（2017）粤01民终6550号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-09-14
案件名称
广东合富房地产置业有限公司、张会军居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东合富房地产置业有限公司,张会军
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6550号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，该公司职工。委托诉讼代理人：伍志辉，该公司职工。被上诉人（原审被告）：张会军，男，1984年8月24日出生，汉族，住陕西省佳县。委托诉讼代理人：张卉芳，系张会军姐姐。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）因与被上诉人张会军居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103���初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合富置业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持合富置业公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由张会军承担。事实和理由：一、合富置业公司在本次交易中并没有对张会军作出任何减免中介费的承诺。二、合富置业公司不清楚张会军的证人即出售方陈述的意见是基于何种理由所陈述的，对其声称合富置业公司同意减免张会军佣金的说法不予认可，且对方也没有相关证据予以证明。三、对于一审法院论述认为张会军在递件当天支付了中介费34000元，而又承诺在收楼当天另外支付10000元是不符合交易惯例的的说法是不准确的，合富置业公司认为在二手房交易过程中客人要求分段支付中介费的操作恰恰是符合行业的交易惯例的。张会军二审书面答辩称：合富置业公司因自身过错原因同意减免买方的中介服务费10000元作为补偿，张会军无需额外支付中介代理费10000元。合富置业公司未完全履行存量房买卖合同约定的义务和责任，张会军保留追诉以及要求合富置业公司进行相应赔偿的责任。合富置业公司向一审法院起诉请求：1.张会军向合富置业公司支付中介代理费10000元；2.张会军向合富置业公司支付滞纳金（以10000元为本金，从2016年7月16日起计算至实际支付之日，按每日相当于费用的1%计算）；3.张会军承担本案的一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年7月15日，合富置业公司（丙方，房地产中介服务机构）、张会军（乙方，买方）、案外人陈某、李某（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买荔湾区××街×号××房，建筑面积204.33平方米，成交价3600000元；��方承担全部税费；第六条，中介服务费及其他费用的给付，丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签署本合同当日向丙方支付中介服务费。甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；其他约定：详见服务收费确认书GHG0025975、GHG0025977。该合同落款丙方处经纪人的签名为“何宇华”。同日，张会军出具编号为GHG0025977号《服务收费确认书》，记载：本人张会军经广东合富房地产置业有限公司促成荔湾区××街×号××房物业购买合同成立，现本人同意支付44000元作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理费。该费用之缴交日期为年月日。逾期交付该费用，则按每日向广东合富房地产置业有限公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。2016年8月11日，合富置业公司、张会军和卖方陈某、李某共同前往荔湾区不动产登记中心办理了交易递件手续，张会军当天支付了税费合共172935.04元。当日，张会军通过POS机刷卡向合富置业公司支付了中介代理费34000元，合富置业公司向张会军出具了收款收据。案涉房屋现已登记于张会军名下。2016年9月22日，合富置业公司向张会军发出《知会函》通知张会军支付中介代理费余款10000元。张会军确认收到该《知会函》，但提出其在收到函件后主动按照函中所列手机号码158××××1738联系指定人员吴智斌，但对方不确认其身份，后张会军通过网络查询得知，该手机号码实际应属合富置业公司员工何宇华。经查，张会军于2016年8月9日向案外人陈某支付购房款3220000元（含定金20000元）；8月11日向案外人李某支付购房款300000元；8月13日向李某支付购房款尾款60000元，合共3580000元。2016年10月1日，案外人陈某出具手写字据内容为：2016年10月1日起房子1902正式转交张会军，双方房款已结清。另张会军陈述，扣除的两万元分别为税款减免的10000元以及赎契垫支款10000元。一审庭审中，张会军陈述签订合同前合富置业公司员工刘启龙告知其原发票价格是160万元，实际在交易时才发现发票金额是90万元，为此张会军需多缴纳税费39200元。交易当日张会军垫付该39200元后，合富置业公司、张会军和卖方口头协商一致，由卖方减免房款10000元、合富置业公司减免中介服务费10000元作为对张会军的补偿，其余损失由张会军承担。