（2017）鄂0607民初248号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-07-26

案件名称

谭瑛与司立军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳市襄州区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭瑛,司立军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条

全文

拟稿人张福明送审时间二〇一七年六月二十三日审核意见收到时间审核时间签发意见收到时间审核时间襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0607民初248号原告谭瑛，女，1972年10月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托代理人高玉章，湖北凡城律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告司立军，男，1969年4月16日出生，汉族，襄阳市谷城县人，住所地，谷城县。现住襄阳市。原告谭瑛与被告司立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日，公开开庭进行了审理。原告谭瑛及其委托代理人高玉章、被告司立军到庭参加诉讼。庭审后至今,原、被告仍不能达成和解协议。本案现已审理终结。原告谭瑛诉称,2015年7月21日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，该协议约定，原告将其所有的位于襄州区邓城大道华中光彩大市场36幢19号房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年7月21日到2016年7月21日止，年租金35000元。协议签订后，原告履行了协议约定的交房义务，被告支付了2015年7月21日至2016年7月21日期间的租金。租赁期限届满后，被告既不将租赁的房屋腾空交付给原告，也不与原告重新签订租赁协议。请求人民法院依法判令：1、被告立即将位于襄州区邓城大道华中光彩大市场36幢19号的房屋腾空交付给原告；2、被告自2016年7月22日起至将该房屋腾空交付原告之日止按每日97.2元支付占用期间的占用费给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告司立军辩称，本人从2006年至今租赁光彩市场36幢18、19、20号房屋三间，其中原告谭瑛是19号业主。2013年之前三间房屋由光彩市场统一收取租金30237元，价格相同。2014年、2015年谭瑛分别收取年租金35000元。20号业主左平安2015年至2016年收取的年租金在32000元至30000元之间。光彩市场房租从2015年一直往下降，2016年本人与谭瑛商量续租年租金从35000元降至32000元，谭瑛不同意要问其哥哥周健（18号业主），致使租赁合同搁置。2016年底，本人再次联系谭瑛让她过来签合同付房租，谭瑛说不用了，她哥哥已到法院起诉，不能少于33000元，所以没有达成协议。以上责任在谭瑛本人，谭瑛应承担全部责任。现在让本人搬走可以，但对本人损失非常大，包括室外广告、室内装修及更改楼梯和搬迁费用等，本人只要求象征性补偿20000元。另外还有房屋租赁期满后本人又向光彩物业交纳一年的物业管理费也应由原告承担。综上，本人认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。原告谭瑛为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：房屋租赁协议一份和房屋产权证复印件一份两张。用以证明，2015年7月21日，原告谭瑛与被告司立军签订房屋租赁协议书，原告将其位于华中光彩大市场36幢19号房屋租给被告司立军使用，租期自2015年7月21日至2016年7月21日止，年租金为35000元以及所租赁的房屋所有权人是原告谭瑛，该房屋的产权证号为襄州区字第S00034×××号的事实。经庭审质证，被告司立军对该证据的真实性不持异议。本院认为，该证据具有真实性、关联性且能够证明本案事实，本院予以采信。被告司立军未向本院提交证据：本院根据上述有效证据并结合原告、被告的当庭陈述，认定如下案件事实：2015年7月21日，原告谭瑛以出租方（甲方）名义与被告司立军以承租方（乙方）名义签订房屋租赁协议。该协议约定：原告将其所有的位于襄阳市华中光彩大市场36幢19号房屋出租给被告司立军使用，租赁期限为一年，即自2015年7月21日起至2016年7月21日止。年租金为35000元，租金在乙方起租日前十天支付给甲方，先付后用，一年一付。甲方收到乙方租金（包括押金）后，应开具收据给乙方。同时合同还约定有乙方履约事项：即乙方及时清付所使用的水、电等费用，保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可以提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可进一步向乙方索赔和采取其它法律措施。甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金。租赁期满，甲方按协议书对乙方履约事项进行验收，如无损坏，乙方也无其他违约行为，甲方应退还押金，否则甲方有权酌情扣除押金，并保留采取法律措施的权利。该协议签订后，原告谭瑛向被告司立军交付了房屋，被告司立军向原告支付一年租金35000元和押金2000元，合计37000元。2016年7月21日，合同到期后，双方就续租租金事宜未协商一致。被告司立军既不退还所租赁房屋，也不支付逾期退房的占用费。为此，引起诉讼。