（2017）苏0611民初1613号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-28
案件名称
顾勇、龙佳茹与张孝伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾勇,龙佳茹,张孝伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条���一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初1613号原告：顾勇，男，汉族，1985年7月9日生，户籍地南京市雨花台区，现住南京市雨花台区。原告：龙佳茹，女，汉族，1983年11月11日生，户籍地辽宁省营口市站前区，现住南京市雨花台区。以上两原告委托诉讼代理人：周新建、何银香（实习），江苏泰临律师事务所律师。被告：张孝伟，男，汉族，1981年6月21日生，户籍地南通市通州区。委托诉讼代理人：王璐，江苏山水律师事务所律师。原告顾勇、龙佳茹与被告张孝伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理，由代理审判员成雅枢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾勇及两原告委托诉讼代理人周新建、何银香，被告张孝伟及其委托诉讼代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾勇、龙佳茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告购房款5万元；2、判令被告支付原告违约金6万元；3、判令被告赔偿原告中介费10400元、律师费6400元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月27日，原被告在南通市红峰房地产代理有限公司的居间下，签订房屋买卖合同及房地产买卖居间协议，被告向原告购买南通市港闸区尚海城1幢404室，总价款1095000元。双方约定房款交付方式为2016年11月30日前支付购房定金3万元，12月20日前第二次支付房款345000元，2017年3月28日前第三次、第四次支付购房款合计720000元。约定2016年12月27日办理过户手续，2017年3月28日交房。2016年12月26日，被告向原告出具欠条，载明欠原告尚海城购房款72万元，承诺于2017年3月28日前付清。后原被告依约办理了房屋过户手续，但被告直至2017年4月29日才给付原告67万元，尚有5万元购房款余款未支付。原告多次催要，被告均以各种理由推脱，故诉至法院。被告张孝伟辩称，其于2017年3月3日在中国银行办理了67万元的贷款，4月29日银行直接发放贷款至原告顾勇账户，因双方在合同中约定第三期房款具体以银行放贷时间为准，故被告并不存在违约行为。原告确认收到款项后跳过尾款和交房事宜直接向被告索要6万元违约金无法律依据。即便被告存在违约，6万元违约金显著高于原告的实际损失。原被告针对诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告对原告提供的租房协议的真实性认为无法认定，由法院审核，对其他证据的真实性无异议，对欠条认为系中介提供的格式欠条，具体付款时间仍应以合同约定为准。本院认为，租房协议与本案不具有关联性，对其关联性不予认可，对其他证据的真实性予以确认。原告对被告提供的常住人口信息、收条两份、房产证三性均无异议；对贷款合同、QQ聊天记录截图、收款收据真实性认可；对被告与中介的微信聊天截图无法确认真实性，不予认可。本院经审查，被告与中介的微信聊天截图无法达到被告的证明目的，故对其证明力不予认可，对其余证据的真实性予以确认。根据对上述证据的认定及当事人庭审陈述，本院查明以下事实：2016年11月27日，原被告签订房屋买卖合同及房地产买卖居间协议，被告向原告购买南通市港闸区尚海城1幢404室，总价款1095000元，南通市红峰房地产代理有限公司（以下简称红峰公司）系居间方。双方约定：1、被告于2016年11月30日前支付购房定金3万元，定金可抵作该房的总房款价；2016年12月20日前第二次支付房款345000元；2017年3月28日前第三次支付房款70万元；2017年3月28日第四次支付房款2万元；房款两清，贷款以银行放贷时间为准。2、房产过���手续办理时间为2016年12月27日，2017年3月28日交房。双方约定违约金6万元，并承诺任何一方违约，由违约方承担对方实际发生的律师费、诉讼费、交予红峰公司的佣金费用，双方对此均无异议。合同签订后，被告依约给付了原告第一、二次的购房款合计375000元，双方依约办理了房屋过户手续。2017年3月3日，被告向中国银行申请贷款67万元，直接放款至原告账户，2017年4月29日原告收到银行放款67万元。涉案房屋至今未交付于被告。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告具体约定了四次支付房款的时间���但又专门就其中银行贷款款项约定为以银行放款时间为准，被告于2017年3月3日实际向银行申请贷款67万元，即该67万元交付原告的时间应以银行实际放款时间为准，中国银行于2017年4月29日放贷67万元，原告确认收到该款项，故被告就该67万元购房款的支付不存在违约行为。剩余购房款5万元依照合同约定应于2017年3月28日前支付，被告无正当理由未能按期支付，应当承担违约责任。原告陈述，2016年12月26日被告向原告出具欠条一份，载明被告欠款72万元，定于2017年3月28日之前付清，该欠条系双方就履行房款交付时间的最终约定，故被告就72万元购房款交付存在违约。本院认为，该欠条是对买卖合同的进一步补充确认，附属于合同，不应脱离合同而单独理解适用，双方就购房款的交付时间仍应以合同约定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题��解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本院认为，被告逾期支付购房款5万元，给原告造成的主要是利息损失，现原告主张违约金6万元，明显过分高于实际损失，本院根据被告的过错程度，参照相关司法解释关于民间借贷逾期利率的规定，以5万元为本金，酌定违约金按年利率24%计算。关于原告主张的律师费、佣金费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可���约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，合同约定违约方承担实际发生的律师费、佣金费用，系对损失赔偿额的计算方法的约定，应以实际损失为基础。现因被告违约导致实际发生律师费，确系原告实际损失，本院予以支持。双方合同已实际履行，佣金费用系双方依据居间协议支付的费用，而非原告的实际损失，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张孝伟于本判决生效之日起十日内支付原告顾勇、龙佳茹购房款5万元及违约金（以5万元为本金，自2017年3月29日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。二、被告张孝伟于本判决生效之日起十日内支付原告顾勇、龙佳茹律师费6400元。三、驳回原告顾勇、龙佳茹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，由被告张孝伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2836元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。代理审判员 成雅枢��〇一七年六月二十三日书 记 员 顾 琳 来源：