（2017）鲁05民终546号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-18
案件名称
邵宗庆、东营市通懋置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵宗庆,东营市通懋置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁05民终546号上诉人(原审原告)：邵宗庆，男，1965年1月2日出生，汉族，胜利采油厂职工，住东营市东营区。上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市东营区济南路265号。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：刘孟强，男，东营市通懋置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。上诉人邵宗庆因与上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邵宗庆、上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵宗庆上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，查明事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由通懋公司承担。事实和理由：1、邵宗庆的损失远远大于涉案商品房买卖合同约定的违约金，应对违约金适当增加或按实际损失赔偿。邵宗庆一审主张违约金676元，而一审仅支持655.3元，对其余20.7元不予支持错误，应予改判。2、一审根据合同法第二百三十六条属适用法律错误，应按委托经营合同承诺的总房款的8%支付涉案商铺的占用费。通懋公司辩称，1、涉案商铺租赁合同履行期间届满后，邵宗庆并未收回商铺，也未与通懋公司签订新的租赁合同，导致涉案商铺由通懋公司占有，邵宗庆针对该占有行为也没提出异议，所以原租赁合同约定的租金标准继续有效。2、一审判决认定邵宗庆向通懋公司交纳的商铺总价款错误，导致逾期办理登记的违约金计算错误，应予改判。通懋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由邵宗庆负担。事实和理由：1、虽然委托经营合同约定签订商品房买卖合同时，给予邵宗庆合同洽谈总价款24%的优惠，邵宗庆以商铺三年的出租经营权冲抵总价款24%的价差，但委托经营合同和认购书约定的权利义务已经被商品房买卖合同所替代，所以涉案商铺总价款应以商品房买卖合同第四条约定的总价款为最终依据，而非以认购书约定的总价款为依据，一审认定的总价款错误，导致确定的逾期办理产权登记的违约金错误。2、涉案商铺租赁合同到期后，未能签订新的商铺租赁合同，未就租金标准、支付期限再作约定。但根据合同法第二百三十六条，应认定原租赁合同继续有效，仅租赁期限为不定期，租金数额、支付时间继续执行原合同约定。在此情形下，通懋公司应于每年1月31日、7月31日前返租款，但邵宗庆于2017年1月3日才通过诉讼主张2015年度的租金，显然超过一年诉讼时效期间。邵宗庆辩称，1、认购书及委托经营合同均载明以涉案商铺三年的出租经营权冲抵购房款24%的价款，所签订的租赁合同也载明年返租金款为总房款的4.8%，该总房款也包括三年租金即总房款24%的冲抵房款，以上均可以确认涉案商铺总房款为65531元。且涉案商铺均价已高涨，邵宗庆的直接经济损失远远大于约定的违约金，应按实际损失赔偿。2、邵宗庆向人民法院起诉的时间是2016年11月28日，并未超过诉讼时效。邵宗庆向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）11302元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金676元，以上共计11978元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月24日，原告邵宗庆与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C-199号房产一套，建筑面积暂计为5.48平方米，总价为73980元，优惠后成交价为65531元，并特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签订后此认购书自动失效。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同，原告同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即15727元。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月3日，原告邵宗庆作为买受人与出卖人嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-199号房产，建筑面积5.48平方米，房屋价款为49804元，原告应于2006年10月3日前付清49804元，原告如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月26日支付购房款17038元，于2006年9月29日支付购房款32765元，共计49803元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由被告实际管理。2009年4月7日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的3.8%，计2490元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的4.8%，计3145元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告按约向原告支付了上述商铺租赁合同约定的返租款。上述商铺租赁合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。一审法院认为，原告邵宗庆与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，被告通懋公司应依法承担由上述房屋买卖合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即15727元，原告另向嘉棣公司支付购房款49803元，因此原告已支付的上述房屋价款共计应为65530元。