（2017）豫01民终7404号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-07-04

案件名称

胡琳琳、闫宝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡琳琳,闫宝,郑州东十房产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7404号上诉人（原审被告）：胡琳琳，女，1979年9月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：张明、张佳佳（实习），河南紫鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫宝，男，1982年10月7日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：张祯、张向朝（实习），河南泰众律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州东十房产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区。委托代理人：余世杰，公司员工。上诉人胡琳琳与被上诉人闫宝、郑州东十房产营销策划有限公司（以下简称“东十公司”）房屋买卖合同纠纷一案，胡琳琳不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5551号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡琳琳及委托代理人张明，被上诉人闫宝的委托代理人张祯、张向朝到庭参加了诉讼，被上诉人东十公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡琳琳不服原审判决向本院上诉请求：一、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5551号民事判决书，依法改判胡琳琳仅返还定金3万元或者发回重审。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定，闫宝严重违反合同约定，也未主动采取补救措施，才导致合同无法继续履行，东十公司作为居间方存在明显过错。一审认定事实错误，应当依法发回重审。上诉人因生意资金紧张，急需资金周转，将位于郑州市管城回族区石化路69号43号楼14层1403号房挂售在东十公司处签订《房屋买卖合同》，合同约定：胡琳琳将其拥有的位于管城回族区石化路69号43号楼14层1403号房屋出卖给闫宝，房屋总价款为人民币1438000元，并于本合同生效之日起当日向胡琳琳支付定金30000元，上诉人同意上述定金在办理完房屋立契过户手续前由东十公司代为保管。立契日闫宝将首付款338000交付给上诉人，自签订合同十日内，双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，双方应在解押完毕且银行贷款审批通过后十个工作日内，共同到房产局办理相关的过户手续，闫宝违约无权要求返还定金，并应向上诉人支付违约金及公佣金等相关约定。签订合同时，东十公司告诉上诉人在签订合同时就为立契日，并能尽快拿到钱。后来，东十公司也告诉上诉人签订合同去银行办理贷款后一周左右就能拿到首付款。合同签订后，上诉人及时与闫宝到银行办理贷款手续，办理贷款手续时，上诉人也曾再次询问东十公司，东十公司仍旧告诉上诉人一周后就能拿到首付款，是东十房产公司一再承诺让上诉人坚信可以拿到首付款，可上诉人等了一个月也没有得到任何消息，东十公司为了收取佣金哄骗上诉人作出虚假承诺。在此合同买卖中，作为中介的东十公司存在明显的过错，上诉人多次通知闫宝和东十公司要求尽快将定金和首付款交付给上诉人，闫宝为办理较低利率的贷款在已知不符合条件的情况下为一己私利恶意违反合同，造成一个多月还未有丝毫进展，而上诉人为了资金周转，不得已采取其他措施，通知闫宝和东十公司合同终止，上诉人未收到分文。由于急需资金，向朋友借款还高息用于周转，无奈将房屋出卖给他人。由于被上诉人违约，故不应由上诉人承担中介佣金16000元，且金融服务费在贷款没有办理成功时可以凭收据退还，不存在损失可言，故不应由上诉人承担金融服务费1000元。