（2016）吉0202民初420号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-31
案件名称
刁秀云与吉林市洪城地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刁秀云,吉林市洪城地产置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十九条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初420号原告：刁秀云，女，1961年12月27日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张健源，吉林三名律师事务所律师。被告：吉林市洪城地产置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区重庆路1367号。法定代表人：陈少清，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，该公司法律顾问。原告刁秀云与被告吉林市洪城地产置业有限公司（以下简称洪城地产公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁秀云及其委托诉讼代理人张健源、被告洪城地产公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁秀云向本院提出诉讼请求：1、判决被告将原告所有的吉林财富购物广场（D座）一层0001213号商铺返还由原告独自经营，并按吉林市房产局房藉测绘四至图纸恢复原状;2、判决被告一次性给付拖欠原告的2011年9月1日到2014年9月1日的投资回报收益160,968.00元及计算至2016年9月13日的迟延给付利息63,418.65元;3、判决被告按所购买的商铺总价款8%的回报率给付原告自2014年9月2日至2016年10月2日对原告商铺的占有使用费111,783.33元。上述2、3项诉讼请求的数额暂计为336,169.98元；并由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年4月13日，原告与被告签订了《商铺认购协议书》，原告以单价38,000.00元、总价670,700.00元价款认购了被告开发建设的吉林财富购物广场（D座）一层0001213号商铺，面积17.65平米。被告承诺2010年10月30日为预计竣工日期。同日，双方签订了《商铺委托经营协议书》，原告将所购买的0001213号商铺委托给被告经营，期限三年（自被告向原告正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止）；被告承诺在本协议签订时（2010年4月13日）每年（12个月）按照原告购买该商铺总价款8%的回报率，将上述委托经营期限内的经营回报收益一次性支付给原告，但原告至今未收到该笔收益。在第一个三年委托期届满后，被告拒不将商铺返还，却仍占有并对外出租获利，也未向原告支付任何收益。故原告提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。洪城地产公司辩称：1、根据双方签订的商铺认购协议，原告必须服从商场统一管理包括商业、物业、人员、收费、统一装饰、美陈等管理的情况下才能将商铺取回经营。2、2011年9月1日至2014年9月1日的回报收益已经按购房款的8%计算冲抵房屋价款且已履行完毕，该事实已经经过吉林市中级人民法院二审判决确认。3、对于2014年9月2日至2016年10月2日的房屋租金收益，被告同意按照其他业主已经签订的回报收益3%进行支付，原告要求8%进行支付没有任何法律依据。双方签订的商铺委托经营书已经于2014年8月28日因履行期限届满而终止。4、被告已经多次通知原告将商铺取回，但原告没有按照通知履行义务，应当自行承担一切后果责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商铺委托经营协议书、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋所有权证书、土地使用证、房屋平面图、宗地图、吉林市房产局房籍测绘四至图纸、承诺书、催告函、被告发给原告取回商铺自营的通知、工程质量验收报告以及被告提供的商铺认购定单的真实性各方均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的商铺认购协议与被告提供的定单能够证明原告购买被告出售的商铺面积、位置、付款方式等与本案有关的问题，与本案具有关联性，对上述证据上述证明问题予以确认，但上述两份证据记载的商铺销售价格不一致，其中定单签订于2010年4月10日，约定的价格为882,500.00元，认购协议签订于2010年4月13日，约定的价格为670,700.00元，对此本院将结合同类案件的其他裁判结果进行综合分析。2、原告提供的告知函，被告表示没有收到，原告没有证据证明该函已经送达到被告，故对该证据的证明力不予确认。3、原告的住院病例与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。4、原告提供的被告与吉林大略商业管理有限公司（以下简称大略公司）的委托书，本院认为该委托书是被告委托第三方对吉林财富广场进行管理的行为，受委托方在管理过程中分别于2014年向原告等人发出致业主的信、通知等，原告以此作为证据提供，说明原告在收到上述信函后对第三方的管理行为并未提出异议，故对原告欲证明的问题不予采纳。5、原告提供的大略公司的公告能够证明原告欲证明的问题，对其证明力予以确认。