合富置业公司确认何宇华、刘启龙、吴智斌均是其员工，本次交易中因业主未提供发票，故在签订合同前并未告知张会军有关卖方的原购房发票金额，合富置业公司也未与张会军讨论过减免中介服务费的事宜；另张会军承诺剩余10000��在收楼当天支付。本案一审庭审后，一审法院于2017年2月24日通知卖方李某到庭，向其调查了解交易当天的情况。李某陈述，案涉房屋原属其与陈某夫妇共有，后经广东合富房地产置业有限公司介绍将房屋出售给张会军，在中介放盘时没有提供原购房发票。交易当天因原购房发票金额问题多产生了税费，张会军支付了该笔费用后，当天下午其与张会军及中介员工共同在广东合富房地产置业有限公司的办公室商讨该费用的分摊问题，最后协商一致决定，其承担10000元，在房款中扣减，广东合富房地产置业有限公司承担10000元，在中介费中减免，剩余由张会军承担。当时是口头协商，没有签订书面协议。合富置业公司对于李某陈述的关于广东合富房地产置业有限公司同意承担10000元的内容有异议。一审法院认为：合富置业公司、张会军和案外人陈某、���某签订的《存量房买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。一审庭审中，张会军抗辩主张因其在交易递件过程中多缴纳了税费39200元，经三方协商，合富置业公司同意扣减中介代理费10000元作为对张会军的补偿，故张会军实际应支付的中介代理费为34000元。对于张会军的上述主张，一审法院结合案外人李某的到庭陈述以及庭审查明的情况作如下分析：首先，根据一审法院向李某本人的调查询问，李某所陈述的交易过程与张会军的陈述基本一致，即三方确有就张会军多缴纳的税费39200元进行协商，并最终确定了解决方案。虽然合富置业公司对此不予确认，但李某是本次交易的当事人，实际参与了案涉房屋交易的全过程，且李某是通过合富置业公司提供的居间服务与张会军订立合同并完成房屋过户，和张会军之间不存在利害关系。因此，李某的陈述具有客观性、中立性和合理性，对于李某的陈述予以采纳。其次，根据查明的情况，合同约定的购房款总额为3600000元，张会军向卖方实际支付的购房款为3580000元，且卖方亦确认房款已收齐，由此可印证张会军关于卖方承担税款10000元的陈述。最后，张会军于递件当日通过POS机刷卡向合富置业公司支付中介代理费34000元，合富置业公司称张会军承诺余款10000元在收楼当天支付，但未能提供证据证明，且该做法亦不符合交易惯例。综上，虽然张会军未能提供直接书面证据证明其主张，但是上述交易一方当事人李某的陈述，张会军实际支付购房款、中介代理费的情况以及张会军在一审庭审中的陈述，足以形成完整的证据链，证明合富置业公司确实在2016年8月11日作出了减免张会军中介服务费10000元的承诺。现合富置业公司又��张会军拖欠中介代理费10000元及利息为由提起本案诉讼，显然有违诚实信用原则，且与事实不符，对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，于2017年3月1日作出如下判决：驳回广东合富房地产置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由广东合富房地产置业有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，合富置业公司称由于卖方无法提供上一手的购房发票，因此双方对上一手的购房发票是不清楚的，其公司有要求卖方提供上一手购房发票，但卖方称要回去找，因为卖方没有找到该发票，所以在买卖双方签订合同时没有提供上一手的购房发票。合富置业公司没有证据证明其曾告知张会军应承担的税费数额。本院认为：本案二审的争议焦点在于合富置业公司关于张会军欠付中介代理费10000元及利息的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。合富置业公司作为专业的房地产中介机构，应当清楚有关房屋交易的政策、流程以及有可能影响房屋交易的相关事项，在为买卖双方提供房屋交易的居间服务中，应当及时向买卖双方披示交易时的有关事项，告知交易风险。本案中，合同约定交易税费由买方全部承担，因此交易税费为买方为取得涉案房屋产权需支出的对价的一部分，交易税费的具体数额直接关系着买方对交易成本的考量，属于房屋交易中应当披示的重要信息之一，合富置业公司作为居间人有义务如实向买方张会军披示该房屋交易的重要信息。从本案查明事实以及相关证据来看，合富置业公司在促成买卖双方签订《存量房买卖合同》前，并没有核实清楚买方原购房发票金额，亦无证据证明其向张会军告知、披示了原购房发票金额不明对交易税费所造成的影响及相关风险，由此可见，合富置业公司所提供的中介服务存在一定的瑕疵。其次，张会军为证明买卖双方以及合富置业公司合意对购房款、中介代理费进行了变更，提供了卖方李某的证人证言，李某出庭对涉案房屋交易过程所作陈述与张会军的陈述基本一致，合富置业公司并无证据证明李某与张会军之间存在利害关系，一审法院合理采信李某的证人证言并无不当。此外，张会军在递件当天仅支付代理费34000元，合富置业公司并无证据证明其对此提出过异议，亦无证据证明其关于与张会军合意变更余款在收楼当天支付的主张。反之，张会军的付款情况与其关于买卖双方以及合富置业公司合意变更购房款、中介服务费的主张基本相符。据上，一审法院采信张会军关于合富置业公司因提供的中介服务有瑕疵而作出减免中介服务费10000元的主张，并驳回合富置业公司要求张会军支付剩余中介服务费及利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人合富置业公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年六月二十三日书记员 甄雪皓游瑞娜