（2017）云08民终116号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-12-21

案件名称

杨彩、胡永忠租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省普洱市中级人民法院

所属地区

云南省普洱市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨彩,胡永忠,彭美艳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云08民终116号上诉人（原审被告）：杨彩（曾用名杨菊财），女，1964年12月10日生，汉族，初中文化，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李树华，振兴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：胡永忠，男，1974年9月1日生，汉族，初中文化，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨猇茸，云南慧申律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李智翔，云南慧申律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：彭美艳，女，1974年1月9日生，哈尼族，初中文化，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：郑春丽，云南天溯律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。上诉人杨彩与被上诉人胡永忠，原审第三人彭美艳租赁合同一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初529号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨彩上诉请求：一、依法撤销一审判决并驳回胡永忠的全部诉请；二、判令胡永忠承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。胡永忠未经杨彩同意，将两年租金支付给彭美艳，且彭美艳拒绝收取杨彩迟延交付的租金，杨彩认为应当由胡永忠自行承担责任，租金20000元应当由彭美艳返还，与杨彩无关。杨彩与彭美艳签订了《龙潭坝转包合同》后，杨彩又与胡永忠签订了《龙潭坝转包合同》，根据合同的相对性，杨彩因为特殊原因延迟未向彭美艳交租金，已向其说明了原因，而彭美艳未经催告就直接干扰其的用益物权，在彭美艳与杨彩的合同没有依法解除前，合同应当继续履行。同时，也不能向胡永忠主张权利，彭美艳的行为属违约。本案是胡永忠与彭美艳是恶意串通，在杨彩没有交租金的情况下，胡永忠未经杨彩同意直接将租金交给彭美艳，杨彩在收到诉状后要向彭美艳交租金，彭美艳以各种理由拒绝，彭美艳收取的20000元租金应当自行返还给胡永忠，而不是由杨彩来返还。而且从起诉到一审判决作出，胡永忠仍在使用该坝塘，租金不应返还。二、杨彩与胡永忠在《龙潭坝转包合同》中对违约金的约定不明，法律不予支持违约金。杨彩与胡永忠在合同中约定的内容是“违约罚金”，并没有明确是违约金还是罚金，并且也未约定违约金数额，约定不明确，应当视为无违约金，法院不予支持。并且，杨彩与胡永忠在合同中约定转包金的方式为：“即一次性付两年租金，共为40000元，延期一个月未付清转包金的，未付清部分按每月3％的比例缴纳滞纳金。”而滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种，双方在合同中对滞纳金约定，属于主体不适格，既然主体不适格，合同约定自然无效，对于该条款的约定即视为没有约定。胡永忠口头答辩：与一审认定的事实一致，杨彩的上诉依据没有任何理由。彭美艳口头答辩：一审判决第三项认定事实错误，与彭美艳签订合同的相对人是杨彩，不是胡永忠，希望二审做出公正的判决。胡永忠向一审法院起诉请求：1、解除胡永忠、杨彩签订的鱼塘转包合同；2、判令杨彩返还剩余一年租期的租金20000元；3、由杨彩承担违约金12000元；4、由杨彩归还胡永忠所支付的保证金10000元。