在整个过程中，上诉人分文未收，严格履行合同，是被上诉的不诚信导致合同无法履行，故不能判令上诉人承担定金损失。二、一审法院程序违法，适用法律错误。判决上诉人赔偿闫宝损失10万元是错误的，没有法律依据。二被上诉人均已知上诉人急需用钱仍不积极履行合同，闫宝为了获得更低利率的贷款导致贷款审批不能顺利获批，经上诉人多次催告，仍未履行合同或者采取补救措施，导致上诉人被迫再次借款归还高额信用卡欠款，上诉人出于无奈变卖房屋于他人来填补借款及利息费用。根据合同法第一百一十四条可以看出违约金是具有惩罚性质的，是为了弥补对方的损失而存在的，根据合同法第一百一十六条，定金和违约金二者不可兼得，而原审法院既判决上诉人返还双倍定金又支付赔偿损失是不符合合同法第一百一十六条规定的，再之，根据合同法第一百一十八条当事人一方不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失。一审法院在审理过程中，未对增值进行市场评估鉴定，随意作出不科学、不准确的数额，是严重违反公平原则的，是违法的。根据房地产市场经济发展的需要，房地产市场的波动，房价每天都在变化，计算损失的房屋价值是各种各样的，有双方自行协商价格，有市场指导价格，有科学测量评估价格。从本案看，在一审诉讼过程中，均未对房屋现值提出鉴定，主观断定要求上诉人向被上诉人赔偿损失10万元，未免对上诉人不公平。故此，依法提起上诉，以维护上诉人的合法权益。被上诉人闫宝答辩称：一、被答辩人在房屋买卖合同履行的过程中违约事实明确，合同不能继续履行的根本原因在于被答辩人单方违约所致，原审法院认定事实清楚。2016年7月26日，答辩人与被答辩人及第三人中介公司签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定被答辩人将其位于郑州市管城回族区石化路69号43号楼14层1403的房屋出售给答辩人，合同已经三方签字盖章确认，合法有效。该合同第六条约定：“乙方（答辩人）应在立契时，将首付房款人民币338000元交付给甲方（被答辩人）”，第八条约定：“甲乙双方应在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后10个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续。”依据合同约定及原审庭审查明的事实，可以认定答辩人向被答辩人支付首付款的时间为：双方到房管局办理网签当日。合同签订过以后，答辩人积极履行合同。2016年8月25日，在银行贷款审批通过之后，答辩人通过第三人联系被答辩人及时办理网签预约，但被答辩人于2016年9月1日通过第三人明确表示不再出售房屋；经双方微信沟通，被答辩人以房价上涨为由，提出房屋涨价15万元，否则不愿意履行合同，且被答辩人明确拒绝接受首付款。这一事实，在原审庭审调查过程中，双方提供的通话录音及微信聊天记录及对第三人的询问已经明确认定。本案中因被答辩人的违约行为致使合同无法继续履行，而且在本案诉讼过程中，被答辩人擅自将涉案房屋出售给李继斌，李继斌作为案外人提交了网签合同及付款凭证，更加证明了被答辩人的违约事实。原审法院认为“导致合同未能继续履行的最主要的原因，系涉案房屋的交易正逢郑州市房地产市场涨价较快时期，胡琳琳不愿出卖该房屋所导致，”认定事实清楚、公正，令人信服。二、被答辩人严重违约，应当赔偿因其违约行为对答辩人造成的经济损失，原审判决于法有据。答辩人购买房屋是为了解决根本住房问题，在房价持续上涨的现状下，被答辩人的单方违约行为致使合同履行不能且答辩人的权利严重受损，被答辩人应对其违约行为承担相应的法律责任。本案中，答辩人在签订合同时支付定金30000元、佣金16000元、金融服务费用10000元，答辩人支付的上述费用均有相关票据予以证实。因被答辩人违约行为，答辩人购买房屋成本上涨，致使答辩人利益受损，答辩人提交涉案房屋同一小区、不同面积，附近小区、相似面积的已售房屋在2016年9月价格上涨比例佐证，且被答辩人已将房屋以1850000元出售给案外人李继斌，远高于原出售给答辩人的价格1438000。根据合同法第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十五条的规定，原审法院基于综合考虑，酌定为100000元，于法有据，依法应予维持。闫宝向一审法院起诉请求：1.