（2017）桂1102民初1555号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-08-30

案件名称

梁建港、黎建玲等与广西虎林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

贺州市八步区人民法院

所属地区

贺州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁建港,黎建玲,广西虎林房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初1555号原告：梁建港，男，1977年10月3日出生，汉族，住贺州市八步区。原告：黎建玲，女1978年11月24日出生，汉族，住贺州市八步区。共同委托诉讼代理人：陶智录，广西宏民律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁斌，广西宏民律师事务所律师。被告：广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号***号。法定代表人：陈仕换，公司董事长。委托诉讼代理人：梁坚，公司员工。委托诉讼代理人：陈佩珍，公司员工。原告梁建港、黎建玲诉被告广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶智录，被告委托诉讼代理人梁坚、陈佩珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金20199元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月29日，原、被告经协商，在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》。依合同约定，在约定期限内原告按合同的约定履行了给付房款的义务。根据合同第八条的约定，被告应在2013年12月31日前将合同约定的由其开发的商品房交付原告使用。但至今被告仍没有将合同约定的商品房交付原告使用，据此被告的行为已构成违约。被告具体交房时间为2015年6月15日。根据最高院的司法解释，合同第九条约定每日按万分之一计算明显过低，应当予以调整，根据贺州房地产逾期交房判案原则，现主张每日按万分之二计算违约金。被告应向原告支付违约金20199元整，确定违约天数为531天（扣除不可抗力的天数116天），具体计算方式为：243355元×415天×0.2‰=20199元。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告与被告存在商品房买卖合同关系。2、房款发票，证明原告已经按协议约定支付房款的事实。3、八步区法院（2015）贺八民二初字第592号民事判决书，证明与本案同一栋楼房可以扣除的天数为116天。4、八步区法院（2015）贺八民二初字第26号民事判决书、贺州市中院（2016）桂11民终639号民事判决书，证明违约金按日万分之二计算及计算理由。被告虎林公司答辩称：首先，实际交房日期应当为2015年5月1日。2015年5月1日起，被告通知包括原告在内业主办理交房手续，但是原告没有及时办理交房手续，而其他业主已在2015年5月28日前办理了房屋交接手续，因此，实际交房日期应当为2015年5月1日。其次，关于逾期交房的实际天数问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2013年12月31日前将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、其他灾害及政策性因素等）影响了施工的进度，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，被告因上述原因造成工期延误的，可据实相应延期交房，因此被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数255天（下雨、停电、停水、公务员考试等），实际逾期交房天数为230天【485天（2014年1月1日至2015年5月1日）-255天】。关于逾期交房中对房款未交完的购房户，不作为逾期交房，因为购房户不按规定交房款，严重违反合同约定，按合同购房户需按照应付未付房款总额每日的万分之十违约金赔偿给出卖人。综上，被告逾期交房主要是由于政府原因及不可抗力等因素造成的，根据合同约定应依法予以延期，原告要求被告承担逾期交房的违约责任不符合合同约定，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告虎林公司向法院提供的证据有：1、贺州市气象科技服务中心出具的贺州国家基本气象站2012年9月1日至2014年12月31日、2015年1月1日降雨量实况。2、2012年9月1日至2014年10月25日的施工日记。3、2012年3月7日至2014年6月11日的监理日记。证据1-3共同证明：①2012年9月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年5月1日，贺州地区的降雨日数共450天；②虎林公司因下雨而停工的日期与实际下雨的日期相符；③2012年9月17日（签订合同日期）至2015年5月28日（被告通知交房的日期），虎林公司因下雨而停工的天数共计为450天。4、2013年5月28日，贺州市环境保护局发布的《关于2013年贺州市普通高考期间建筑工地停工通知书》，证明2013年6月7日、2013年6月8日，虎林公司因高考停工2天。5、2013年6月19日，贺州市环境保护局发布的《关于2013年中考期间严格控制市辖区各考点周边环境噪声污染的通知》，证明：2013年6月24日-2013年6月27日，虎林公司因中考停工4天。