（2017）川1902民初426号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-01
案件名称
原告巴中市巴州区帝标家居生活馆诉被告黄先刚、尤秀英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴中市巴州区帝标家居生活馆,黄先刚,尤秀英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初426号原告：巴中市巴州区帝标家居生活馆，住所地：四川省巴中市巴州区晏阳初大道东方鑫村C7栋74-90号门市。经营者：李青松，男，生于1973年，住巴中市巴州区。委托代理人杨明亮，四川巴中开发区科技园法律服务所法律工作者。被告黄先刚，男，生于1956年，住巴中市经开区。被告：尤秀英，女，生于1962年，住巴中市经开区。委托代理人：杨清文，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。原告巴中市巴州区帝标家居生活馆（以下简称帝标家居）诉被告黄先刚、尤秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，原告帝标家居经营者李青松及其委托代理人杨明亮，被告黄先刚、尤秀英及共同委托代理人杨清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝标家居向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2015年10月10日签订的《租房合同》无效；2、判令二被告立即返还原告房屋租金154260元及利息（银行同类贷款利息四倍）；3、判令二被告退换原告租房定金2万元；4、判令被告赔偿原告违约金2万元；5、判令被告承担本案一切诉讼费。事实与理由：原告经人介绍租赁二被告的仓库用于搁置家具。2015年10月10日，原告与二被告签订了《租房合同》。约定：租期为8年（2015年10月10日至2023年10月10日）；2、每年租金为56660元（即每月为4722元）；3、付款方式分三次付款。原告承租后，在仓库随即堆放家俱投入使用。2016年1月20日，原告接到被告通知，让原告转货腾房。尔后经开区执法局对仓库强行拆除，其给原告三天时间搬货，原告腾空了仓库后，二被告对已收取原告的租金及定金拒不退还。被告黄先刚、尤秀英辩称，2015年10月10日双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效合同；造成租赁房屋被执法部门拆除，双方均有过错原告诉称合同无效不成立；租金、房屋损失双方均有过错，各承担一半的责任；租房定金已用于道路硬化；租金154260元被告承担58797元；合同未约定违约金及利息，被告不予承担。经审理查明，原告系个体工商户，经营范围为家具零售。2015年10月10日，被告黄先刚为甲方与原告李青松为乙方签订《租房合同》，约定：甲方自愿将库房租给乙方，租用时间为8年，即2015年10月10日起至2023年10月10日止；经甲、乙双方协商在这八年时间里，乙方以每年五万陆仟陆佰陆拾元（56660元）的价格租用甲方的库房，……付款方式：分三次付清。乙方以一次性付给甲方壹拾柒万元整，为2015年10月10日至2018年10月10日的仓库租金，另外甲方在修路期间向乙方借用2万元系为2018年至2023年库房租金不涨价的定金……合同还对其他事项进行了约定。原告经营者李青松在乙方处签名，被告黄先刚在甲方签名。合同签订后，原告在仓库随即堆放家俱投入使用。2016年1月13日，原告经营者李青松向被告黄先刚支付款项190000元，并由被告黄先刚向原告书立收条一张：“今收到李青松（巴中帝标家居生活馆）现金壹拾玖万元整，（190000元）其中壹拾柒万元为2015年10月10日至2018年10月10日的租金，贰万元为2018年10月10日至2023年10月10日房租租金不涨价的定金。收款人为黄先刚，时间为2016年1月13日”。庭审查明，原告实际支付185000元。2016年1月20日，原告巴中市巴州区帝标家居生活馆接到被告通知，让原告转货腾房。2016年1月22日，巴中市经开区执法局将原告承租的仓库进行了强行拆除，原告将其家居搬走，不再使用。原告与二被告应租金的返还发生争议，故原告诉至法院。另查明：2015年5月10日，被告黄先刚向其所在村委会及街道办事处提出以其本人的土地搭建养殖场的申请。尔后被告黄先刚在没有办理审批手续的情形下搭建了临时性的库房，至今未完善审批手续。被告黄先刚、尤秀英系夫妻关系，被告黄先刚与原告订立合同及收取原告租金、定金的事情，被告尤秀英均知道相关情形。以上事实，有原告与被告签订《租房合同》，收条1张被告提供的杨天志的证言及本院庭审笔录等予以佐证，证据确实充分，足以认定案件事实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告黄先刚、尤秀英在没有办理房屋审批手续的情况下将出租的仓库修建完毕，同时在本案审理过程中一审辩论结束前仍然没有完善相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故原、被告签订的无效。因此原告要求确认与被告签订的的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《原、被告签订的《租房合同》无效后，被告应返还原告已支付的租金及定金。租金的返还，原告对于已经使用的4个月（56660元÷12月×4个月）18887元，自愿履行，本院认为系原告对诉权的合法处分，本院不作返还处理；下余已付租金146113元，二被告应予以返还。本案原告主张返还租金154260元，本院依法支持146113元；原告主张返还定金20000元，被告黄先刚辩称系与原告的借款，虽然原告付款时，双方确认系借款，但是根据被告黄先刚向原告出具的收条，明确记载为定金。因此属于双方对借款性质的合议变更，应当视为原告支付的定金，原告主张返还与法有据，予以支持。原告主张违约金，本院认为原告在租赁房屋时有义务审查被告房屋的合法性，但未尽到合理的审查义务具有一定过错，原告主张违约金20000元，本院不予支持。原告要求被告支付利息，因租赁合同无效且未约定利息，其诉请与法无据，不予以支持。二被告系夫妻关系，被告尤秀英虽然未参与合同的订立和租金的收取，但是知情且认可，出租的房屋系二被告共同修建。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……。”本院认为二被告应当共同对原告承担法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，拟判决如下：一、确认原告巴中市巴州区帝标家居生活馆与被告黄先刚于2015年10月10日签订的《租房合同》无效；二、由被告黄先刚、尤秀英在本判决生效后十日内返还原告巴中市巴州区帝标家居生活馆房屋租金146113元；三、由被告黄先刚、尤秀英在本判决生效后十日内返还原告巴中市巴州区帝标家居生活馆租房定金20000元；四、驳回原告巴中市巴州区帝标家居生活馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4000元，由被告黄先刚、尤秀英负担3400元，原告巴中市巴州区帝标家居生活馆负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨培林人民陪审员 孙显华人民陪审员 仲小玫二〇一七年六月二十三日书 记 员 杨 凤 来源：百度搜索“”