一审法院认定的事实：2014年11月20日，胡永忠与杨彩签订《龙潭坝转包合同》，约定：胡永忠向杨彩转包位于普洱市××区××镇××队龙潭坝的鱼塘用于经营，转包年限为12年，即自2015年1月1日起至2027年1月1日止。每年租金为20000元，给付方式为合同签订后交付前两年的租金40000元，2017年至2019年的租金应在2017年1月1日前给付，延期一个月未付清转包金，未付清部分按每月3％的比例缴纳滞纳金。合同还约定了双方的权利、义务及约定违约责任适用《合同法》违约罚金原则。2014年11月20日，胡永忠向彭美艳交付租金40000元。另查明，本案所涉及的龙潭坝鱼塘系杨彩于2014年12月1日向彭美艳转包经营所得。杨彩与彭美艳约定：该鱼塘合同转包期限为12年，转包费每年30000元，先交租金后使用。2016年1月起，杨彩因资金不足未向彭美艳支付租金。彭美艳得知胡永忠、杨彩签订转包合同后未提出异议，2016年1月起，彭美艳因杨彩未向其交纳租金，多次干扰原告经营使用鱼塘，影响了胡永忠的正常经营。又查明，胡永忠于2014年11月20日向彭美艳交付10000元押金（保证金）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，胡永忠与杨彩签订的《龙潭坝转包合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。胡永忠已经将租金交付杨彩，杨彩应当将其享有经营使用权的鱼塘交付给胡永忠经营使用。本案涉及的鱼塘系杨彩向第三人彭美艳转包经营，杨彩将该鱼塘再次转包给胡永忠时应保证胡永忠能正常经营使用。因杨彩未能及时支付第三人租金，第三人干扰胡永忠正常经营，导致胡永忠、杨彩的合同已不能继续履行。胡永忠要求解除其与杨彩签订的《龙潭坝转包合同》符合以上法律规定，本院对胡永忠的该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，杨彩收取租金后，理应保证胡永忠在合同约定的期限对鱼塘的合法使用权，因杨彩对第三人的违约致使合同无法继续履行，杨彩应当按照胡永忠实际使用鱼塘的期间收取租金。杨彩应当退还胡永忠剩余租期即2016年至2017年的租金20000元。对于胡永忠主张的违约金12000元，因杨彩在履行合同过程中违约，导致原告不能实现合同目的，构成违约，胡永忠请求违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。胡永忠主张的保证金10000元，系胡永忠向彭美艳交纳，合同解除后应由彭美艳向胡永忠返还。综上所述，对于原告胡永忠的诉讼请求一审法院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡永忠与被告杨彩于2014年11月20日签订的《龙潭坝转包合同》；二、由被告杨彩于本判决生效后十五日内一次性向原告胡永忠返还租金20000元、支付违约金12000元，合计32000元；三、由第三人彭美艳于本判决生效后十五日内一次性退还原告胡永忠保证金10000元。案件受理费850元，由被告杨彩负担。本案二审期间，杨彩围绕上诉请求依法提交了照片证据一份，本院组织三方当事人对证据进行质证认证。该份证据欲证明至拍摄之日止（2017年1月12日），胡永忠一直使用着坝塘。胡永忠对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。彭美艳质证认为，该份证据与本案没有关联性。本院认为，杨彩提供的证据，从照片中只能看到在坝塘有一些机械和杂物，与本案没有关联性，本院不予认可。经本院调查质证，本院认定的事实：2014年11月20日，胡永忠与杨彩签订《龙潭坝转包合同》，约定：杨彩向胡永忠转包位于普洱市××区××镇××队龙潭坝的鱼塘用于经营，转包年限为12年，即自2015年1月1日起至2027年1月1日止。每年租金为20000元，给付方式为合同签订后交付前两年的租金40000元，2017年至2019年的租金应在2017年1月1日前给付，延期一个月未付清转包金，未付清部分按每月3％的比例缴纳滞纳金。合同还约定了双方的权利、义务及约定违约责任适用《合同法》违约罚金原则。