6、2014年3月28日，贺州市环境保护局《关于做好贺州市2014年全国专业技术人员职称等级考试期间环境管理工作的通知》，证明：2014年3月29日上午，虎林公司因全国专业技术人员职称等级考试停工0.5天。7、2014年4月10日，贺州市环境保护局《关于做好广西2014年度考录公务员贺州市考场考试期间加强环境噪声污染控制管理的通知》，证明：2014年4月12日、2014年4月13日上午，虎林公司因广西壮族自治区公务员考试停工1.5天。8、2014年6月3日，贺州市环境保护局发布的《关于2014年贺州市普通高考期间建筑工地停工通知书》，证明：2014年6月7日、2014年6月8日，虎林公司因高考停工2天。9、2014年6月19日，贺州市环境保护局发布的《关于中考期间严格控制环境噪声污染通知》，证明：2014年6月24日至2014年6月27日，虎林公司因中考停工4天。10、建设工程质量竣工验收意见书，证明2号楼于2015年4月28日竣工验收。11、2号楼的钥匙发放登记表，证明2号楼的交房时间。12、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，证明虎林公司开发的广西壹品瓷业职工安置住宅1#、2#楼的相关资质及手续。13、收据，证明部分业主2015年才交来购房尾款。经开庭质证，被告虎林公司对原告提交的（2016）桂11民终639号民事判决书不予认可，对其他证据均无异议。原告对被告虎林公司提交证据质证意见：由法院予以认定。本院对证据的分析与认证：对双方均无异议的证据，本院予以认定。原告提交的证据4与本案无关，本院不予认定。被告证据1、2、3相互印证，可以作为认定据实延期交房的依据，但被告主张顺延450天，本院不予认可。被告证据4-9系贺州市环保局发出的通知书，本院予以认定。被告证据10可以证明2号楼已完成初步验收，本院予以认定。证据11可以证明业主领钥匙的时间，本院予以认可。证据12-13，本院予以认可。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年9月29日，原告梁建港、黎建玲（买受人）与被告虎林公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：虎林公司将贺州市芳林路26号广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区第2幢2单元9层902号房出卖给原告，房屋总价款243355元；第六条付款方式及期限约定买受人采取银行按揭付款：买受人于订立本合同的当日付清首期房款123355元（含定金30000元）；余款120000元出卖人在银行信贷政策范围内协助买受人，由买受人向银行提供按揭所需的全部资料和交纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续。第八条约定交房时间为2013年12月31日前，交房条件为验收合格，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告按时支付约定的购房款243355元。2015年4月28日，涉案房屋所在的2号楼完成竣工验收。截至一审法庭辩论终结前，原告未接收房屋。被告虎林公司在施工建设期中，根据2012年9月-2014年10月的施工日记、监理日记，结合中高考、公务员考试、职称考试停工通知以及贺州市气象科技服务中心出具的《2012年9月1日-2014年12月31日降雨实况》，截至2014年12月31日，被告在工程施工过程中受中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为14天，受降雨（中雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为102天。因此，被告虎林公司可据实予以延期的天数为116天。本院认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。关于逾期交房违约的民事责任问题。签订合同后，原告按时支付了约定的房款，但是被告虎林公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告虎林公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告虎林公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等，因此，被告虎林公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2013年12月31日前，交房条件为经验收合格，被告于2015年4月28日完成竣工验收。原告至一审法庭辩论终结前未接收房屋，结合被告提交的《2号楼钥匙发放登记表》中其他业主的交房时间点，原告主张违约金计算至2015年6月15日止，并无不当，本院予以认可。截止2015年6月15日，被告迟延交房共计530天，扣除虎林公司可据实予以延期的116天，据此，虎林公司实际逾期交房的违约天数为414天（530天-116天）。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告虎林公司应向原告支付逾期交房违约金为10075元（243355元×0.1‰×414天），原告主张按日万分之二计算违约金没有合同依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告梁建港、黎建玲支付逾期交房违约金10075元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费305元，减半收取152元（原告已预交），由原告梁建港、黎建玲负担76元,被告广西虎林房地产开发有限公司负担76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员　　蔡小凤二〇一七年六月二十三日书　记　员　　何丽靓 来源：百度“”