（2017）赣0824民初462号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-07
案件名称
何艳红与新干县万家隆超市、新干县鑫福商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新干县人民法院
所属地区
新干县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何艳红,新干县万家隆超市,新干县鑫福商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0824民初462号原告：何艳红，男，1970年9月22日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：张建兵，广东潇水律师事务所律师。被告：新干县万家隆超市，经营场所：吉安市新干县金川镇金川中大道附*号广天商贸城*幢单元***号。经营者：祝兰兰，女，1972年7月29日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省吉安市新干县，委托诉讼代理人：邓小新，江西赣泰律师事务所律师。被告：新干县鑫福商贸有限公司，住所地：江西省吉安市新干县金川镇金川中大道附2号广天商贸城A幢，统一社会信用代码：913608243276463994。法定代表人：祝兰兰，该公司总经理。原告何艳红与被告新干县万家隆超市（以下简称万家隆超市）、新干县鑫福商贸有限公司（以下简称鑫福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何艳红及委托诉讼代理人张建兵、被告万家隆超市委托诉讼代理人邓小新到庭参加诉讼，被告鑫福公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与两被告之间的《场地（柜台）租赁经营协议书》、《附加合同》全部解除；2.判令两被告共同向原告退回保证金人民币5000元；3.判令两被告共同向原告支付违约金10000元；4.判令两被告共同向原告赔偿损失人民币70000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年10月25日，原告与被告万家隆超市签订一份《场地（柜台）租赁经营协议书》(以下简称《协议书》)及一份《附加合同》，约定由原告承租两被告共同开发、经营的位于万家隆超市负一层面积为290平方米的场地用于开设儿童游乐园。《协议书》及《附加合同》对租金、租赁期限、双方的权利义务、违约责任等作了明确规定。合同签订后，原告依约支付了保证金5000元，被告鑫福公司以其公司名义收取并向原告出具了收据。《附加合同》第二条约定“消防及所需办理的相关政府证件，均有被告负责办理。如需提供相关证照，原告必须积极配合提供。上述所产生的费用均由被告承担”。但两被告一直未能办妥租赁场地的消防设施，无法得到消防部门验收合格，经原告多次询问、催促，两被告向原告出具一份《协议说明》，明确告知原告租赁场地经消防部门勘查达不到消防安全规定，协议不能执行，终止协议。原告收到后，再次委托律师向两被告送达律师函，明确要求两被告就此问题予以答复，并给予两被告合理期限，但至今两被告仍未联系原告，且不接听原告的电话，故意不予处理。两被告的行为已经构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除与两被告的租赁合同关系。《附加合同》第五条约定“以上四条约定被告若违反其中任何一条，原告有权解除与被告的租赁合同关系，同时被告应退还原告支付的保证金（押金）进场费，并赔偿原告已经投入的一切费用及损失（包括装修费、水电费、工人工资及所有设备货款），并向原告支付违约金人民币壹万元人民币。”合同签订后，为顺利进行儿童游乐园项目，原告与武汉市七彩金童儿童娱乐设备器材有限公司（以下简称七彩金童公司）签订《合同书》，向该公司订购儿童游乐设备总价款360000元，原告支付110000元定金。因两被告出租给原告的场地无法获得消防验收合格，且两被告明确告知原告租赁合同无法履行，导致原告订购的儿童游乐设备无法投入使用，原告违约，致使七彩金童公司没收原告110000元定金。原告多次与之协商，最终该公司没收了原告70000元定金。该款项被没收完全是因为两被告的违约行为导致，给原告造成了巨大的损失。根据约定该款项应当由两被告予以赔偿，并且两被告还需依约向原告支付违约金10000元。因两被告对原告的请求不予理睬，导致原告无法自行维护自身权利，特向人民法院提起诉讼。被告万家隆超市辩称：1、与原告签订《协议书》、《附加合同》的合同相对人为万家隆超市，租赁费的收受人为万家隆超市，本案与鑫福公司没有关系。2、在《协议书》、《附加合同》的履行过程中，我方没有违约行为，我方出租给原告的场地处于地下室，不能开办欢乐儿童城，在不能办理消防审批手续时，我方将情况通报给了原告何艳红。3、我方同意向何艳红退还场地租赁押金5000元。4、原告虚假诉讼，原告在《协议书》、《附加合同》的履行中未造成实际损失。原告在与我方签订合同后第二日就与七彩金童公司签订了《合同书》，并支付设备定金110000元。但是原告与七彩金童公司签订的合同性质是加工承揽合同，根据承揽合同的性质，原告与七彩金童公司应认真勘查现场，以决定能否开设儿童娱乐场所，怎么设计儿童娱乐设施等，新干与武汉相距近千公里，在武汉公司未到达现场勘查的情况下，原告不可能贸然与七彩金童公司签订承揽合同，更不可能向七彩金童公司支付如此多的定金。5、《附加合同》第二条属无效条款，即使造成原告损失，该损失应当由原告承担。被告鑫福公司未作答辩,亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2016年10月25日与被告万家隆超市签订的《协议书》及《附加合同》的主要内容有：原告与被告万家隆超市租赁合作，被告万家隆超市提供店内负一层（电梯下）位置给原告，经营面积为290平方米销售儿童乐园、电玩商品；本协议签订后10日内，原告应向被告万家隆超市缴纳保证金人民币5000元，否则，被告万家隆超市有权解除本协议，原告如逾期支付有关费用或因违约给被告或第三人造成损失，被告万家隆超市有权以此款直接冲抵有关费用或用于支付违约、赔偿金。如无上述理由，在本协议依约解除及原告撤场后30个工作日内，该保证金由被告万家隆超市一次性无息退还原告。消防及所需办理的相关政府证件，均由被告万家隆超市负责办理，（如需提供相关证照，原告必须积极配合提供）。