（2017）甘0102民初2008号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-05-31
案件名称
朱秀芳和罗红霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱秀芳,罗红霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十二条，第九十七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初2008号原告（反诉被告）朱秀芳，女，汉族，1956年11月6日出生，永登县医院退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李克安（系原告之夫），男，汉族，1955年3月14日出生，兰州市市直机关工委退休职工，住址同原告。委托诉讼代理人：王宝民，甘肃李国元律师事务所律师。被告（反诉原告）罗红霞，女，汉族，1977年9月16日出生，无固定职业，住兰州市城关区。原告朱秀芳与被告罗红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，被告罗红霞以原告给其造成经济损失，要求原告承担房屋转让费、取暖费及损失费等为由提出反诉,本院依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告朱秀芳及其委托诉讼代理人李克安、王宝民、被告罗红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秀芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗红霞立即腾房；2、因原告要求被告于2017年3月26日前腾房，但被告拒不腾房，故判令被告向原告支付租金（2017年3月27日至腾房之日期间，按租赁协议约定的月租金5500元的标准加倍支付）并支付所欠电费及新产生的水、电、物业等费用；3、判令被告按租赁合同约定的年租金总额66000元的百分之十，向原告支付违约金6600元；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：1、原、被告双方于2015年2月签订《房租协议》，原告将位于兰州市城关区下沟29号的一间铺面租给被告，2017年2月11日到期后，原告多次通知被告立即腾房，但被告一直不腾不交，故诉至法院。被告罗红霞辩称并反诉称，1、因为原告朱秀芳允许涉案房屋转让，所以被告从原承租人陈某处转让该房屋，被告向原承租人支付转让费135000元，原告隐瞒事实，并未履行真诚告知义务，致使被告从他人手中转让涉案房屋时支付了巨额转让费，导致被告预期利益受损，故原告应赔偿被告支付的转让费135000元；2、被告五年来向原告支付了足额采暖费用，但原告自始至终未提供涉案房屋采暖设施，被告为不影响正常使用及经营活动，只好另行购买空调等取暖设备，并支付了数额不菲的电费，被告认为原告的行为违约，应承担违约责任，返还其采暖费10400元；3、租赁协议到期后，被告继续租用该房屋，并向原告交付了一个月租金，原告作为出租人，未提出异议，继续收取租金，由此可以推定双方合意续租，被告对涉案房屋仍享有占有、使用和收益的权利。出租人解除协议应当在合理期限届满之前通知承租人，让承租人有足够的时间另行租赁，以保障其基本生活和经营活动，按照租赁协议约定，出租人未履行提前告知义务，应视为其同意续租，因被告在此期间不存在任何过错，也不存在违约，原、被告不定期的租赁关系应受到法律的保护，故原告应承担由其强硬封门停电而导致被告停业、服务人员及厨师误工工资等损失费20000元，原告朱秀芳针对被告的反诉请求辩称，1、被告要求原告返还房屋转让费135000元的请求无事实根据及法律依据，原告认为其是否告知被告涉案房屋的产权人与被告支付转让费无关系，且被告从陈某处转让该房屋时，原告已向被告明确告知该房屋的产权人，在租赁协议中提到的”单位占用”一词亦足以证明该房屋产权人并非原告；2、关于被告要求返还采暖费10400元的主张，被告每年都按约定向供热部门交纳取暖费，从未提出过任何异议，因此被告是否自行购买空调等取暖设备，支付了多少电费均与原告无关，原告没有返还的义务和责任；3、被告要求原告赔偿其停业损失费20000元的主张，被告逾期占用涉案房屋一个半月，原告收取被告一个月的租金合情合理合法，即使原、被告双方对继续占用涉案房屋均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定原租赁协议继续有效，但该条同时规定租赁期限为不定期，原告多次通知被告腾房，租赁协议亦随之解除，被告无权使用该房屋，应终止营业，履行腾房义务，故不能支持被告要求赔偿其损失的主张。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依法对原告（反诉被告）朱秀芳提交的证据认定如下：1、兰州市司法局与甘肃省生殖保健服务中心于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，原告朱秀芳提供此证据拟证明涉案房屋的来源，被告罗红霞认为其在租赁涉案房屋期间未见过该合同，故对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；2、原、被告于2015年2月签订的《房租协议》，原告朱秀芳提供此证据拟证明原、被告之间存在租赁关系，被告对该证据真实性无异议，证明目的无异议，本院认为，该证据符合证据真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；3、书面通知、短信通知、房门张贴通知，原告提供此证据拟证明其已通知被告腾房，被告认为书面通知上的签名为其本人所签，但通知的内容不符，房门上贴的通知其未见过，故对该证据的真实性、证明目的均有异议，本院认为原告于2017年3月12日向被告发出的通知上载有被告所签的”收到收房通知，但是我坚决租房”字样及被告签名，被告对其签字无异议，本院认为此证据真实、合法，与本案待证事实存在关联性，本院予以采信；4、甘肃玉榕律师事务所律师函，原告提供此证据拟证明涉案房屋产权人要求原告腾房，被告对该证据真实性没有异议,证明目的有异议、其没有见过该律师函，本院认为该证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以采信。