（2016）粤0104民初42021号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-07-18
案件名称
陈德生、陈佩玲等与广州市财贸建设开发总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈德生,陈佩玲,陈伟玲,陈少玲,陈乎中,邝小芳,广州市财贸建设开发总公司,华厦银行股份有限公司广州分行,广州安州环保科技有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条
全文
中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初42021号原告：陈德生，男，1948年2月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：陈佩玲，女，1951年7月11日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。原告：陈伟玲，女，1954年5月27日出生，住。原告：陈少玲，女，1956年9月14日出生，住。原告：陈乎中，男，1991年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：邝小芳，女，1960年6月11日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。六原告共同委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。六原告共同委托代理人：程海俊，广东启兴律师事务所实习律师。被告：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区大新路280号。法定代表人：梁军尤、职务：总经理。委托代理人：谭钲沛、霍恺暾，男，该公司职员，联系地址。第三人：华厦银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华厦路13号南岳大厦1层102房及15至19层。负责人：张延军。第三人：广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区皇家花园合惠路26号。法定代表人：卢志明，职务：董事。委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：吴文灿，国信信扬律师事务所律师。原告陈德生、陈佩玲、陈伟玲、陈少玲、陈乎中、邝小芳诉被告广州市财贸建设开发总公司，第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、广州安州环保科技有限公司（以下简称安州环保公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德生及六原告的委托代理人马运峰，被告的委托代理人谭钲沛，第三人安州环保公司的委托代理人吴文灿到庭参加诉讼。第三人华夏银行广州分行经传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。六原告共同诉称：1984年，被告经批准拆迁广州市越秀区大新路地段兴建商品房。当时，被继承人李某是原广州市越秀区大新路相公巷x号房屋的产权人。李某与被告于1995年1月24日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告拆除上述房屋，将自有的越秀区大新路原地段第四层中梯南座西向x房作为产权调换补偿。后李某于2005年11月4日死亡。原告陈德生与被告于2007年4月5日签订补充协议，将原补偿的第四层变更为广州市越秀区大新路282号大新大厦A座x房。2008年11月26日，经法院判决，上述房产由原告继承。2007年4月3日，被告发出交付使用通知，原告回迁至上述房屋。原告在要求办理房产证时才发现上述房屋被被告抵押给第三人华夏银行广州分行。华夏银行广州分行于2009年4月23日将抵押权转让给中国x资产管理公司广州办事处，该办事处于2009年7月30日将抵押权转让给第三人安州环保公司。原告认为，涉讼的回迁房屋是原告与被告因拆迁补偿产权调换合法取得，原告对补偿房屋享有排他的权利，其基于拆迁安置补偿关系取得的房屋具有物权效力。被告将房屋抵押给第三人侵犯了原告的权益。故诉请法院判令：一、被告及两第三人协助原告到房管部门办理广州市越秀区大新路282号大新大厦x房的涂销抵押登记手续；二、被告协助原告到房管部门办理上述房屋（其中原告陈德生占105/468、陈佩玲占94/468、陈伟玲占94/468、陈少玲占94/468、陈乎中占68/468、邝小芳占13/468产权份额）的房地产过户和领取房地产权证手续。被告辩称：同意原告的全部诉讼请求。第三人华夏银行广州分行提交书面意见称：我行对被告的抵押权已转让给中国x资产管理公司广州办事处。该办事处又将相应债权及抵押权转让给安州环保公司。第三人安州环保公司述称：不同意原告的诉讼请求。原告没有提供被拆迁房屋的产权证，根据拆迁安置协议，显示原告为使用人。我公司享有涉讼房产的合法抵押权，原来的抵押权人是华夏银行，后中国x资产管理公司受让了包括涉讼房屋在内的抵押债权。被告是在涉讼房产设定抵押权之后与原告订立了回迁的补偿协议。我公司认为该回迁补偿协议没有经过备案，不能对抗我公司作为善意第三人。回迁后，多出的面积财贸公司没有处置的权利，我公司享有优先受偿的权利。经审理查明：原广州市越秀区大新路相公巷x号房屋，混合和砖木结构1又1/3层，建筑面积62.71平方米是登记在李某名下的房产。李某与其丈夫陈某共生育了陈德发、陈德生、陈伟玲、陈少玲、陈佩玲五个子女。原告邝小芳是陈德发之妻，原告陈乎中是陈德发与邝小芳之子。上述房屋被征用拆迁。李某（为被拆迁人、乙方）与被告（为拆迁人，甲方）于1995年1月24日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已经广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案）、《广州市房屋拆迁安置协议》（已经公证）。其中广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除广州市越秀区大新路相公巷x号房屋，建筑面积62.71平方米。甲方将自有的座落在越秀区大新路原地段新建商住楼首、四层，位置中梯南座西向的自有房屋，建筑面积67.71平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共3.4平方米在内）第401-1号单元，用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿）。经核定乙方的原址房屋建筑面积为62.71平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的67.71平方米，两者对比相差了5平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以900元一平方米的标准计算，付给甲方4500元，并于1998年3月15日前付清。甲方应在1998年3月15日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责。