2014年11月20日，胡永忠向杨彩交付两年租金40000元，杨彩出具40000元收据给胡永忠。另查明，本案所涉及的龙潭坝鱼塘系杨彩于2014年12月1日向彭美艳转包经营所得。杨彩与彭美艳约定：该鱼塘合同转包期限为12年，转包费每年30000.00元，先交租金后使用。2014年11月20日，杨彩指示胡永忠将其本应给自己的两年租金40000元交给彭美艳。作为其租赁龙潭坝鱼塘和餐厅的费用（一年租金30000元及10000元押金）。彭美艳出具40000元收据给杨彩。彭美艳在杨彩、胡永忠签订的合同中亦认可二人的转包行为。2016年1月起，杨彩因资金不足未向彭美艳支付第二年租金。彭美艳就此多次到鱼塘干扰胡永忠经营使用，影响了胡永忠的正常经营。再查明，二审庭审中，胡永忠自认并未支付保证金10000元。本院认为，案件的焦点是：一、胡永忠与杨彩的合同是否应当继续履行；二、胡永忠租金20000元应由谁返还；三、违约金部分是否应当支付。焦点一：杨彩把从彭美艳处租赁的龙潭坝鱼塘转包给胡永忠，彭美艳明知并同意其转包行为。后因杨彩不能按时向彭美艳支付租金，导致彭美艳多次到胡永忠处干扰其生产经营，胡永忠提出解除合同。一审法院认为，杨彩收取租金后，理应保证胡永忠在合同约定的期限对鱼塘的合法使用权，因杨彩对第三人的违约致使合同无法继续履行，杨彩与胡永忠的《龙潭坝转包合同》予以解除。本院予以认可，驳回杨彩要求继续履行合同的上诉请求。焦点二：2014年11月20日，在杨彩的授意下，胡永忠把两年租金40000元直接交给彭美艳，作为杨彩交给彭美艳的一年租金30000元和押金10000元。同是40000元，实际存在两个不同的交付行为，两种不同的法律关系，也产生两份不同收款人的收据。本院认为，虽然租金是由胡永忠交给彭美艳，但胡永忠的租金很明确是给杨彩的，对此杨彩亦出具了40000元租金收据。后经杨彩的授意，胡永忠把租金直接交给彭美艳。对此，根据合同的相关性，应由杨彩承担返还胡永忠一年租金20000元的责任。杨彩的上诉理由，本院不予支持。焦点三：因杨彩在支付了一年租金给彭美艳后，不能按时支付下一年租金，彭美艳因此到胡永忠的鱼塘干扰正常经营，导致胡永忠不能实现合同目的，造成损失。鉴于胡永忠与杨彩的租赁合同中有违约金的约定。一审法院认定应支付违约金，本院予以认可。杨彩不支付违约金的上诉理由，本院不予支持。关于违约金的数额，一审法院以两年租金40000元×30％计算违约金，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失。”本案中，杨彩与胡永忠的合同已经履行了一年，胡永忠亦未提供证据证明除了租金损失外还有其他的损失，按合同总租金计算违约金与事实不符，有失公平，故此本院以违约部分20000元租金×30％元计算违约金。关于一审判决由彭美艳返还胡永忠10000元保证金的问题，根据二审查明的事实，胡永忠并未支付保证金，且一审胡永忠亦只请求杨彩返还保证金并未请求彭美艳返还，故一审该判项无事实及法律依据。二审庭审中，胡永忠已明确表示放弃请求返还保证金的诉讼主张，故二审对该判项予以改判。综上所述，杨彩的上诉请求部分成立，本院依照第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初529号民事判决第一项；解除胡永忠与杨彩于2014年11月20日签订的《龙潭坝转包合同》；二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初529号民事判决第二项、第三项：由杨彩于本判决生效后十五日内一次性向胡永忠返还租金20000元、支付违约金12000元，合计32000元；由彭美艳于本判决生效后十五日内一次性退还原告胡永忠保证金10000元；三、由杨彩于本判决生效后十五日内一次性向胡永忠返还租金20000元、支付违约金6000元，合计26000元；四、驳回胡永忠其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由杨彩负担279元，由胡永忠负担171元；二审案件受理费450元，由杨彩负担279元，由胡永忠负担171元。本判决为终审判决。审判长　田　　田审判员　张　　坤审判员　邱 继 娇二〇一七年六月二十三日书记员　欧阳成愉 更多数据：搜索“”来源：