解除闫宝与胡琳琳于2016年7月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令胡琳琳赔偿因其违约给闫宝造成的损失：双倍返还定金60000元、闫宝已支付的中介佣金16000元、闫宝因申请银行贷款支付的金融服务费10000元、违约金7190元及逾期利益损失150000元；3.本案诉讼费由胡琳琳负担。一审法院认定事实：2016年7月26日，胡琳琳（卖方、甲方）、闫宝（买方、乙方）及东十公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有的位于管城回族区石化路69号43号楼14层1403号房屋（所有权证书号为0701083340，房屋所有权人为胡琳琳单独所有，建筑面积：146.10平方米）出卖给乙方，经双方协商一致，确定本合同项下房屋及其配套设施（整体厨房、整体卫生间、固定装修不变、维修基金过户、空调挂机三台、柜机一台、电视一台、沙发一组、床三张）的总价款为人民币1438000元；乙方应于本合同生效之日起当日向甲方支付定金30000元，甲方同意上述定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；乙方应向丙方支付佣金人民币16000元；付款方式：按揭贷款，甲乙双方于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付款人民币338000元交付甲方，剩余房款人民币1100000元由银行放款之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在交付首付款时一次性补足，定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管；立契过房时间：该房屋没有设定抵押，甲、乙双方应在上述银行贷款审批通过后10个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续……；双方还在合同中对物业交割、违约责任及争议的解决等进行了约定。闫宝于合同签订当日按约定向东十房产公司支付购房定金30000元及中介佣金16000元。后闫宝与胡琳琳一起到相关银行办理按揭贷款审批手续，闫宝为此向郑州航远金融服务有限公司交纳按揭贷款办理服务费10000元。闫宝与胡琳琳在诉讼中均提交相应的通话录音、短信及微信聊天记录，显示主要内容：胡琳琳称其当初因急于用钱而卖房，东十房产公司曾向其承诺，胡琳琳与闫宝一起到相关银行办理按揭贷款手续后的一周内，胡琳琳可收到房屋首付款，但一个多月过去后仍未收到任何款项；该期间，东十房产公司或闫宝均未提前告知胡琳琳银行审批贷款的情况；后胡琳琳以其丈夫不同意为由不再出卖该房屋，且称房屋每天都在涨价。胡琳琳在与闫宝通过短信协商房屋买卖事宜的过程中，要求闫宝在购房首付款原基础上加价15万元，闫宝最终未同意而起诉至法院。东十公司对胡琳琳的上述所称承诺不予认可，称截止到2016年9月1日，胡琳琳之所以未收到房屋首付款是因为闫宝在银行办理按揭贷款时想走八五折贷款，正常的银行按揭贷款审批时间大概一周左右，但该按揭贷款的审批不好批；按约定是在网签之前支付房屋首付款，且闫宝在银行按揭贷款审批未通过的情况下不同意支付房屋首付款。审理中，闫宝提交与涉案房屋属同一小区不同号楼的房屋（建筑面积为85.97平方米）于2016年9月23日的出卖情况：总价款为1300000元。闫宝另提交其在“房天下”网站下载的涉案房屋于2016年11月份在该网站发布的信息显示出卖价格为190万元（折合13005元/㎡）。另，在本案诉讼过程中，胡琳琳于2016年10月30日通过其他房屋中介公司将涉案房屋出卖给案外人李继斌，出卖价格为185万元，李继斌已支付房屋首付款56万元，剩余房款129万元双方协商以银行按揭贷款支付，走资金监管程序，双方已办理了房屋网签手续。一审法院认为：合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具体到本案，闫宝与胡琳琳签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。双方在履行合同过程中对房屋首付款的支付产生分歧，胡琳琳以未及时收到出卖房屋首付款为由拒绝继续履行合同；根据双方提交的证据，并结合房产公司相关工作人员的陈述，该院认为，导致《房屋买卖合同》未能继续履行的原因系多方面的，既有闫宝与胡琳琳在东十公司的参与下沟通不畅造成，双方在履行合同过程中均存在互不信任、履行合同行为消极现象的原因；也存在闫宝在相关银行办理按揭贷款时走八五折贷款程序导致银行审批时间延长的原因；但最主要原因系涉案房屋的交易正逢郑州市房地产市场涨价较快时期，胡琳琳不愿出卖该房屋所导致。