按照上述商品房买卖合同关于产权登记的有关约定，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金655.3元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。原告与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。2009年4月7日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告继续实际管理涉案房屋，且仍处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金为总房款的4.8%即3145元的标准计算，共计6014.3元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金655.3元、自2015年1月1日起至2016年11月28止的租金6014.3元，共计6669.6元，理由正当、证据充分，予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告通懋公司于判决生效之日起十日内向原告邵宗庆支付逾期办理产权登记的违约金655.3元、自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金6014.3元，共计6669.6元；二、驳回原告邵宗庆其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，减半收取计50元，由原告邵宗庆负担22元，被告通懋公司负担28元。邵宗庆在二审期间提交空白的商铺投资合作经营合同复印件一份、东营市房产网下载的网页截图一份。证明：同地段的商铺均价现在已达到48000元，商铺已经增值，增值部分因无法交易影响邵宗庆的收益。通懋公司质证认为，对证据来源的合法性及真实性不认可，对证明目的也不认可。合同双方未签字确认，网页截图与本案无关，不能作为本案证据。本院认为，邵宗庆提交的证据均系复印件，且缺乏与本案的直接关联性，本院不予采信。通懋公司在二审期间未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、一审认定邵宗庆已支付房款为65530元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为655.3元是否正确；二、一审以涉案商铺租赁合同约定的最后一年租金标准计算租金是否正确；三、一审认定邵宗庆主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确。关于一审认定邵宗庆已支付房款为65530元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为655.3元是否正确的问题。本院认为，民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。虽然涉案商品房买卖合同载明商铺价款不包含三年出租经营权折抵的24%的购房款，但委托经营合同约定邵宗庆于2007年1月1日将涉案商品房三年的出租经营权让渡给嘉棣公司出租经营，用该三年的出租经营权补偿嘉棣公司给予其购买商铺合同总价款24%的价差，结合商铺认购书载明的涉案商铺优惠成交价及在商品房买卖合同之后所签订的商铺租赁合同中所约定的年返租款为总房款的4.8%计3145元，均可以看出，涉案商铺的总房款是包含三年出租经营权折抵的24%的购房款的。前述三年委托经营的收益实际系冲抵了涉案商铺24%的购房款，邵宗庆亦无需再另行支付该部分购房款。因此，一审认定邵宗庆已支付涉案商铺购房款为65530元是符合双方真实意思表示，亦是公平合理的，通懋公司关于一审认定的邵宗庆实际支付的房屋总价款错误的主张不能成立，本院不予支持。根据商品房买卖合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方约定明确具体，一审依据双方约定按已支付房屋价款的1%对逾期办理产权登记的违约金予以支持是正确的，邵宗庆主张应对违约金进行调整或按实际损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审以涉案商铺租赁合同约定的最后一年租金标准计算租金是否正确的问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，通懋公司仍然继续占有使用涉案商铺，其应向邵宗庆支付租金。但因双方对于租金标准未达成一致意见，一审参照原商铺租赁合同最后一个租赁年度的租金标准确定租金是恰当的，邵宗庆关于应以年8%为标准支付占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。因涉案商铺在租赁期限等诸多方面具有不确定因素，一审按照邵宗庆一审诉请截止日期即2016年11月28日予以支持部分租金，并告知邵宗庆对于后续租金，可根据实际情况另行主张亦无不妥。一审并未适用合同法第二百三十六条进行判决，邵宗庆关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审认定邵宗庆主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确的问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，双方对于涉案商铺的租赁期限、租金标准及支付期限等均未达成一致意见，但通懋公司至今仍继续占有使用涉案商铺，其应向邵宗庆支付租金。因双方未明确租金的支付期限，对于后续的租金支付期限，可参照合同法第二百二十六条“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定执行。通懋公司自商铺租赁合同到期至本案一审时占有使用涉案商铺显然已超过一年，所涉2015年租金应在2015年12月31日前支付，邵宗庆于2016年12月30日向人民法院提交民事起诉状，在法律规定的一年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效期间。且从本案的实际情况看，因涉案商铺现仍无法分割办理产权证等问题，邵宗庆就委托出租的租金标准与通懋公司持续进行协商，客观上也不存在怠于行使权利致使超过诉讼时效期间的问题。因此，通懋公司关于邵宗庆主张的2015年的租金已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人邵宗庆、通懋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由上诉人邵宗庆、东营市通懋置业有限公司各负担49.5元。本判决为终审判决。审 判 长 张洪江代理审判员 袁永林代理审判员 王继印二〇一七年六月二十三日书 记 员 张 纯 来自