1日，原告与王雨晴、孙伟东夫妇在金色时光后沙峪店签订了房屋买卖合同，购买王雨晴名下位于顺义区×大道×号院×号楼×单元×号室的房产，该房产所有权证号为京（2017）顺不动产权第××××号，并且在签订合同之日支付被告王雨晴、孙伟东购房定金10万元整。2017年3月13日支付被告王雨晴、孙伟东首付款37万元，2017年3月23日支付被告王雨晴、孙伟东首付款7万元。2017年3月26日，国家颁布关于商住限购政策，原告将无法购买该房产。按照签订合同时该限购政策属于不可抗力原因，买卖双方应该自动解约，并且由卖方归还我支付的定金、首付款以及装修费用。现卖家无法偿还购房款，为维护原告的合法权益，请法院依法判决。被告王雨晴辩称，因为涉诉合同无法继续履行，被告同意原告的第二项诉讼请求。被告愿意返还原告购房款54万元，但是因为被告存在经济压力，当时卖房就是为了缓解经济压力，现在被告在银行还欠20多万元债务，原告给了被告10万元现金，用于还账了，剩余44万元全部还了房贷，涉诉房屋的抵押已经解除。对于装修费，被告同意给付原告2.5万元。被告除了涉诉房屋外没有其余财产，如果原告愿意，涉诉房屋被告还同意卖给原告。被告和被告爱人只能努力工作，尽早还钱。诉讼费用的承担由法院判决。被告孙伟东辩称，因为涉诉合同无法继续履行，被告同意原告的第二项诉讼请求。被告愿意返还原告购房款54万元，但是因为被告存在经济压力，当时卖房就是为了缓解经济压力，现在被告在银行还欠20多万元债务，原告给了被告10万元现金，用于还账了，剩余44万元全部还了房贷，涉诉房屋的抵押已经解除。对于装修费，被告方同意给付原告2.5万元。被告除了涉诉房屋外没有其余财产，如果原告愿意，涉诉房屋被告还同意卖给原告。被告和被告爱人只能努力工作，尽早还钱。诉讼费用的承担由法院判决。解除合同对被告也造成损失，被告希望也对被告也进行相应赔偿。被告本来借银行37万元房贷，10年还清，原告替被告还了，要求被告在三五年之内还清，被告还不起。如果原告能去银行替被告贷款37万元，被告可以继续偿还银行贷款。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，由北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务，原告钟悦与被告王雨晴签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人（甲方）：王雨晴，买受人（乙方）：钟悦；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×大道×号院×号楼×单元×号……。（二）该房屋规划设计用途为办公。第二条房屋情况说明，（一）该房屋所有权证证号为：京（2017）顺不动产权第××××号……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币820000元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币100000元，……（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价460000元，……（三）房款交付，1、房款由买卖双方直接支付：（2）买受人需要贷款的，支付的首付款为870000元，支付首付款的时间或条件为银行面签前支付。第六条房屋的交付，买受人应当在交付定金当日前将该房屋交付给买受人……第七条房屋权属转移，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（四）签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格。……第十条物业交割，甲乙双方应在交房当日办理物业交割。第十二条不可抗力，（一）因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。……（三）若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任。第十三条居间方服务约定，居间方提供购房人信息，发布房屋出售信息；为买受人提供房屋出售信息，提供市场信息咨询；居间方促成房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同。居间服务具体事项由三方另行约定；合同还约定了其他事项。当日，孙伟东在配偶同意出售房产声明上签字。王雨晴（甲方）与钟悦（乙方）签订了《补充协议》，1.该房屋总房款为1280000元整，贷款金额为410000元，签订合同当日支付定金100000元整，并于双方约定银行还款日期当天支付房屋首付款370000元整用于结清该房屋贷款使用，此款为专款专用，还款当天甲乙双方同时在场，剩余首付款400000元整于银行面签当日支付。2.乙方支付定金当日甲方将该房屋钥匙交由乙方装修房屋使用，并由次日做物业结清交割……。签订该合同当日，被告王雨晴将涉诉房屋交给原告，交付时涉诉房屋系毛坯房。原告后对涉诉房屋进行了装修。现在双方均未在涉诉房屋居住。双方尚未就涉诉房屋办理网上签约。另查，原告已支付被告王雨晴购房定金100000元，购房款440000元（含首付款370000元），两项合计540000元。庭审中，双方当事人一致同意二被告给付原告装修费用2.5万元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），载明：“五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”位于顺义区×大道×号院×号楼×层×单元×室房屋为钟悦单独所有，钟悦不符合上述文件要求的个人购房资质条件。诉讼中，原告钟悦表示2017年3月26日商住限购政策出台，导致其不具有购房资质，因此其与被告王雨晴签订的购房合同无法继续履行。庭审中，二被告均认可由于新政导致涉诉合同无法继续履行，其同意返还原告支付的购房款54万元和装修款2.5万元，但是不能确定还款计划，只能尽早还款。经庭审释明，双方同意私下进行房屋腾退和交接，现原告已经将涉案房屋腾退并交还二被告。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、收条、不动产权证书等证据在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为：原告钟悦与被告王雨晴签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在涉诉合同履行期间，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台商办类房产限购政策，涉诉房屋性质上属于限购政策规定的商办类房产，根据审理查明的情况，钟悦在合同签订后因新政出台而不再具备购买涉诉房屋的资格，合同因此无法实际履行，合同目的无法实现，故钟悦请求解除涉诉房屋买卖合同并无不当，被告王雨晴同意解除合同，本院予以支持。关于定金返还问题，房屋买卖合同签订后由于新政实施致使刘阳不具有购房资格，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，且双方签订的房屋买卖合同中亦明确约定“若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任”，故钟悦要求被告王雨晴、孙伟东退还购房款54万元以及装修款2.5万元的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告钟悦与被告王雨晴于2017年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中原告钟悦与被告王雨晴就顺义区×大道×号院×号楼×单元×号房屋的买卖合同关系于二〇一七年六月五日解除；二、被告王雨晴、孙伟东于本判决生效之日起七日内退还原告钟悦购房款五十四万元、装修费用二万五千元。案件受理费四千七百五十元，由被告王雨晴、孙伟东共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陶小超二〇一七年六月二十三日书记员 田小星 更多数据：搜索“”来源：