本院认为，原告谭瑛与被告司立军之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告在租赁合同到期后要求被告退还所租的房屋，符合合同约定和法律规定。被告拒不退还所租赁的房屋，侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告司立军将租赁的光彩大市场36幢19号房屋腾空交付给原告的诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告司立军支付2016年7月22日起至腾空交付房屋之日止按日97.2元支付占用费。审理查明，原告要求被告支付逾期退房的占用费标准，是按原租赁合同年租金35000元换算得出的日平租金97.2元。该租金标准的效力范围虽然只限于原合同期限内，但目前在确定承租人逾期退房应交付占有使用费问题上，没有明确的法律法规和司法解释的介定标准，结合本案实际和基于司法公正与效果的考量，必竟是承租人不按时返还所租赁的房屋而构成侵权，如果承租人承担相比原合同过低的占用费（租金），一是原告不认可，二是其导致的社会效果可能使更多人的承租人选择违约和侵权，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的立法原则。加之本案中原租赁合同年租金35000元的约定是双方当事人的真实意思表示，被告在合同履行期内实际交付的也是年租金35000元。合同期满后被告续租欲低于该价款致没有达成新的合意责任不在原告方。因此，原告以原合同租金标准主张被告司立军支付占有使用租赁物期间的占用费，符合公平原则且更贴近本案实际，本院对此诉讼请求予以支持。被告司立军辩称，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。对租赁房屋室外广告、室内装修及更改楼梯和搬迁费用等，由原告象征性补偿20000元。房屋租赁期满后本人又向光彩物业交纳一年的物业管理费和诉讼费也应由原告承担。针对被告司立军的上述辩解意见，庭审查明，原、被告签订的房屋租赁合同期限是一年，即自2015年7月21日至2016年7月21日止。在租赁合同期间，原、被告均按合同约定履行了各自义务。2016年7月21日该租赁合同期限届满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，被告在租赁期满后，在双方没有达成新的合意情况下，被告不及时返还所租房屋的行为违反了法律规定。再则，合同期满后，原告出于本意想以原合同约定价款35000元在出租给被告使用，但因被告讨价还价并与其他商户相比把年租金价款压低至30000元，最终未成就协议，致使被告司立军在没有与原告续签房屋租赁合同情况下，占有使用该租赁物至今，致使原告利益受损。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被告所租赁的华中光彩大市场36幢19号房屋的产权所有人是原告谭瑛，原告依法对该租赁房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告对其所有的房屋租赁价款有决定权，被告对房屋租金高低有选择权但没有制约权，该房屋续租合同不能签订致使被告占用该租赁物至今，原告没有过错责任。原告作为出租人因承租人的被告在该租赁合同逾期后，既不续签合同又不交纳房屋占用费而占有使用该租赁物至今，依法应承担交纳占用期间的占用费责任。被告司立军要求原告对其室外广告、室内装修及更改楼梯和搬迁费用共计20000元给予补偿，因其要求违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，且双方在合同中对此也无特别约定。故被告上述辩解理由均不能成立，本院不予支持。另外，被告司立军要求原告退还租赁合同逾期后又向光彩物业所交的一年物业管理费问题。一是被告没有提交其所交物业管理费收费证据，不能证实其交纳了该费用；二是被告如果能够提交该收费条据，原告也不应退还该物业管理费。理由是：原、被告双方签订的租赁合同已经履行完毕后，被告至今没有对原告房屋办理续租手续，也没有交纳逾期占有使用租赁物的费用。且在未经原告同意情况下，擅自向物业管理部门交纳的管理费与原告无关。因此，被告要求让原告返还逾期后其所交的物业管理费属另一种法律关系，可另循法律途径解决。对于本案被告所交押金2000元如何处理问题，根据法律规定和合同约定，原告应当如数退还给被告，但根据本案实际，被告在房屋租赁合同逾期后，在未签订续租合同的情况下，仍占有使用该租赁物且尚欠占用费至今，对于被告所交押金2000元不宜退还，应从被告所欠占用费中抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定。判决如下：一、被告司立军于本判决生效之日起十日内腾空其占有使用的原告谭瑛所有的位于襄阳市襄州区光彩大市场36幢19号房屋，并将该房屋交付给原告。二、被告司立军于本判决生效之日起十日内按年35000元（每日97.2元）标准支付给原告谭瑛自2016年7月22日起至实际交付原告占有使用的房屋之日止的房屋占用费（被告已交的押金2000元应从中抵扣）。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱的义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告司立军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，对财产案件提出上诉的，按照不服一审部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或者到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判长王伟审判员张福明人民陪审员顾会祝二〇一七年六月二十三日书记员孟佩冉 微信公众号“”