（2017）皖0191民初729号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2018-09-29

案件名称

安徽五福投资管理有限公司与合肥青檬信息科技有限公司、安徽波动体育文化股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽五福投资管理有限公司,合肥青檬信息科技有限公司,安徽波动体育文化股份有限公司,上海青檬文化传播有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第十条

全文

安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）皖0191民初729号原告：安徽五福投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：翁晓松，总经理。委托诉讼代理人：陈友宝，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。被告：合肥青檬信息科技有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：吕志文，执行董事。被告：安徽波动体育文化股份有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区。法定代表人：陈理，总经理。被告：上海青檬文化传播有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：陈文彬，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王利民，安徽中天恒律师事务所实习律师。原告安徽五福投资管理有限公司（以下简称五福公司）诉被告合肥青檬信息科技有限公司（以下简称合肥青檬公司）、安徽波动体育文化股份有限公司（以下简称安徽波动公司）、上海青檬文化传播有限公司（以下简称上海青檬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告五福公司的委托诉讼代理人陈友宝、赵红，被告合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司共同的委托诉讼代理人孙振宇、王利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五福公司向本院提出诉讼请求：一、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司连带支付拖欠的租金83536.7元（计算至2017年3月5日，即合肥青檬公司交付涉案房屋之日止）；二、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司连带支付物业费10757.18元；三、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司连带支付水电费15997.78元；四、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司连带支付迟延滞纳金167.07元；五、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司连带支付违约金20万元。事实与理由：2014年8月，五福公司与合肥旭光电子灯具有限责任公司（以下简称旭光公司）签订了《房屋租赁合同》，承租了旭光公司的位于合肥高新技术产业开发区科学大道118号房屋，租赁期限为20年，且约定五福公司对合同项下的房屋拥有转租权。2014年11月20日，五福公司与合肥青檬公司签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋的一部分，即5F创业园（1.0）414室（建筑面积253.12平方米），租赁给合肥青檬公司，合同约定的期限为2年，即租期至2016年12月31日，租金为每月每平方米25元，共计6328元。同时约定由合肥青檬公司承担所承租部分的物业及水电费，计费时间均从2015年1月1日开始。若合肥青檬公司迟延交付房租，五福公司加收0.2%的滞纳金。若一方违约，应按每日500元向守约方支付违约金。合同签订后，五福公司依合同约定，及时将案涉房屋交与合肥青檬公司使用。刚开始该公司能按期如数缴纳租金、物业、水电费等费用，但到了2016年2月，合肥青檬公司开始拖欠租金及其它相关费用不予支付，至今仍欠房租、物业费及水电费共计94415.1元。为此，五福公司多次电话或上门催要均无果。2016年6月14日，五福公司曾致函合肥青檬公司，要求其支付租金及其他费用，但合肥青檬公司在无任何理由的情况下至今仍不支付。安徽波动公司和上海青檬公司在合肥青檬公司租赁过程中支付了部分租金，且要求五福公司向其开具了税票，对于合肥青檬公司的违约行为应承担连带责任。被告合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司共同辩称:1、五福公司与合肥青檬公司已在2016年12月31日解除了双方的租赁合同，五福公司诉请2017年1月1日以后的房租缺乏事实依据；2、在承租房屋之前，五福公司多次向合肥青檬公司承诺，房屋租赁有政府补贴，为此合肥青檬公司填写了补贴申报表，但是最终因为房屋产权手续不全，不能获得补贴，五福公司在招租的过程中隐瞒了相关的事实；3、合肥青檬公司已经通过转账、费用抵扣的方式付了全部的房租；4、五福公司不具有物业服务及物业管理的资质，其经营范围中不包含物业服务及物业管理这两项内容，无权收取物业服务费，合肥青檬公司已经支付的所有款项均是房租；5、五福公司诉请的水电费没有供水或者电力公司确定的数量，所以无权向我方收取；6、五福公司诉请及举证都能证实租赁的双方是合肥青檬公司和五福公司，但是五福公司将安徽波动公司、上海青檬公司作为被告，并查封公司的银行账户冻结存款，给企业的生产经营造成影响，五福公司是在恶意诉讼；7、五福公司诉请的违约金、滞纳金没有法律依据，且明显过高，应当依法驳回;8、2014年12月1日，李晶晶曾向五福公司汇款2万元支付房租，五福公司诉请中未有体现。