6、原告提供的裴今子和徐昌峰与被告签订的委托经营协议，本院认为该两份合同中的商铺与本案原告所购买的商铺不是同一商铺，故不能据此认定原告与被告的委托经营期限，对该证据的证明力不予确认。7、被告提供的商铺接收确认书，虽签字时间为2013年5月9日，但结合原、被告提供的致业主的信及催告函和通知等证据，原告实际接收商铺的时间为2011年而非2013年，故对该证据的证明力不予确认。8、原告出具的收到租金的收条，本院认为原告虽否认收到此款，但未提供反驳证据，故对该证据的证明力予以确认。经审理查明，2010年4月10日，原告与被告签订《吉林财富广场商店街认购定单》，约定原告认购被告出售的吉林财富广场商店街0001213号铺位，建筑面积17.65平米，认购总价882,500.00元，定金2万元，原告应于2010年4月13日前携带本订单、首付款及身份证件与被告签订商铺认购协议及委托经营管理协议，并支付房价款。2010年4月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺认购协议书②》，约定原告以按揭贷款的付款方式购买被告开发建设的位于吉林财富购物广场（D座）一层0001213号商铺，建筑面积17.65平方米，每平方单价38,000.00元，总价670,700.00元。D座土建工程预计竣工时间为2010年10月30日。认购协议第五条约定：“为保证商场有序经营，乙方签订本《协议书》时必须一并与甲方签订《商铺委托经营协议书》。”第六条约定：“双方共同认为：乙方购买的本《协议书》项下的商铺不同于一般房屋，其用途是用于从事商品专柜经营活动。…乙方同意接受和执行吉林洪城公司所属吉林财富购物广场管理部门实行的“统一规划布局、统一经营分区、统一商品标准、统一美陈装饰”等各项管理规定和规章制度”。第十条特别约定中第1项约定“乙方（含从业人员）完全同意和遵守吉林财富购物广场管理部门制定的“统一商业管理、统一物业管理、统一人员管理、统一收费（款）管理”（简称“四统一管理”）以及为不断提升商场的经营档次所编制的各项管理规定和规章制度”。第2项约定“双方在签订本《协议书》时，乙方明确知道其所购买的商铺只能用于商品专柜经营，乙方同意不作它用（指改变该商铺的商业用途、变为商品专柜经营以外的其它作用）”。该协议第十三条第1项约定“本《商铺认购协议书②》经双方签字盖章（押印）后生效。在甲乙双方签署完《商品房买卖合同》后，本《商铺认购协议书②》同时作为《商品房买卖合同》的附件，是《商品房买卖合同》的重要组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力”。第2项约定“乙方与吉林市洪城地产置业有限公司签订的《商铺委托经营协议书》作为本《商铺委托经营协议书②》的附件，与本《商铺认购协议书②》具有同等法律效力”。2010年4月13日，原告又与被告签订《商铺委托经营协议书》一份，约定原告将其购买的上述商铺委托给被告经营，委托经营期限为3年，自被告向原告正式交付上述商铺后的第90天开始起算至满3年时止。在签订委托经营协议时，被告每年按照原告购买商铺总价款8%的回报率，将上述委托经营期限内的经营回报收益211,800.00元一次性支付给原告。委托经营期限届满前三个月，双方均有权提出是否延长或终止本协议书委托事项的权利。如双方均未提出终止，则委托经营协议自动顺延至下一个三年期的“委托经营期”。本协议书作为商铺认购协议书的附件。2011年11月1日，被告与大略公司签订委托书，约定被告委托大略公司负责吉林财富购物广场一层沃尔玛商店街的整体招商和运营管理工作。2012年，被告向原告等业主承诺不迟于2011年5月31日办理沃尔玛商店街商铺的入户手续，并拟于2011年国庆节前开业。2012年6月15日，原告与被告签订《吉林市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的座落于吉林财富广场1层213号网点，房屋用途为商业服务，该商品房买卖合同中约定的网点建筑面积、房屋单价及总价款与上述认购协议约定的内容相同。2012年6月21日，被告为原告开具了金额为670,700.00元购房款的不动产发票。2014年7月19日，原告取得了本案所涉商铺的房屋所有权证。另查明，2014年6月23日，大略公司向沃尔玛商店街的业主发出信函，写明“您与吉林洪城地产置业公司签订的商铺委托经营协议书即将届满，根据商铺委托经营协议书约定第四条五款，现我公司将对该协议书部分条款进行调整和变更，请您接到信函后7日内到指定办公地点办理相关手续”。2014年7月11日，大略公司发出催告函，内容为“为保证财富广场‘沃尔玛商店街’整体正常运营，我公司决定于2014年7月15日前完成‘沃尔玛商店街’重新签订《商铺委托经营协议书》的签约工作”。2014年7月15日后，我公司将不再办理商铺委托经营相关事宜，逾期未重新签订《商铺委托经营协议书》的业主视为自动放弃委托经营的权利。因我公司已明确表示重新签订《商铺委托经营协议书》，故原《商铺委托经营协议书》于2014年8月28日自行终止。若你没有重新签订《商铺委托经营协议书》，请你根据《商铺认购协议书②》中内容的约定，于2014年8月28日前做好自营的准备工作。否则，因此造成一切后果自行承担”。2014年8月25日，大略公司又发出通知“我公司于2014年8月24日收到您的《告知函》，特此回复如下：我公司于2014年6月27日已发送《重新签订协议告知书》通知你于2014年7月5日之前办理商铺委托或自营确认手续。由于您迟迟未来办理自营手续，导致工程分割场地计划滞后，原交付场地时间合理顺延，请您于签订自营《确认书》后第54天将商铺取回，根据《商铺认购协议书②》中内容的约定做好自营准备工作，否则后果自负”。