（2016）沪0112民初30916号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-12-01
案件名称
周建与李全平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周建,李全平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30916号原告：周建，男，1973年2月7日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：李全平，男，1970年8月8日出生，汉族，户籍地山东省滕州市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：谈立华，上海嘉富诚律师事务所律师。原告周建诉被告李全平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2017年1月16日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告周建及委托诉讼代理人陈辉，被告委托诉讼代理人谈立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿损失100万元。事实与理由：2004年10月10日，原、被告签订《租赁协议书》，被告将位于上海市闵行区春申港南岸XXX村的4亩土地(银都路XXX弄XXX号)出租给原告用于经营打包站，约定：租期二年，自2004年10月10日至2006年10月9日；年租金106,000元，每半年支付一次；被告允许原告在围墙内自建大棚一个；2006年1月3日，原告经被告同意在上述4亩土地上搭建了钢结构厂房、办公用房、宿舍、食堂、门卫、地磅房、厕所等2,600余平方米的建筑物。合同到期后，双方又分别于2013年9月3日、2015年10月3日续签了合同，约定租期截止至2016年10月2日。2016年5月，政府将上述地块纳入拆迁范围，对于原告租赁的土地、厂房、设施进行了评估，并于2016年8月15日对租赁场地全部拆除。然而原告作为承租人至今未得到任何赔偿，原、被告亦协商无果。现为维护原告的合法权益，故诉至本院。诉讼中，原告表示100万元赔偿款包括：20万元装饰装修费、20万搬场费、20万元房屋补偿费、40万元停产停业损失费。被告辩称：原、被告签订的租赁合同约定的租期截止至2016年10月，原、被告于2016年8月已达成解除协议。被告多次告知原告提前搬离财物，原告亦明知房屋被拆的时间期限。涉案房屋及土地并不涉及动拆迁，而是政府主导的拆违。土地上的建筑物与原告无关。原告主张的诉讼请求缺乏依据。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2004年10月10日，被告李全平作为甲方、原告周建作为乙方，双方签订一份《租赁协议书》，约定：双方经过协商就乙方租赁春申港南岸XXX村农机站旁围墙之内土地，达成如下协议：乙方租赁甲方土地使用权4亩左右，合计租赁费106,000元，每半年支付一次，先付后用；租期为2004年10月10日至2006年10月9日；甲方允许乙方在围墙之内自建大棚一个，如需建房必须通过甲方同意；甲方为乙方提供生活用水、生活用电、水电费由乙方按时缴纳；租赁期内，如遇政府规划用地，双方应无条件服从，协议自动终止，乙方自建部分不予赔偿，租金按多收的退回。2006年初，原告在涉案土地上建造了厂房等建筑物。合同到期后，双方继续履行上述合同。2013年9月3日，原告周建作为承租方(乙方)、被告李全平作为出租方(甲方)，双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将银都路XXX弄XXX号内固定用房2,500平方米租借给乙方，乙方在甲方场地内经营打包站；租赁期限为2013年9月3日至2014年9月2日；租金按半年支付80,000元。双方按约履行上述合同。合同到期后，双方继续按上述合同履行。2015年10月3日，原告周建作为承租方(乙方)、被告李全平作为出租方(甲方)，双方又签订一份《租赁合同》，约定：甲方将银都路XXX弄XXX号内固定用房2,600平方米租借给乙方；乙方在甲方场地内经营纸板打包站；租期为2015年10月3日至2016年10月2日；租金半年支付115,000元；租赁期间，如遇国家、集体、政府统一规划等不可抗力，租赁单位将无条件拆除或灭失，一切损失由乙方自理，甲方不做任何赔偿及安置，本合同自然终止。2015年4月1日，案外人上海市闵行区某村民委员会作为甲方(出租方)、被告李全平作为乙方(承租方)，双方签订一份《租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方春申港南岸农机站之土地、房屋达成协议，乙方租赁农机站现有房屋及大棚400平方米，合计租费每年3万元；租期为2015年3月31日至2016年3月30日。