（2017）渝0105民初7191号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-01
案件名称
黄宗莲与蔡春奎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄宗莲,蔡春奎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初7191号原告：黄宗莲，男，汉族，1956年7月12日生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：郑义、唐大淋，重庆麒瑞律师事务所律师。被告：蔡春奎，男，汉族，1972年5月1日生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：景远清，重庆法霖律师事务所律师。原告黄宗莲与被告蔡春奎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄宗莲及委托诉讼代理人郑义、唐大淋及江乾勇，被告蔡春奎及委托诉讼代理人景远清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宗莲向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年6月20日至2017年6月19日期间的租金298896元及违约金（按照拖欠租金为基数，以每日按月租金5%标准计算至付清租金时止，暂计算至2017年3月16日的违约金为9万元）。事实及理由：2015年9月19日原、被告签订了《租赁合同》，原告将重庆市江北区红原路X号附X号XX1、X2、X3、X4、X5号五套商铺（共计建筑面积391.63平方米）出租给被告经营使用，租期为2015年9月20日至2025年12月19日，2015年9月20日至2015年12月19日为免租期，第一年月租金23498元，以后按8%逐年递增，租金每季度支付一次，当期租金到期前3天支付下期租金，逾期支付租金，每天将承担月租金5%的违约金。合同签订后，原告已按约交付了房屋，被告也支付了2015年12月20日至2016年6月19日期间的租金。现被告无正当理由拒付2016年6月19日之后的所有租金，损害了原告的利益，请求支持诉请。被告蔡春奎辩称：自2016年6月20日起未交租金属实，因原告提供的房屋存在烟道漏烟问题，无法正常使用，被告已起诉要求原告排除妨碍、整改修复烟道并赔偿不能正常经营的损失，被告不交租金是行使先履行抗辩权，不应当承担违约责任。被告于2017年3月13日向原告发出了解除通知书，原告于次日已收到通知。按照合同约定，无论什么原因，当事人可以提前三个月解除合同，故同意支付截至2017年6月14日期间的租金，已付的保证金应当抵扣租金。即使法院认定被告违约，原约定违约金计算标准过高，请求按租金利息损失的20%计算。经审理查明，重庆市江北区红原路X号附X号XX4、X5号商铺系原告名下的房产，重庆市江北区红原路X号附X号XX1、X2、X3号商铺系原告儿子黄湖川名下的房产。2015年9月18日黄湖川出具委托书，授权原告办理出租事宜并收取租金。同年9月19日原、被告签订《租赁合同》，原告将前述房屋一并出租给被告经营使用，五套房屋建筑面积共计391.63平方米。合同约定：2015年9月20日至2015年12月19日为免租期，租期为10年即2015年12月20日至2025年12月19日；被告在签订合同时支付履约保证金46996元，租赁期届满，双方结清费用并验房后，原告将保证金无息全部归还给被告；第一年月租金23498元，第二年月租金25378元，以后按8%逐年递增，租金每季度支付一次，在租金到期前3天支付下期租金，逾期支付租金，每天将承担月租金5%的违约金。合同第五条“其他约定”中确定：租赁期内，如原告要求解除合同，应提前三个月通知被告，被告有权拒绝搬出或要求原告赔偿其由此引起的所有损失后搬出；租赁期内，如被告要求解除合同，应提前三个月通知原告，但已交租金和保证金不予退还。合同第六条违约责任的“其他约定”处手写了如下内容：双方解除合同时，被告须恢复原告门面的墙体和玻璃门，原告将退回保证金给被告。合同签订后，原告交付商铺给被告使用，被告按合同约定支付了履约保证金及截至2016年6月19日的租金，被告将承租商铺与另租用的相邻数套商铺统一装修后用于餐饮经营。2016年7月，被告以原告出租的房屋存在烟道排烟不畅、影响经营为由，诉至本院要求排除妨碍、整改修复烟道并赔偿损失。本院审理后作出（2016）渝0105民初12451号民事判决书，认定被告的诉讼主张无证据证明，判决驳回其诉讼请求。该判决已生效。2017年3月13日，被告向原告快递邮寄了《解除租赁合同通知书》，主张原告于次日收到此通知，原告予以认可。庭审中，被告陈述自春节后停止营业，原告予以认可。以上事实，有租赁合同、房地产权证、受理案件通知书、民事诉状、解除租赁合同通知书、邮寄单、民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，合同内容对双方当事人均有约束力。被告以原告提供的租赁房屋排烟不畅影响经营为由，未支付2016年6月20日之后的租金，现生效判决对其主张未支持，故被告不交租金没有合法依据，其主张行使先履行抗辩的理由不成立。依照合同第五条“其他约定”约定，双方均可提前要求解除合同，若被告提出，应提前三个月通知原告。被告于2017年3月13日向原告邮寄了《解除租赁合同通知书》，原告对此无异议，故原、被告签订的《租赁合同》于2017年6月14日解除，被告应当支付2016年6月20日至2017年6月14日租赁期间的租金，计289026（23498元×6月+25378元×5月+25378元÷30天×25天）。2017年6月14日之后的房屋占有使用费不属租金性质，本案不予支持。关于被告提出以保证金抵扣租金的问题。依照合同第六条违约责任的“其他约定”约定，被告应在解除合同时原告门面的墙体和玻璃门，原告则退回保证金。现被告无证据表明已将原告房屋的墙体和玻璃门予以恢复，故原告退其保证金的前提条件不成就，被告要求以保证金抵扣租金的辩解意见，本院不予采纳。关于被告主张违约金较高予以调整的问题。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未收到租金，主要存在资金占用利息损失，合同约定逾期按日承担月租金5%的违约金，确实高于同期贷款利率，被告提出违约金过高请求下调的意见，本院予以采纳。被告应以未付款为基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准支付违约金。原告超额请求的违约金，本院不予主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、九十三条第二款及第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告蔡春奎于本判决书生效之日起三日内支付原告黄宗莲租金289026元；二、被告蔡春奎于本判决书生效之日起三日内支付原告黄宗莲违约金：以70494元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准，从2016年6月16日起算至款清时止；以70494元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准，从2016年9月16日起算至款清时止；以76134元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准，从2016年12月16日起算至款清时止；以71904元为基数，按中国人民银行一年期贷款利率标准，从2017年3月16日起算至款清时止；三、驳回原告黄宗莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3566元，由原告黄宗莲负担66元，被告蔡春奎负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 胡潇予二〇一七年六月二十三日书记员 陈亚玮 来自：