对被告（反诉原告）罗红霞提交的证据认定如下：1、收条，被告提供此证据拟证明原告收取被告一个月租金的事实，原告对该证据无异议，但认为该证据与本案无关，本院认为该证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以采信；2、原告与被告之夫徐宝臣于2012年2月10日签订的《房租协议》，被告提供该证据拟证明在签订该协议时，原告未提出涉案房屋是公房，现在提出是公房，纯属欺诈，原告认为其从兰州市司法局承租房屋后有权转租，无须告知被告该房屋是公房，故对该证据真实性无异议，证明目的有异议，本院认为该证据真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信；3、原、被告于2015年2月签订的《房租协议》，被告提供此证据拟证明签合同时，原告未告知其涉案房屋是公房，原告认为房屋的产权人是谁与本案无关，故对该证据真实性无异议，证明目的有异议，本院认为该证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以采信；4、封条，被告提供此证据拟证明原告封了涉案房屋的房门，原告认为封门是事实，是双方在电话中协商经被告同意为保护被告在屋内财产才封门的，本院认为该证据真实、合法，与本案待证事实存在关联，本院予以采信；5、工资表，被告提供此证据拟证明原告的行为给其造成了经济损失，原告认为该证据系被告单方提供，真实性无法核实，不能作为定案依据，本院认为该证据系被告单独制作，缺乏真实性，本院不予采信；6、原告与喻某于2015年6月17日签订的《房租协议》，被告提供此证据拟证明原告将租赁来的房屋分割后再出租给他人的事实,原告认为该证据与本案无关，本院认为该证据与本案待证事实无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年2月10日，原告朱秀芳与被告之夫徐宝臣签订《房租协议》，原告将位于兰州市城关区下沟29号铺面一间从立柱一面隔开（宽度1.82米），通间租给徐宝臣，租期为3年（2012年2月11日至2015年2月10日），租金每月5000元，全年60000元，协议第七条约定承租方每年给出租方交暖气费1200元，一次性在交房费时交清。2014年3月1日，兰州市司法局与甘肃省生殖保健服务中心签订《房屋租赁合同》，兰州市司法局将位于兰州市城关区下沟18-30号地段A楼一楼，间数为三间，建筑面积为139.55平方米房屋租给甘肃省生殖保健服务中心（原告朱秀芳为甘肃省生殖保健服务中心法定代表人），租期为3年（2014年3月1日至2017年2月28日），租金每年50000元。2015年2月，原告朱秀芳与被告罗红霞签订《房租协议》，原告将位于兰州市城关区下沟29号铺面一间从立柱一面隔开（宽度1.82米），通间租给被告罗红霞，租期为2年（2015年2月11日至2017年2月11日），租金每月5500元，全年66000元，协议第七条约定承租方每年给出租方交暖气费2200元，一次性在交房费时交清。原、被告于2015年2月签订的《房租协议》到期后，原告朱秀芳收取被告2017年2月11日至2017年3月11日房屋租金5500元。原告于2017年3月12日向被告发出通知：”根据中央、省市政府关于出租公房一律无条件收回之规定，请你做好交房的准备工作，政府部门随收随交。特此通知”，被告在该通知上载明”收到收房通知，但是我坚决租房”及其本人签名，原告分别于2017年3月19日、3月22日以短信、房门上张贴通知的形式告知被告于2017年3月26日前腾交房屋，由于被告一直未腾交涉案房屋，原告将封条于2017年3月27日贴于涉案房屋门上，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。本案原、被告于2015年2月签订的《房租协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告要求被告立即腾房的诉讼请求，因原、被告签订的《房租协议》已于2017年2月11日到期，且涉案房屋的产权人要求原告腾交租赁房屋,房屋租赁合同已无法继续履行，原告亦明确向被告表明不再续租，故原告的此项诉讼请求,本院予以支持；关于原告要求被告以月租金5500元的标准，加倍支付2017年3月27日至腾房期间的租金、所欠电费及新产生的水、电、物业等费用的诉讼请求，因原告于2017年3月27日将涉案房屋房门封闭，水电已处于停止状态，被告无法继续正常经营，原告要求被告按月租金标准支付占用使用费的诉讼请求，违背公平原则，且原告主张的水、电、物业等费用亦无具体金额,故对原告的此项诉求，本院不予支持；关于原告要求被告按年租金66000元的百分之十，支付违约金6600元的诉讼请求，因《房租协议》到期后，被告已向原告支付2017年2月11日至2017年3月11日的租金5500元，后原告要求被告腾交涉案房屋，该协议终止，不存在协议第五条约定的逾期不支付租金则按年租金总额的百分之十交纳滞纳金的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求解除原、被告之间租赁关系的反诉请求，因原、被告签订的《房租协议》已到期，故对被告的此项反诉请求，本院予以支持；关于被告要求原告返还房屋转让费135000元及损失20000元的反诉请求，因被告没有提供证据证明原告收取了转让费且工资表系被告自行制作,没有其他证据印证,不能证明被告的直接经济损失，故对该项反诉请求，本院不予支持；关于被告要求原告返还采暖费10400元的反诉请求，因取暖费是需要向供暖单位交纳的费用，原告无权处理,故对被告的该项反诉请求,本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求、被告的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱秀芳与被告罗红霞签订的《房租协议》；二、被告罗红霞在本判决生效之日起7日内向原告朱秀芳腾交位于兰州市城关区下沟29号铺面（从立柱一面隔开，宽度1.82米）一间；三、驳回原告朱秀芳的其他诉讼请求；四、驳回被告罗红霞的其他反诉请求。案件受理费50元，由被告罗红霞负担。反诉费1804元,由被告罗红霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 丁雨宁二〇一七年六月十五日书记员 陈丽丽????????1