2014年10月1日，大略公司在江城日报刊登公告“吉林大略商业管理有限公司已经完成沃尔玛商店街商铺委托的签约工作，为了保证广大业主商业利益和财富广场沃尔玛商店街的正常运营，我公司对未办理任何手续的业主，将视为放弃自营、自租的权利，相关事宜另行解决”。再查明，原告向被告出具收到被告向原告正式交付0001213号商铺后第90天开始起算至满3年时止的商铺回报收益211,800.00元的收条一张。本院认为，双方当事人争议的焦点为1、原、被告委托经营协议中三年期限的起止时间应如何确定；2、被告是否已向原告支付委托经营协议中约定的三年的投资回报收益；3、原告主张返还商铺并恢复原状以及按8%的标准给付尚欠的投资回报收益是否应予支持。对原告与被告签订的订单、认购协议及委托经营协议本院认为均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，均为有效的合同。双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于双方争议的委托经营协议中三年起止时间如何计算的问题，本院认为双方签订的委托经营协议中被告承诺给付第一个三年的回报收益的时间是协议签订时即2010年4月13日，这是投资回报收益给付的时间而不是经营期限开始计算的时间，故原告主张2010年4月13日开始没有依据。委托经营协议中约定了三年的经营期限为自被告向原告正式交付商铺后的第90天开始计算至满3年时止，因此委托经营的开始时间为被告向原告正式交付商铺后的第90天。根据原告提供的2014年7月11日大略公司发出的催告函可以证明被告委托的经营公司已经明确表示如未重新签订委托经营协议，原协议书于2014年8月28日自行终止，而原告并未在2014年8月28日前与被告重新签订委托经营协议，故双方委托协议中约定的3年委托经营期限已经于2014年8月28日终止。对于经营协议中约定的三年回报收益是否给付的问题，本院认为原告系完全民事行为能力人，其对于自己签署收条所带来的法律后果应当是明知的，现其主张未收到此款，但其在被告委托的经营公司经营三年期满期间一直未向被告主张给付此款，且在2014年7月11日被告委托的经营公司向其发出催告函后也一直未及时主张此款不符合常理，同时根据认购协议中的商铺价款8%计算回报收益的金额与原告出具收到的221,800.00元的金额也不符，故本院认为原告实际已经通过抵偿房款的形式取得了委托经营协议中约定期限的投资回报收益，故原告要求被告给付2014年9月1日前的投资回报收益的主张本院不予支持。关于原告要求被告返还商铺并按四至恢复原状的主张，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。2014年7月原告已经取得商铺的所有权，且原被告之间委托经营合同关系已于2014年8月28日终止，故原告作为商铺的所有权人，有权对该商铺享有上述相关权利，并要求被告返还，但结合本案的实际情况，原告购买的商铺不同于一般的房屋，该商铺为吉林财富购物广场整体商业建筑的一部分，只能在被告所属的吉林财富购物广场提供和维管的基础设施、配套设施等物业统一管理的条件下，开展经营活动，原告在购买时就已经知晓商铺的位置是位于吉林财富购物广场的整体之中，且在委托经营管理期限内，被告就对涉案商铺进行改造，原告也并未提出异议，现在财富购物广场已经将原告所有的商铺与其他商铺统一规划，建成整体的购物商场，原告要求按照图纸的四至恢复原状返还商铺的诉讼请求无法实现，故对原告请求被告洪城地产公司返还商铺并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付自2014年9月2日起至退还商铺之日按照每年商铺总价款的8%支付回报收益，计算到2016年10月2日为111,783.33元的主张，本院认为被告虽提供证据证明其已经通知原告将商铺取回自营，但本案的实际情况是由被告交由大略公司管理的原告购买的商铺事实上一直由他人占有使用，故本院认为原告要求被告给付自2014年9月2日起至实际返还之日止收益的观点应予支持。但因双方的委托经营协议已经终止，原告依据已经终止的协议向被告主张商铺总价款的8%的投资回报收益没有依据。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，本院结合本案的实际情况，参考被告与购物广场其他业主同时间段签订协议中约定的回报收益按照每年商铺总价款的3%支付的实际情况，认为被告亦应当按照此标准向原告支付由被告占有商铺期间给原告造成损失的责任。关于原告购买的商铺的总价款如何确定的问题，本院认为根据被告提供的订单及原告实际已经通过抵偿房款的形式取得了委托经营协议中约定期限的投资回报收益的实际情况，本院认为原告购买商铺的价格实际为882,500.00元。综上，被告自2014年9月2日起每年应当向原告给付商铺占用费用为882,500.00ⅹ3%＝26,475.00元。关于原告主张的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告吉林市洪城地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刁秀云自2014年9月2日至2016年10月2日止的商铺占用费用55,156.25元；二、被告吉林市洪城地产置业有限公司给付原告刁秀云自2016年10月2日至本判决生效之日按照每年26,475.00元计算的商铺占用费用；三、驳回原告刁秀云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7298元，由原告刁秀云负担6118元，被告吉林市洪城地产置业有限公司负担1180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 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