故该院对闫宝所称部分予以采信，对胡琳琳的辩称不予采信。闫宝于合同签订后支付定金、中介佣金及到相关银行办理按揭贷款审批，履行了合同约定义务；而胡琳琳虽于合同签订后配合闫宝到相关银行办理按揭贷款审批，并同意按约定将闫宝支付的购房定金30000元存放在东十公司处保管，但后来主要因房屋涨价未能按约定履行合同义务，其行为构成违约。另，在本案诉讼过程中，胡琳琳在未通知闫宝及东十公司的情况下又将涉案房屋出卖给他人，并在短时间内协助他人办理了涉案房屋过户前的所有手续；且此次出卖房屋的价格为1850000元，远高于原出卖房屋的价格1438000元，胡琳琳存在恶意根本违约，应承担全部违约责任。综上，现涉案房屋已出卖他人，闫宝与胡琳琳签订的《房屋买卖合同》目的无法实现，闫宝要求解除双方签订的合同，而胡琳琳也同意解除，故闫宝主张解除其与胡琳琳于2016年7月26日签订的《房屋买卖合同》的诉请符合法律规定，该院予以支持。关于闫宝主张的各项费用：一、双倍返还定金，根据上述分析，闫宝按约支付了定金30000元，胡琳琳同意将定金交到东十公司保管，视为胡琳琳已收到定金，胡琳琳在履行合同过程中存在违约，故根据合同法的有关规定，应承担双倍返还定金的义务。双倍定金的返还方式：因其中定金30000元现仍存放在东十公司，该款项可由东十公司退还闫宝；胡琳琳应另行向闫宝返还定金30000元。二、闫宝主张已支付的中介佣金16000元及因申请银行贷款支付的金融服务费10000元的返还，本次房屋买卖合同解除系因胡琳琳存在根本违约行为所致，故胡琳琳应赔偿闫宝以上损失，即胡琳琳应向闫宝返还款项26000元。三、关于闫宝主张的逾期利益损失及违约金，根据我国《合同法》有关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本案中闫宝主张的利益损失于法有据，该院予以支持。本案的利益损失主要是房屋差价损失，即合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。该院从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，综合考虑到合同约定的房屋价格及胡琳琳后出卖房屋的价格之间的差额、闫宝的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素，该院酌定为100000元。闫宝主张过高部分，该院不予支持。关于闫宝主张的违约金，该院认为，闫宝既主张损失又主张违约金不符合法律规定，该院已支持闫宝的损失，故对闫宝主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他有关法律规定，判决:一、解除闫宝与胡琳琳于2016年7月26日签订的《房屋买卖合同》；二、胡琳琳于判决生效之日起十日内向原告闫宝返还定金60000元（其中30000元由胡琳琳直接返还给闫宝，另30000元由郑州东十房产营销策划有限公司退还给闫宝）、支付其他款项26000元（中介佣金16000元、金融服务费10000元），并向闫宝赔偿损失款项100000元；三、驳回闫宝的其他诉讼请求。案件受理费4948元，保全费1770元，由闫宝负担1218元，胡琳琳负担5500元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：涉案《房屋买卖合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。上述合同订立后，闫宝按约定交付定金，为履行合同支付中介费、金融服务费若干，履行了合同义务。胡琳琳未按照合同约定履行相应义务，且在本案合同相应权利义务未得以解除的情况下，将案涉房屋以远高于本案合同约定的价格另行卖出，属违约行为，应承担相应违约责任。原审判决根据本案查明事实判决支持闫宝有关解除合同、双倍返还定金并赔偿损失并无不妥之处。综上，胡琳琳的上诉主张均不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费4948元，由胡琳琳负担。本判决为终审判决。审判长　成　锴审判员　于岸峰审判员　陈启辉二〇一七年六月二十三日书记员　苏小东关注公众号“”