（2017）豫0324民初77号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-03
案件名称
栾川县亿嘉旅游服务有限公司与李新新合同纠纷一审民事判决书
法院
栾川县人民法院
所属地区
栾川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
栾川县亿嘉旅游服务有限公司,李新新
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百零九条
全文
河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0324民初77号原告（反诉被告）：栾川县亿嘉旅游服务有限公司，住所地栾川县。法定代表人：秦铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张元锋，系该公司法律顾问。被告（反诉原告）：李新新，女，1979年6月26日出生，汉族，住栾川县。委托诉讼代理人：戴战强（系李新新丈夫），男，汉族，1970年9月12日出生，住栾川县。栾川县亿嘉旅游服务有限公司（以下简称“亿嘉公司”）与李新新合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。亿嘉公司的委托诉讼代理人张元锋，李新新及其委托诉讼代理人戴战强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿嘉公司向本院提出诉讼请求：1、付清后续房款150,000元；2、给付利息补偿，利息按双方约定每日万分之一从双方签订合同之日2012年12月12日起算至房款付清。3、由被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：被告在我公司所开发的“栾川画眉水岸小区二期”购买了住房5-1-801，总金额384,419元，在交付了234,419元后，未继续付清购房款，尚欠150,000元。李新新辩称并提起反诉，反诉请求：1、判令亿嘉公司交付房屋并支付逾期交房违约金；2、判令亿嘉公司办理房产证，并支付逾期办证违约金；3、判令亿嘉公司赔偿经济及精神损失；4、判令亿嘉公司继续按约定办理商业银行贷款。事实和理由：购房时我资金不足，就咨询，问能否办理商业贷款，亿嘉公司说能，结果县行通过，市行没通过，2013年3月我又交付39,000元按二套房办理，又去国土资源局出具首套房证据，可是第二次贷款又未通过，本来当时准备退房，但亿嘉公司又让我离婚试试，我于7月28日办理离婚手续，结果又被退回。在这种情况下，他说等等，等国家政策松动，可再次贷款，我于2014年又交付65,000元，剩余等售房部给我办理贷款。2014年10月31日由于亿嘉公司出现债务问题跑路，贷款一度搁置，现在全款付清实在难以承担。另外，若进行调解亿嘉公司应适当对余款折让；出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方当事人均提交了购房合同，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对合同本身均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，亿嘉公司与李新新签订商品房买卖合同，李新新购买原告亿嘉公司开发的“栾川县画眉水岸二期”5号楼1单元8楼房产一套，总价384,419元，被告李新新交款234,419元，双方合同约定“下余150,000元办理商业贷款。”交房日期为2013年12月31日前。交房时两个条件应同时具备，即亿嘉公司的商品房经验收合格与李新新交清房款。逾期交房的从逾期的第二天起至实际交付之日，按买受人已付房款的日万分之0.5计算违约金，合同继续履行。房屋交接时，双方应签署交接单，亿嘉公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在商品房交付后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。逾期如因出卖人原因，不能按期取得房产证的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。合同签订后，2014年10月31日原告因资金链断裂跑路，李新新房子未交付也未入住，其他部分购房户发生恐慌，直接自行装修入住。后相关行政机关采取措施，亿嘉公司法定代表人秦铭及有关工作人员返回公司，并按属地原则由栾川县城关镇人民政府对该房地产项目后续工程实施监管。现该小区公共设施在政府监管督促下，已部分得到完善。经亿嘉公司催要房款无果，诉至我院。本院认为，1、关于李新新提出按合同约定余款150,000元继续办理商业贷款问题。因为商品房买卖合同中约定的商业贷款是否能够取得，取决于商业银行对购房人的信用及偿还能力的审核和调查，出卖人有义务及时将买受人的资信材料提交商业银行，所以是否通过审核的决定权并不在出卖人，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即若未通过，买受人并不能继续要求按商业贷款支付余款，若其无力支付下余房款，可请求解除合同，出卖人应当将收到的房款本金及利息返还买受人。2、关于李新新提出原告未兑现商场、幼儿园、运动场所问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”而李新新在法定期限内并未提供相应证据来证明亿嘉公司承诺过将配套建设幼儿园、商场、运动场所，且该承诺构成合同内容一部分。即便亿嘉公司确实违约，也是按合同约定是否承担违约责任问题，购房户并不能以此拒付购房款。3、关于商品房验收及办理房产证问题。在付清房款前提下，法院认为商品房验收是办理房产证的前提，且向产权登记机关提交资料办证是出卖方的合同义务。双方约定买受人按要求提交办证资料后，出卖人一年内将资料提交产权登记机关，如因出卖人的责任致使不能按期办理房地产证件的，则出卖人应按已付房款的0.1%支付违约金，超过一年仍未办理房产证件的，买受人可解除合同，要求出卖人赔偿损失。本案亿嘉公司有违约之处，李新新已对要求亿嘉公司办理房产证的诉求提起反诉，对此应予支持。4、购房户要求办证后再付房款的要求能否成立。购房户此要求实质为是否能行使先履行抗辩权的问题，本案中亿嘉公司有违约之处，但据合同约定办证是在房屋交付后一年内办理，而交付房屋时应经验收，现亿嘉公司表示房屋可以交付，但验收尚不具备条件，即亿嘉公司未完全履行相应的合同附随义务，附随义务包括：房产应经验收和交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，办理房产证件。本案据情支持李新新部分迟延履行的请求。其中购房款的5%为19,220.95元（384,419元×5%）可迟延履行，待亿嘉公司完全履行相应附随义务后再行给付。5、李新新要求亿嘉公司支付违约金及精神赔偿问题。由于亿嘉公司跑路，导致双方合同订立后，李新新交款234,419元，合同搁置现在未履行，李新新至今并未入住，亿嘉公司违约，应对李新新承担逾期交房违约责任，即应给付李新新违约金13,830.72元（从2013年12月31日应交房之日算至李新新提起反诉之日2017年4月11日，计1180天，按双方合同约定的已付房款日万分之0.5计算）。李新新要求的精神损害赔偿不符合法律规定，不予支持。综上所述，对双方合理合法诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、李新新应于本判决生效之日起十五日内给付栾川县亿嘉旅游服务有限公司购房款116,948.33元（150,000元-13,830.72元-19,220.95元）。二、栾川县亿嘉旅游服务有限公司应于李新新交清房款116,948.33元之日起一年内将办理房产证的应由其提交的所有资料向栾川县不动产登记机关提交齐全。三、李新新下余购房款19,220.95元待栾川县亿嘉旅游服务有限公司将办理房产证的应由其提交的所有资料提交齐全、不动产登记机关出具受理办证通知书后十五日内一次性将19,220.95元付清。四、驳回栾川县亿嘉旅游服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回李新新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元,反诉案件受理费100元,由栾川县亿嘉旅游服务有限公司负担1400元，李新新负担2000元（栾川县亿嘉旅游服务有限公司已预交200元，李新新预交100元，由法院执行机关在执行中一并抵扣收缴）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 鲁方黎审 判 员 杨京府人民陪审员 史志立二〇一七年六月二十三日书 记 员 祁延飞 关注公众号“”