（2016）苏0106民初12185号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告余衍亮、童青华、余某与被告南京复兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余衍亮,童青华,余某,南京复兴置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初12185号原告：余衍亮，男，1962年3月16日出生，汉族，住本市浦口区。原告：童青华，女，1971年7月16日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：余某，男，2001年6月25日出生，汉族，住本市浦口区。上述三原告共同委托诉讼代理人：陈敏。上述三原告共同委托诉讼代理人：曹军。被告：南京复兴置业有限公司，统一社会信用代码91320106585051179T，住所地本市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。原告余衍亮、童青华、余某与被告南京复兴置业有限公司（以下至判决主文前简称复兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年1月20日、3月2日公开开庭进行了审理。原告余衍亮、童青华、余某的共同委托诉讼代理人陈敏、曹军，被告复兴置业公司的委托诉讼代理人孙凯、任天霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余衍亮、童青华、余某向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告剩余购房款20000元；2、被告支付原告已交购房款482561元的利息（自2015年10月19日起至实际支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；3、被告返还原告双倍定金差额50000元；4、被告赔偿原告房价变动损失550000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月，原告与被告签订《商品房预售合同》，因被告拒绝履行合同义务，经鼓楼区法院（2016）苏0106民初6002号民事判决书确定，被告构成违约，承担违约责任及赔偿原告损失。被告在上述判决生效后，已返还购房款462561元，尚余20000元未返还，故原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告复兴置业公司辩称，1、本案中原告交付房款金额已在（2016）苏0106民初6002号案件中作出认定，判决书明确购房款数额，被告没有收到原告主张的2万元，故不应返还，原告提供的证据以及前案中反诉提供的证据，并不改变生效的判决。2、被告已于2016年11月16日将全部购房款482561元退还给原告，原告要求返还房款的利息没有事实和法律依据。3、原告主张双倍定金差额，根据双方2015年6月签订的商品房认购协议第四条约定及原告提供的证据，双方已于2015年11月19日签订商品房认购协议，5万元定金转为购房款，不再具备定金的性质。被告已于2016年11月16日将包含5万元定金的全部购房款退还给原告。4、原告主张赔偿损失，没有法律依据，双方分别向对方发出解除通知，是属于协商一致，符合合同法第63条的规定，合同解除后，不存在违约问题。如果不属于双方协商一致的问题，原告要证明房价变动损失是因为解除合同所造成的实际损失，但就原告的证据来看，仅凭网上房价变动数据认为损失实际发生是无法达成证明目的。原告余衍亮、童青华、余某围绕诉讼请求提交了以下证据：1、《南京市商品房预售合同》；2、银行账单两张；3、被告沈文的短信记录；4、原告方与被告经办人员刘袓良通话录音；5、吉屋网相关网面截图。被告复兴置业公司依法提交了以下证据：1、解除合同通知，证明双方先后发出解除合同的通知，合同系协议解除；2、付款申请及业务回执，证明被告已将原告所交付的款项退还。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余衍亮、童青华、余某与被告复兴置业公司于2015年6月19日签订一份《商品房认购协议》，约定原告方购买被告开发建设的南京市鼓楼区二板桥复兴街项目C幢620室商品房（以下简称涉案房屋），认购房屋单价17808元/平方米，总房款为1022179元，并于签订认购协议当日支付定金50000元，合同约定双方需于2015年7月19日前签订预售合同，签订预售合同后，定金转为房款。2015年10月19日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定涉案房屋单价为15898.28元/平方米，房屋总价款为912561元，其中首付款462561元，商业贷款450000元。合同签订后，童青华、余衍亮、余某依约向复兴置业公司支付了购房款462561元（含定金50000元），并申请办理了银行贷款；但双方在履行合同过程中产生纠纷，2016年6月20日，复兴置业公司将余衍亮、童青华、余某诉至法院要求解除合同，余衍亮、童青华、余某在该案件中提出反诉，本院于2016年9月18日作出（2016）苏0106民初6002号民事判决，认定复兴置业公司在合同履行过程中存在违约行为，案涉《南京市商品房预售合同》已于2016年5月10日解除，被告于2016年11月16日前将购房款462561元退还原告。另查明，原告方先期参加的2万送3万优惠活动支付的2万元，已自行与案外人协商，由案外人返还给了原告方，本案中，当事人不再主张。审理中，为补强证据，原告向本院申请对涉案房屋的市场价值进行估价，价值时点为2016年5月10日，本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳公司）对于涉案房屋进行评估；首佳公司接受本院的委托，于2017年5月30日出具了《估价报告书》，确定估价对像在价值时点的市场价值为人民币105万元，单价18292.68元/平方米，至价值时点止，产权人如有相关估价对像应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。双方当事人对《估价报告书》的真实性没有异议，原告方认为估价报告的估算价值偏低。另查，购买商品房所需缴纳的维修基金和契税标准为，（1）维修基金：75元/平方米，带电梯120元/平方米；（2）契税:90平方米以下需交总价1%税金，90-144平方米需要交总价1.5%税金，144平方米以下需要交总价3%税金。庭审中，本院依法组织双方当事人进行调解，因双方未能对房产增值部分的补偿达成合意，致协调不成。以上事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、银行账单、通知、短信记录以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，买卖合同一方当事人违约造成对方当事人损失的，对方主张赔偿的，人民法院应当根据当事人的主张确定损失范围，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告复兴置业公司经生效的判决书确定，在履行原、被告之间《南京市商品房预售合同》过程中违反合同约定，应承担违约责任，原告方向被告主张基于其违约所造成的可得利益损失，本院予以支持。损失的具体数额，参照评估报告中合同解除时的市场价值以及应当扣减的税费，由于房屋面积未经测绘部门划定，依合同所约定的面积符合双方当事人的约定，且具有可预见性。房产评估价值的升值部分应当扣减原告购买新房所需缴纳的维修基金和契税，故损失计算的公式为1050000元-912561元-（57.4平方米×120元/平方米）-（912561元×1%）=121425.39元。因原告主张合同的可得利益损失系基于合同履行的条件下房产的升值价值，故原告再行主张已支付价款的利息损失则没有相应法律依据，原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告主张双倍返还定金的问题。原告所缴定金系《商品房认购协议》约定的，该合同明确原告所缴纳定金系作为双方当事人订立《南京市商品房预售合同》的担保即订约定金，在双方当事人签订《南京市商品房预售合同》后，原告所缴纳的定金转为房款；因双方已签订了《南京市商品房预售合同》，所缴纳的定金业已转化为房款，虽然双方签订的《南京市商品房预售合同》已解除，但原告主张双倍返还定金已无事实和法律依据，本院不予支持。为了维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京复兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告余衍亮、童青华、余某121425.39元；二、驳回原告余衍亮、童青华、余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10000元，简易程序减半收取5000元、评估费7800元，合计128000元，由原告余衍亮、童青华、余某负担3375元，被告南京复兴置业有限公司负担9425元（原告余衍亮、童青华、余某已预交，被告南京复兴置业有限公司在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李仁军二〇一七年六月二十三日书记员 汪慧娣 百度搜索“”