（2017）沪0101民初8434号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-12-01
案件名称
全利与上海时翌投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
全利,上海时翌投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第五十一条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初8434号原告全利，女，1969年3月2日出生，汉族，住址上海市普陀区。被告上海时翌投资管理有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人周吉时。原告全利与被告上海时翌投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜荣良独任审判。原告全利已到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告全利于2017年3月12日与中介上海共纬房地产经纪事务所就上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜签订居间合同，并于当天向中介支付了租赁意向金人民币18,000元(以下币种均为人民币)，中介公司出具的租赁意向金收条载明：当房东同意按照客户条件出租且在居间协议上签字确认后，该意向金即转为定金，此时承租方与出租方双方将遵守定金罚则。房东收到客户支付的定金后需出具书面定金收条。同年3月13日中介将上述18,000元汇给被告。隔日即3月14日原告全利与被告上海时翌投资管理有限公司在中介处签订了房地产租赁合同，被告自称其有权处分出租房屋上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室(但仅提供了出租房屋房地产权证的复印件)，并承诺原告在合同签订后可以立即补足相关有权处分的证明材料等。但嗣后被告却未向原告提供(如被告称房屋权利人赵某1已加入日本籍但却未提供相关公证材料)，导致原告随即表示无法租赁该房屋。事实上3月16日(也即合同签订后的隔日)被告已将该房屋重新挂牌出租并已成交。综上，为维护原告自身合法权益，对于被告带有欺骗性质的出租行为，无权处分他人的财产却将他人财产(房屋)出租给原告，造成原告实际损失意向金18,000元(却未实际入住争议房屋内一天)，由于多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、原告全利与被告上海时翌投资管理有限公司于2017年3月14日签订的房地产租赁合同解除。2、被告上海时翌投资管理有限公司应返还原告全利意向金18,000元。诉讼费由被告上海时翌投资管理有限公司承担。原告为证明其所主张的事实，在庭审中出示下列证据：1、租赁意向金收条，系2017年3月12日上海共纬房地产经纪事务所出具，租赁意向金收条内容：现客户(指原告)决定承租居间协议中所述房屋，并签订居间协议，愿意支付给上海共纬房地产经纪事务所意向金并委托后者洽谈租赁事宜，意向金并非定金，仅是居间方受客户委托前往房东处洽谈价格及确认条件的诚意金。客户同意授权居间方将该意向金于房东同意居间协议中客户所陈述的条件时转交给房东。当房东同意按照客户条件出租且在居间协议上签字确认后，该意向金即转为定金，此时承租方与出租方双方将遵守定金罚则。房东收到客户支付的定金后需出具书面定金收条，同时自房东出具定金收条起，居间方出具给客户的本意向金收条将自动作废。2、收据，出具人上海共纬房地产经纪事务所，交款单位原告全利，人民币18,000元，收款事由太阳都市二期4号501意向金。3、支付宝付款截屏两份，说明中介已将原告支付的18,000元汇给了被告。4、房地产租赁合同一份，原、被告于2017年3月14日签订，租赁标的上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋，(该房屋产权人赵某1)，租用期自2017年3月21日至2020年3月20日止，租金每月18,000元，支付方式先付后租，每两个月结算一次，保证金36,000元。该合同签订后，由于被告未能提供案外人赵某1的有效身份信息(公证材料)，及其有权处分该房屋的相关有效证明，导致原告一天未能入住，合同签订的第二日(15日)即通过微信向被告提出解除合同，合同约定的保证金36,000元被告也未向原告收取过，原告也未向被告支付过任何房屋租金。5、授权委托书(复印件)，系被告出具给原告，意图说明被告有权处分本案争议的房屋，但对此原告不予认可。6、房地产租赁合同(复印件)，系被告交给原告，内容：出租人赵某2(复印件此处难以看清)，承租人上海时翌投资管理有限公司，居间方上海同联房地产经纪事务所，租赁标的上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室，租赁期五年，自2017年4月15日至2022年4月14日止，租金每月15,300元。7、房屋出租挂牌信息，系原告从房产中介对外公开的出租信息处获得，挂牌时间2017年3月16日，房源地址上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室(太阳都市花园)，跟进信息显示该房屋已出租。