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2014年11月20日，五福公司与合肥青檬公司签订《房屋租赁合同》，五福公司将合肥市科学大道118号5F创业园413室（房屋建筑面积：253.12平方米）出租给合肥青檬公司。合同约定，租赁期限为2年，租赁期限和房屋租金均自2015年1月1日起算，至2016年12月31日，房屋的租金单价为每月每平方米25元，合计月租金为6328元，合计年租金75936元。合同期内物业管理费为每月每平方米3元，合计月物业费759元。租金每三个月支付一次，首次租金于《房屋租赁合同》签订后3个日内支付，另需支付1个月房租作为押金，以后租金支付日为上一次支付租金期满前5个工作日内。物业费与租金同期支付。如合肥青檬公司未按时支付租金，自房租起征日起加收0.2%的滞纳金。如合肥青檬公司未如期交纳租金，则应视为违约，日违约金为每日500元的滞纳金，超过1个月五福公司有权收回房屋。案涉房屋为合肥旭光电子灯具有限责任公司所有。五福公司与合肥旭光电子灯具有限责任公司签订《房屋租赁合同》，进行承租，租期20年。 2016年6月14日，五福公司向合肥青檬公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，确认合肥青檬公司于2014年11月21日支付押金6328元，2015年1月21日支付21261元（房租18984元、物业2277元）（该款项由上海青檬公司汇入，备注为1-3月房租+物业），2015年4月30日支付房租18984元（该款项由安徽波动公司汇入，备注4月10日-7月10日房租），2015年8月3日支付26000元（房租18984元，物业费4554元、水电费2462元）（该款项由合肥青檬公司汇入，备注为房租、物业、水电），2015年12月28日房租与微信运营费抵扣，抵扣额30556元（房租18984元、物业费3037.5元、水电费8534.65元），2016年3月28日支付房租6111元（该款项为安徽波动公司汇入，备注为2016年1-3月房租及物业费）。五福公司确认，合肥青檬公司实际房租付至2016年1月29日。 2017年1月4日，五福公司向合肥青檬公司发出《关于房屋租赁合同到期的函》，确认双方租赁合同于2016年12月31日到期，合肥青檬公司应于收到函件3日内腾退房屋。合肥青檬公司自2016年1月29日之后的租金、物业费未付，自2015年12月15日的水电费未付。 2014年12月1日，李晶晶曾向五福公司汇款2万元，附言为5F创咖投资款（洪涛）。本院认为：五福公司与合肥青檬公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。关于拖欠租金、物业费及已付水电费，根据原被告双方提供的《关于解除房屋租赁合同的函》、《关于房屋租赁合同到期的函》、合肥青檬公司、安徽波动公司、上海青檬公司的汇款记录可知，2015年双方已将房租、物业费支付及抵扣完毕。2016年的汇款6111元为1-3月的房租，故2016年房租欠付金额为69825（6328×3-6111+6328×9）元。合肥青檬公司虽辩称已于2016年12月31日搬离案涉房屋，但并未提供证据证明搬离日期，及已将搬离完毕情况通知五福公司。2017年1月4日，五福公司虽仍向合肥青檬公司发函要求搬离，但五福公司亦无法提供证据证明合肥青檬公司具体的搬离时间，故根据《关于房屋租赁合同到期的函》，本院确定租金、物业费止算日期为2017年1月7日。合肥青檬公司共计欠付租金71301（69825+6328÷30×7）元，欠付物业费9285（759×12+759÷30×7）元。备注中已付水电费用，根据汇款凭证，可知系双方协商确定缴纳，故予以确认。合肥青檬公司辩称五福公司无物业服务资质，不应收取物业费用，但双方于合同中约定了物业服务费用，且合肥青檬公司实际缴纳过物业费。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。故对此辩称，本院不予支持。关于李晶晶的汇款2万元，因无法确定其是否为支付房租，故合肥青檬公司要求扣减房租，本院不予支持。关于2015年12月15日后的水电费，五福公司提供的票据为总体水电费，双方未对分项水电费的具体数额进行对账确认，数额无法确定，本院不予支持。关于迟延滞纳金及违约金，该两项均为合肥青檬公司未如期支付租金约定的违约损失，五福公司诉请标准及合同约定标准均过高，根据公平原则，本院酌减为年利率12%，以欠付金额为基数，自每季租金支付日起算。关于变更工商登记信息，其属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，该项诉请本院不予支持。关于诉请安徽波动公司、上海青檬公司承担租金等费用的连带付款义务，因合肥青檬公司与该两家公司各为独立法人，两家公司除代缴部分租金外，并未对租金等其他费用的债务或租赁合同作出过其他意思表示，故对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告合肥青檬信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽五福投资管理有限公司支付租金71301元及欠付租金违约金（计算方式见附表）；二、被告合肥青檬信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽五福投资管理有限公司支付物业费9285元；三、驳回原告安徽五福投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5246元，保全费1835元，合计为7081元，由原告安徽五福投资管理有限公司承担81元，被告合肥青檬信息科技有限公司承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　孙宗欣人民陪审员　　王永清人民陪审员　　王劲松二〇一七年六月二十三日书　记　员　　孙蕴韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附表：计算时间欠付金额标准 2015-12-29至2016年3月28日 12873 年利率12% 2016-3-29至2016年6月27日 31857 2016-6-28至2016年9月27日 50841 2016-9-28至2016年12月28日 69825 2016年12月29日至租金清偿之日 71301 来源：百度“”