2015年9月30日，案外人上海市闵行区某村民委员会作为甲方(出租方)、案外人上海某清洁服务有限公司作为乙方(承租方)签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将农机站春申港南八组土地4亩续租给乙方，用于堆放物资，租期为2015年10月1日至2017年9月30日，年租金12万元。该合同的乙方落款处加盖了上海百洁清洁服务有限公司印章并由被告李全平签名。李全平该系公司的负责人。此后，案外人上海市闵行区某村民委员会作为甲方、被告李全平作为乙方，双方签订一份《搬迁协议书》，约定：甲方系闵行区梅陇镇XXX村春申塘旁，2582.6平方米房屋(应搬迁房屋)的合法权利人，乙方实际使用上述应搬迁房屋。为确保高压绿化带走廊建设顺利进行，乙方应当搬离上述房屋，为保护双方权益，就乙方搬迁及补偿事宜，达在如下协议：双方于2015年10月1日签订的租赁协议于2016年4月30日终止，支付甲方的租赁款至2016年4月30日结束；乙方应在2016年9月10日前搬离上述房屋，将应搬迁房屋及无拆除的附属设施全部归还甲方予以拆除，逾期未能搬离的物品视为放弃，由甲方无偿处置；乙方在实际使用上述应搬迁房屋期间的使用费由双方已结清，双方对此无争议；甲方一次性补偿乙方房屋、装修装饰、附属设施、搬场费980,529元。在规定期限内，乙方将房屋与土地等按时移交给甲方的，甲方一次性奖励乙方速签费及停产停业费，奖励费774,780元，停产停业费903,910元(2,582.6平方米*350元/平方米)。如乙方没有在规定期限内搬迁，甲方取消对乙方的奖励费。上述三项合计2,659,219元；双方确认无其他应补偿费用，上述款项在归还应搬离房屋，由甲方验收合格之日起五个工作日内，由甲方一次性支付给乙方。另查，上海东洲房地产估价有限公司于2016年6月13日向梅陇镇外环生态工程指挥部提供评估报告，其中关于“外环生态6号地块西段曙建村部分报告”中显示：使用人xxx村(李全平)，建筑面积2,582.6平方米评估价1,201,383元；构筑物(附属设施)154,255元、装饰装修60,575元、机器设备及物品搬迁154,072元，合计1,570,285元。2016年8月15日，涉案的2,582.6平方米房屋被拆除。现原告以诉称理由诉至本院。本案庭审中，原、被告确认，涉案房屋无产权，也无行政规划。房屋所在的土地性质为农用地。原告表示，房屋内的设备于2016年8月搬离，但办公和生活用品未搬离。以上事实，由原告提供的租赁协议书、租赁合同、现场照片，被告提供的租赁协议书、场地租赁合同，本院调取的搬迁协议书、评估报告，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，本案所涉的土地为农用地，而非工业用地，涉案房屋亦无产权登记或行政规划，故原、被告之间的租赁合同无效。原、被告于2004年签订租赁合同时，约定由原告承租四亩土地，并无建筑物。原告承租土地的目的是为了经营纸板打包站，故必然需要建造大棚等建筑物，原告表示其在2006年初建筑了房屋、大棚等建筑物和构筑物等附属设施，本院予以采信。2004年合同约定的租期为2年，合同期满后，双方虽未重新签合同，但双方按合同继续履行。直至2013年9月，双方重新签订合同时，明确约定原告承租涉案地块上的2,500平方米固定用房，从该合同的约定可以证明，自2004年签订的合同履行结束后，涉案土地上的建筑物权利人已变更为被告。在2015年10月的租赁合同中更明确了原告承租涉案地块上的固定用房2,600平方米，故涉案建筑物和构筑物等附属设施已不属于原告，原告无权主张房屋的补偿款。在评估机构出具的评估报告中除了建筑物的补偿外,还包括了构筑物(附属设施),装饰装修、机器设备和物品搬迁补偿，其中构筑物是附属于建筑物，无证据证明属于原告所有，故该部分的补偿也不属于原告。关于装饰装修,无证据证明原、被告于2015年10月3日签订租赁合同后，原告对房屋再次进行了装修，因此，原告主张装饰装修费的补偿，本院不予以支持。对于设备及物品搬迁费，参照评估报告的金额为154,072元，此款应当由被告支付给原告。关于停产停业损失补偿，从被告与某村民委员会签订的搬迁协议书的内容，可以认定，停产停业损失的补偿标准是按2,582.6平方米*350元/平方米。被告实际取得的停产停业损失补偿费为903,910元，现原告主张40万元的停产停业损失补偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告周建与被告李全平于2015年10月3日签订的《租赁合同》无效；二、被告李全平于本判决生效之日起十日内支付原告周建机器设备搬迁补偿费154,072元、停产停业损失补偿费40万元，合计554,072元；三、驳回原告周建其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,800元，由原告周建负担6,210元，被告李全平负担7,590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟人民陪审员 石定伟人民陪审员 邓红霞二〇一七年六月二十三日书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注公众号“”