（2016）粤2071民初26610号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-02-28
案件名称
李田生与黄添长、黄添妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李田生,黄添长,黄添妹,梁丙泉,中山市福汇房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初26610号原告：李田生，男，1979年10月10日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈敏洪，广东郎锐律师事务所律师。被告：黄添长，男，1964年7月2日出生，汉族，身份证住址中山市东区，被告：黄添妹，女，1958年12月12日出生，汉族，身份证住址中山市，被告：梁丙泉，男，1967年3月27日出生，汉族，身份证住址中山市，上列三被告共同委托诉讼代理人：王春红、黄俊韬，均系广东雅商律师事务所律师。第三人：中山市福汇房地产经纪有限公司，住所地中山市港口镇美景西路16号三期D2幢26卡。法定代表人：林忠灿，经理。委托诉讼代理人：黄灿杰，该司员工。原告李田生与被告黄添长、黄添妹、梁丙泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，根据原告申请，依法追加中山市福汇房地产经纪有限公司（以下简称福汇公司）为本案无��立请求权第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李田生及其委托诉讼代理人陈敏洪，被告黄添长、黄添妹、梁丙泉共同委托诉讼代理人王春红，第三人福汇公司委托诉讼代理人黄灿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李田生诉称，原被告双方经第三人福汇公司介绍，于2016年11月1日签订房地产买卖合同，约定由原告购买被告名下的位于中山市东区起湾富湾新村月湾2巷15号房地产，约定购房价款为181万元，合同签订时原告支付定金11万元，第二部分楼款双方于2016年11月30日前在中山市国土资源局签署标准格式的广东省房地产买卖合同之日支付70万元，第三部分购房款由银行按揭付款100万元，并约定任何一方根本违约，守约方有权要求解除合同，要求双倍返还定金，并主张已付的包括但不限于居间服务费、律师费、测量费等全部费用。然而合同签订后，在原告已按约定支付了购房定金11万元、居间费用12500元、图纸费1000元，完全依约履行的情况下，被告却违反合同约定，单方终止履行双方签订的房地产买卖合同，拒绝向原告转让涉案房地产，经原告多次催告主张被告仍拒绝继续履行合同。原告认为，双方签订的房地产买卖合同已依法成立并生效，具有法律约束力。被告单方拒绝履行合同义务已构成根本违约，根据合同法的有关规定及合同约定，为依法维护原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2016年11月1日签订的房地产买卖合同；2.三被告双倍返还定金220000元，赔偿原告因签订合同已支出的居间费12500元、图纸费1000元并支付利息（利息以233500元为基数，按月利率2%，自2016年12月1日起计算至实际付清之日止）；3.赔偿原告因主张权利而支出的律师费12000元。庭���中，原告撤回要求被告赔偿图纸费的诉讼请求。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.收据3张；3.律师函、快递单及物流信息3份、发票、关于印发《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的通知；4.委托代理合同；5.确认书；6.个人活期账户交易明细；7.中国邮政储蓄银行的个人消费贷款审批通知书；8.通话录音及文字整理资料。被告黄添长、黄添妹、梁丙泉共同辩称，1.原告认为双方签订合同后，被告并未按时履行合同，但中介方并没有通知被告到国土局办理手续，且中介方也没有告知被告原告已经办理了相关手续，所以被告没有违约。双方签订合同后，都有对房屋的问题进行沟通，在购买房屋的过程中，原告是清楚知道房屋存在问题的，所以原告并没有积极要求办理过户手续，即没有办理过户手续的过错不仅在于被告，原告对此也有责任。2.原告并未产生费用，所以由此产生的费用被告不应承担。3.原告所陈述的出图的费用，收据显示是11月1日收取的，不确认该证据的真实性，中介方也没有权利收取该笔费用，因为并没有实际出图。4.原告聘请律师是其单方面的意思表示，被告同意解除合同，仅同意退回定金110000元，其他诉求均不同意。5.关于违约责任，合同第六条第一项已明确约定违约是以定金为限承担责任，双方在签合同之前，中介方带原告至现场看房时并没有查看顶楼，双方存在误解，以为可以顺利过户，第一次开庭时才发现用地图纸不符，所以无法完成过户手续。在看楼过程中，中介方作为专业人士，原告作为购买方也应当尽到谨慎义务，被告方因无法过户已及时向中介方及原告提出，原告也表明不想购买存在一定麻烦的房子，双方��同意解除合同。6.被告承认在转让房屋的过程中，被告黄添长不清楚办证的事情，原告也存在一定过错，中介方在介绍双方进行交易的过程中没有看清楚房子，误以为可以办理过户手续也存在一定过错，是双方协商解除了合同，不应该适用定金罚则。7.本案三个被告，相互之间没有出具授权，一直与原告沟通的是被告黄添长，被告黄添妹、梁丙泉并没有参与，从过错程度来说，被告黄添妹、梁丙泉没有明显过错，按原告提交的录音，被告认为合同于2016年11月12日由双方协商解除，被告黄添长确实在场，但原告与中介的话语存在语言陷阱。三被告对其辩解在举证期限内提交图纸一份作为证据。第三人福汇公司述称，原告于2016年10月10日左右来到福汇公司，要求介绍房源。10月29日福汇公司第一次带原告去看房，原告有意向购买。10月30日福汇公司带原���第二次看房子，被告黄添长也在场，31日商量了一天，确定11月1日签订合同，价格、定金、首付、贷款程序双方都很了解。在协商的过程中，被告黄添长也是代表被告黄添妹、梁丙泉在商谈的。11月1日签合同时，三被告都来到福汇公司签合同，福汇公司、原告、三被告都一起办理手续。