其他事项，甲方补偿乙方回迁面积共67.71平方米，其中首层30平方米，四楼x号占37.71平方米。2005年11月4日，李某死亡。2006年12月，经本院（2006）越法民三初字第3595号民事调解书，由原告陈德生与被告达成调解协议，被告同意将广州市越秀区大新路282号大新大厦A座x房安置给陈德生回迁居住。调解后，原告陈德生向法院申请强制执行。2007年4月3日，被告向大新大厦物业管理处发出《交付使用通知书》，要求给予原告陈德生户办理入住大新大厦A座x房手续。2007年4月5日，原告陈德生作为“乙方原大新路相公巷x号李某”与被告为甲方签订《大新路地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》，内容为：甲方已将乙方原地段房屋大新路相公巷x号房屋拆除，……双方就回迁事宜达成协议如下，1、甲方提供新建商住楼282号（大新大厦）A座x房建筑面积44.28平方米给乙方回迁；乙方原产权面积应回迁住宅房屋32.71平方米，乙方同意确认超出面积11.57平方米。2、双方就超出部分面积有关问题未能协商解决，甲方同意乙方先行使用，双方同意待办理房产证时另行结算解决等。2008年11月26日，本院就六原告之间的继承纠纷作出（2008）越法少民初字第14号民事判决，判决：广州市越秀区大新路280-314号大新大厦x房的37.71平方米房屋产权由陈德生继承105/468、陈佩玲继承94/468、陈伟玲继承94/468、陈少玲继承94/468、陈乎中继承68/468、邝小芳继承13/468。该判决于2009年7月2日已发生法律效力。2010年10月15日，广州市房地产测绘所出具《房地产分户图》，确定涉讼的大新路282号x房总建筑面积为45.7223平方米。2015年1月26日，被告出具《门牌证明》，称广州市越秀区大新大厦A座x房（自编）和广州市大新路280-314号大新大厦x房（自编）实际为同一个单元，该单元现正式门牌为广州市越秀区大新路282号x房。2016年11月2日，被告出具收到六原告支付的面积13.0123平方米总价36549元的房款发票。另查明，2002年2月7日，广州市x实业有限公司与第三人华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市x实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元。同日，被告与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定被告将广州市大新路280-314号大新大厦前楼第三、五层商场，第七、八、九、十、十一、十二、十三、十四层住宅及地下室，建筑面积约10340.89平方米抵押给华夏银行广州分行，作为广州市x实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元的担保。上述抵押于2002年3月28日在房管部门办理了登记。据广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月4日出具的《广州市房地产抵押登记证明书》记载，抵押权人为华夏银行广州分行，抵押人为被告，权利范围为包括越秀区大新路280-314号等地段大新大厦住宅A座x等房屋，面积10340.78平方米，在建房屋，主债权金额25000000元，权利存续期限3年，设定日期2002年3月28日，他项案号（2002）穗押备x号。2009年4月23日，华夏银行广州分行与中国x资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国x资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国x资产管理公司广州办事处与第三人安州环保公司（原称广州安州物流有限公司）签订《债权转让协议》，将中国x资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给第三人安州环保公司。广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市x实业有限公司、广州市财贸建设开发总公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号执行裁定书，认定上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安州环保公司为该案的申请执行人。因本案纠纷，六原告于2016年11月14日向本院提起诉讼。诉讼中，被告提交了广州市城市规划局于1998年6月17日向被告发出的穗规建发字（1998）第595号《关于要求修改建筑设计的复函》和于1999年9月14日作出的穗规建字（1999）第616号《建设工程报建审核书》，称签订拆迁安置补偿协议后，1999年发生规划变更。本院认为：广州市越秀区大新路282号（大新大厦A座）x房是被告因拆迁原广州市越秀区大新路相公巷x号房屋后补偿给六原告的房产之一。原广州市越秀区大新路相公巷x号房屋被拆除，房屋物权消灭，拆迁人提供补偿房屋实质上是被拆除房屋的替代物，六原告对补偿房屋享有排他的权利，其基于拆迁补偿协议的约定取得的补偿房屋具有物权效力。虽抵押登记具有担保物权的效力，但只是为了保障债权实现，并不产生物权当然变动的法律效力。由于被告的过错，造成六原告拆迁安置补偿权利与第三人安州环保公司的担保物权产生冲突。依据民法之公平原则，六原告的拆迁安置补偿权利应优于第三人安州环保公司的担保物权。六原告要求被告和第三人安州环保公司共同到房管部门办理上述房屋的涂销抵押登记手续及要求被告办理上述房屋的产权过户和登记手续，合法合理，本院予以支持。因房管部门登记的上述房屋抵押权人仍为第三人华夏银行广州分行，故第三人华夏银行广州分行对办理上述房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司和第三人广州安州环保科技有限公司、华夏银行股份有限公司广州分行共同到房管部门为原告陈德生、陈佩玲、陈伟玲、陈少玲、陈乎中、邝小芳办理广州市越秀区大新路282号（大新大厦A座）x房涂销抵押登记手续。二、自广州市越秀区大新路282号（大新大厦A座）x房抵押登记涂销之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司协助原告陈德生、陈佩玲、陈伟玲、陈少玲、陈乎中、邝小芳到房管部门办理广州市越秀区大新路282号（大新大厦A座）x房的产权登记和领取房地产所有权证手续（其中由原告陈德生占105/468、陈佩玲占94/468、陈伟玲占94/468、陈少玲占94/468、陈乎中占68/468、邝小芳占13/468产权份额）。本案受理费8800元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。如不服本判决，原告陈德生、陈佩玲、陈乎中、邝小芳，被告广州市财贸建设开发总公司，第三人华夏银行股份有限公司广州分行、广州安州环保科技有限公司，可在判决书送达之日起十五日内；原告陈伟玲、陈少玲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓小斌人民陪审员 郭伟强人民陪审员 吴 斐二〇一七年六月二十三日书 记 员 邓鸿明 搜索“”