8、微信文字记录，系2017年3月15日原告发给被告经办人员李立诚(EASON)，内容：对不起，你们的房子不能租，实在是因为你们的手续不完备。被告上海时翌投资管理有限公司未答辩。被告上海时翌投资管理有限公司未提供证据。经审理查明：原告全利于2017年3月12日与中介上海共纬房地产经纪事务所就上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜签订居间合同，并于当天向中介支付了租赁意向金18,000元，中介公司出具的租赁意向金收条载明：现客户(指原告)决定承租居间协议中所述房屋，并签订居间协议，愿意支付给上海共纬房地产经纪事务所意向金并委托后者洽谈租赁事宜，意向金并非定金，仅是居间方受客户委托前往房东处洽谈价格及确认条件的诚意金。客户同意授权居间方将该意向金于房东同意居间协议中客户所陈述的条件时转交给房东。当房东同意按照客户条件出租且在居间协议上签字确认后，该意向金即转为定金，此时承租方与出租方双方将遵守定金罚则。房东收到客户支付的定金后需出具书面定金收条，同时自房东出具定金收条起，居间方出具给客户的本意向金收条将自动作废。同年3月13日中介将上述18,000元意向金汇给被告。隔日即3月14日原告全利与被告上海时翌投资管理有限公司在中介处签订了房地产租赁合同，被告自称有权处分出租房屋上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室，但却未能提供相关有权处分的证明文件(除提供了一份房地产权证的复印件和被告与案外人赵某2的租赁合同复印件)。被告收取18,000元后未向原告出具定金收条。出于慎重，原告要求被告在合同签订后立即补充提供相关证明被告有权处分本案争议房屋的材料(被告也予以承诺提供)，但嗣后被告却未提供，导致原告对被告是否有权处分产生合理的担心和怀疑，随即于同年3月15日通过微信向被告经办人员李立诚(EASON)(该名李立诚曾办理了授权委托书到过法院，但相关公司用工合同却一直未提供，开庭时也未到庭)明确表示该房屋原告无法租赁。同年3月16日被告即将本案争议房屋重新挂牌出租并已实际成交。另查明，原、被告房屋租赁合同签订后，原告未实际入住房屋一天，也未向被告支付过任何房屋租金，合同约定的房屋保证金36,000元被告也未向原告收取。被告收取的18,000元是否已交付权利人(合同上形式上出现的)(案外人赵某1)无从得知(由于被告的拒不到庭)。本院认为，依据本案庭审中查明的事实和证据(如被告与案外人签订的租赁合同，租期自2017年4月15日起，起租期晚于原、被告之间租赁合同的2017年3月21日，且该租赁合同的真实性由于被告的拒不到庭而无从查证)，本案被告虽属无权处分行为(将案外人财产却以自己名义出租)，但依据我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，因此，本案原、被告之间的房地产租赁合同应属于有效合同，但效力待定。再依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的相关规定，虽该司法解释是针对的买卖合同，但其涵盖的法律之精神是相同的，应同样适用于本案(租赁权也属于物权一种)，即无权处分的合同并不必然导致合同无效，这其中应区分负担行为和处分行为之区别，对无权处分合同造成对方当事人损害的，当事人可以请求损害赔偿或提出解除合同并承担违约责任。该买卖合同司法解释第三条的相关规定虽有突破合同法第五十一条(无权处分行为无效)的嫌疑，但其代表的法律价值取向和精神是与我国整个合同法等民商事法律的价值倾向和走向是一致的。因此，本案原告要求解除与被告的房地产租赁合同及返还意向金18,000元的请求，具有事实和法律上依据，本院依法应予以支持。且事实上本案争议房屋被告早已另行出租，故本案原、被告的租赁合同事实上已无再履行可能，该合同解除后被告也并不会有实际经济损失的产生，而相反本案原告已支付的意向金18,000元则是原告确切的经济损失，依据公平诚信原则被告理应予以返还(尽管原告在签订房地产租赁合同时似有放任轻信的不明之举)，至于意向金18,000元的性质认定，因本案被告并未向原告出具定金收条，故所谓18,000元已转化为定金的事实和法律条件均是不具备的。故综上所述，本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告全利与被告上海时翌投资管理有限公司于2017年3月14日签订的《房地产租赁合同》解除；二、被告上海时翌投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告全利意向金人民币18,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币175元(原告全利已预缴)，由被告上海时翌投资管理有限公司承担(该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杜荣良二〇一七年六月二十三日书记员 胡晓蕾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。 关注公众号“”