11月4日被告黄添长及其妻子到福汇公司表明不卖房子，没有表明原因。11月12日双方约谈，被告黄添长再次表明不卖房子。关于房屋的过户问题，去看房时，被告黄添长也表明房子是没有问题的，可以过户，若知道房子存在问题福汇公司是不会签合同的，也多次询问房子是否存在违建，三被告都表明没有问题，福汇公司也查询过房子的产权没有问题。看房时楼顶是看不了的，被告黄添长也无法开门让福汇公司上去查看。11月4日被告黄添长及其妻子表明不卖房时，福汇公司就将在国土局��办理手续暂停了，当时贷款审批书也下来了，合同约定是30日之前过户，中途延误了一个星期才出了审批书，审批书于11月29日批下来，不存在福汇公司没有通知被告办理手续的情况，11月约谈时双方都清楚被告黄添长表明不卖房，当时被告黄添长的妻子才提及了房子的违建问题，福汇公司才知道房子的违建问题这么严重。福汇公司只能查询房屋是否存在查封、抵押，但不能查询是否违建的问题。第三人福汇公司对其陈述在举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，原告李田生，被告黄添长、黄添妹、梁丙泉及第三人福汇公司签订房地产买卖合同，约定：由原告购买被告位于中山市东区起湾富湾新村月湾2巷15号的房地产，购房价款为1810000元，合同签订时原告支付定金110000元，第二部分楼款双方于2016年11月30日前在中山市��土资源局签署标准格式的《广东省房地产买卖合同》之日支付700000元，第三部分购房款由银行按揭付款1000000元；原告确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，并对该房产的改建、加建、瑕疵、座向、面积、结构、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可，原被告双方确认在该房产成功过户后，有关该房产的改建、加建、装修、瑕疵、座向、面积、结构、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况部分全部由原告承受并承担相应的法律后果，若该房产因改建、加建而影响过户的，则还原该房产原状的费用由被告承担；如因原告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由被告没收，被告有权再将该物业转让于任何人，唯被告不可再为此向原告进一步追究责��或要求赔偿损失，如被告未能履行本合同之条款导致合同不能顺利完成，则被告须返还双倍定金予以原告，唯原告不可要求进一步赔偿或逼使被告履行此合同；任一方存在根本违约的，守约方有权要求解除本合同，同时，在未办理过户手续之前，违约方应按本合同第三条约定的定金罚则承担违约责任，在办理过户手续之后，违约方应按该房产转让总价的20%向守约方支付违约金并承担终止过户等手续所发生的全部费用和赔偿守约方已支付的包括但不限于居间服务费、律师费、测量费、评估费、过户税费、办理委托公证等全部费用；合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告李田生向三被告支付了定金110000元，向福汇公司支付了居间服务费12500元、图纸费1000元。签订合同后，原告申请办理个人房屋按揭贷款手续。但合同签订后不久，三被告即以涉案房��产存在违建情况、不能过户到原告名下为由拒绝继续履行合同。经协商无果，原告于2016年11月21日发律师函给三被告，要求三被告继续履行合同。但三被告没有回复。同年11月29日原告获得银行同意其个人房屋按揭贷款1000000元。原告认为三被告的行为已构成违约，遂于同年12月26日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，原告李田生为本案诉讼支出律师费12000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告李田生，被告黄添长、黄添妹、梁丙泉及第三人福汇公司签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。对原告提出解除涉案合同的诉讼请求，三被告对此亦无异议，本院对此予以确认，但应以解除双方于合同中的房屋买卖合同关系为限，而不包含���、被告与福汇公司之间的居间合同关系。三被告在签订合同以及收取原告定金后，明确表示不继续履行双方合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任，原告主张双倍返还定金220000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。涉案合同已明确约定因三被告原因导致合同不能顺利完成的，由三被告双倍返还定金给原告，唯原告不能要求进一步赔偿；此外，合同约定违约方承担赔偿守约方已支付的居间服务费、律师费等费用的前提是涉案房地产办理过户手续之后违约方违约致合同不能履行。在已判决三被告承担双倍返还定金责任且三被告是于涉案房地产未办理过户手续之前违约的情况下，原告要求三被告赔偿其已支出的居间服务费及相应利息、赔偿律师费的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。三被告有关违约责任以定金罚则为限的辩解合理，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李田生与被告黄添长、黄添妹、梁丙泉于2016年11月1日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告黄添长、黄添妹、梁丙泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李田生双倍返还定金220000元；三、驳回原告李田生的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23270元（原告李田生已预交），由原告负担1270元，被告黄添长、黄添妹、��丙泉负担22000元（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 张文辉人民陪审员 吴妙玲人民陪审员 郭绮文二〇一七年六月二十三日书 记 员 李颖文许晓丹