若被告万家隆超市违反其中任何一条，原告有权解除与被告的租赁合同关系，同时被告万家隆超市应退回原告支付的保证金（押金）进场费；并赔偿原告已经投入的一切费用及损失（包括装修费、水电费、工人工资及所有设备货款），并向原告支付违约金人民币壹万元等。原告还提交了《收款收据》一份，用以证明2016年10月25日，被告鑫福商贸公司向原告收取了押金5000元。被告万家隆超市质证后对《协议书》、《附加合同》及《收款收据》三性均无异议，但认为本案被告应为万家隆超市，鑫福公司只是押金的收受人。本院认为，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。2、原告提交的《协议说明》一份，主要内容有：2017年1月13日，万家隆购物广场因租赁场地经消防部门勘查达不到消防安全规定向原告提出终止协议。被告万家隆超市质证后对其真实性、合法性无异议，本院认为，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。3、原告提交的2016年10月26日与七彩金童公司签订的《合同书》，主要内容有：原告经营的总面积为300平方米，设备工程总金额为360000元；签订本合同时，原告需支付设备工程总金额的30%作为定金，即人民币110000元，七彩金童公司在收到定金后开始生产，所定产品运输到原告经营店址后，原告见设备一次性付清设备工程总金额的70%余款，即人民币250000元，否则视为原告违约，定金不予退还，且赔偿七彩金童公司经济损失等。原告还提交了《定金收据》一份，载明2016年10月26日七彩金童公司收取欢乐儿童城拾壹万元设备订金。原告还提交了一份七彩金童公司2017年3月1日出具的《证明》，主要内容有：兹证明我公司（七彩金童公司）客户何艳红于2016年10月26日与我公司签订一份合同，向我公司订购儿童游乐设备一批并支付了11万元定金。后何艳红告知我公司引起租赁的店铺无法交铺经营，向我公司订购的设备也无法投入使用，需取消合同。我公司经过与何艳红先生多次沟通协商，最后同意没收其7万元作为违约赔偿，该7万元我公司已经收取。以上内容属实，特此证明。被告万家隆超市质证后对其三性均有异议，认为该组证据从支付时间、合同履行客观实际等均为虚假的。本院认为，《合同书》有原告的签名及七彩金童公司的签章，对其真实性予以确认。《收据》及《证明》，结合原告提交的转账凭证及原告申请的证人李某的陈述，该证据并不完整、充分，本院对其证明力依法不予确认。4、原告提交的律师函、快递单、快递签收记录，被告万家隆超市质证后对其真实性无异议。本院认为，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。5、原告提交的银行转账记录、换卡业务凭证、户口本，主要内容有：2016年10月26日原告通过其妻子陈秋兰向七彩金童公司销售人员李某转账50000元。被告万家隆超市质证后对其真实性无异议。本院认为，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。本院认为：原告何艳红与被告万家隆超市在平等、自愿、协商一致的基础上建立的房屋租赁合同关系，体现了双方当事人的真实意思，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约定履行义务。原告诉求确认解除与被告签订的《协议书》及《附加合同》，被告在庭审中亦表示同意，因《协议书》、《附加合同》的签约双方为原告与被告万家隆超市，故本院依法确认解除原告何艳红与被告万家隆超市于2016年10月25日签订的《协议书》及《附加合同》。关于两被告的责任承担问题，本院认为，被告万家隆超市的经营者与鑫福公司的法定代表人相同，注册地址亦相同，原告在与被告万家隆超市签订《协议书》及《附加合同》后交纳了5000元押金，被告鑫福公司为此出具收款收据，因此，两被告应共同承担相应的民事责任。原告诉请两被告退还原告保证金5000元，有收款收据等证据予以证实，本院依法予以确认。原告诉请两被告支付违约金10000元，因原、被告双方在《附加合同》中有明确约定，被告未按约将符合条件的场地交付给原告违反合同约定，因此，对原告要求两被告支付10000元违约金的诉请，本院依法予以支持。关于《协议书》、《附加合同》无法继续履行给原告造成的合法损失问题。本院认为，原告通过银行转账50000元至七彩金童公司销售人员李某（证人）处，但剩余60000元原告诉称以现金方式交付，与其签订合同时通过银行转款50000元的交易常理相悖，庭审中七彩金童公司销售人员李某对该款收取及支付流向未能作出合理说明，原告亦未能提供其他证据予以证实。此外，原告诉称其被七彩金童公司没收定金款，并无其他相关财务手续予以证实，证人李某的证人证言明显存在矛盾，该笔60000元定金无法查实，但原告认可七彩金童公司退回40000元定金。因此，经核算，原告的合法损失为10000元。原告与被告明确约定“若被告违反其中任何一条，原告有权解除与被告的租赁合同关系，同时被告应退回原告支付的保证金（押金）进场费；并赔偿原告已经投入的一切费用及损失（包括装修费、水电费、工人工资及所有设备货款）”，因此，两被告应共同赔偿原告损失10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告何艳红与被告新干县万家隆超市于2016年10月25日签订的《场地（柜台）租赁经营协议书》及《附加合同》；二、被告新干县万家隆超市、新干县鑫福商贸有限公司应退还原告何艳红保证金5000元；三、被告新干县万家隆超市、新干县鑫福商贸有限公司应支付原告何艳红违约金10000元；四、被告新干县万家隆超市、新干县鑫福商贸有限公司应赔偿原告何艳红损失10000元；五、驳回原告何艳红的其他诉讼请求。以上款项均限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取为962元（原告已预交），由原告何艳红负担700元，被告新干县万家隆超市、新干县鑫福商贸有限公司负担262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 习文昭二〇一七年六月二十三日书记员 邓成赟提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。法律链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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